Le dépouillement des capitaux propres laisse les créanciers les mains vides

Table des matières

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• Principes de base du dépouillement des capitaux propres
• Utilisation des HELOC
• Tirer une deuxième hypothèque
• Utilisation d’exemptions de propriété
• Stratégie de prêts amicaux
• Collatéralisation croisée
• SARL immobilières
• La ligne de fond

Le décapage des actions – le processus de réduction de la valeur nette d’un actif immobilier – est l’une des plus anciennes stratégies de protection des actifs. Essentiellement, il s’agit de grever un bien avec une dette à un point tel qu’il n’y a que peu ou pas de capitaux propres à acquérir par les créanciers. En donnant à une autre partie une réclamation contre la propriété, les propriétaires conservent le contrôle des flux de trésorerie et de l’utilisation de l’actif, tout en rendant la propriété peu attrayante pour ceux qui tentent de perfectionner tout type de jugement juridique. Bien qu’il s’agisse d’une approche apparemment simple, certaines conditions doivent être remplies pour garantir son efficacité. Diverses façons de mettre en œuvre cette stratégie procurent des avantages croissants aux propriétaires.

Principes de base du dépouillement des capitaux propres

À ne pas confondre avec l’escroquerie de recours en forclusion, le dépouillement des capitaux propres ou la garantie, est effectuée afin de protéger la propriété des actifs immobiliers en rendant la valeur nette de ces actifs sans valeur aux yeux des créanciers. Bien qu’il existe de nombreuses stratégies de dépouillement des actions différentes, elles impliquent toutes de contrôler les actifs immobiliers sans avoir d’importantes participations en actions. En rendant la valeur nette de la propriété difficile ou coûteuse à obtenir, les propriétaires espèrent isoler leurs maisons et autres biens de toute saisie dans des poursuites judiciaires. L’idée est simple: garder le contrôle et la jouissance d’une propriété, mais laisser peu ou pas d’équité au créancier. (Pour en savoir plus, lisez Éviter les escroqueries de forclusion.)

Dans le même temps, comme pour tout type de stratégie de protection des actifs, le dépouillement des actions doit être exécuté bien avant le moment où la protection est requise. L’exécution de toute stratégie de projection d’actifs au cours d’une procédure judiciaire sera généralement considérée comme inappropriée par les tribunaux. Par exemple, essayer de mettre des actifs au nom de quelqu’un d’autre serait considéré comme un transfert frauduleux, effectué dans le seul but de cacher des actifs.

Traditionnellement, la forme la plus courante de dépouillement de l’équité (connue sous le nom de dépouillement du conjoint) consistait à renoncer à réclamer le titre à un conjoint, qui était moins susceptible d’être poursuivi pour des raisons financières. Cette stratégie auparavant efficace n’est plus utilisée puisque le divorce est désormais une plus grande menace pour les actifs qu’une responsabilité légale.

Utilisation des HELOC

De nos jours, le moyen le plus courant de réduire la probabilité de saisie consiste à emprunter sur l’actif et à donner à une autre partie un privilège pour la créance. La forme d’emprunt la plus courante est la marge de crédit hypothécaire (HELOC). Avec un HELOC, le prêteur reçoit un privilège sur la valeur nette de la propriété, qui sert de garantie pour le prêt. Même un prêt participatif non financé réduira considérablement les capitaux propres inscrits sans créer de risque significatif pour l’emprunteur. La plupart des marges de crédit sur actions ne facturent pas de frais pour ne pas utiliser les fonds et sont très bon marché (voire gratuites) à mettre en place. Les HELOC font qu’il est beaucoup plus difficile et coûteux pour un créancier d’obtenir la valeur nette réelle d’une propriété, et dissuaderont souvent les créanciers d’engager des poursuites judiciaires, sans affecter le flux de trésorerie de l’emprunteur.

Placer un HELOC non financé sur un bien immobilier est la première ligne de défense pour toute propriété; il fournit également une source de fonds qui peut être utilisée pour des urgences ou d’autres obligations financières imprévues. S’il reste non financé, le HELOC n’ajoutera aucun risque financier sous la forme d’intérêts exigés ou de remboursements de capital. Étant donné que les créanciers ne peuvent pas dire combien est réellement dû à la banque, cette stratégie peut être efficace pour décourager une partie de s’en prendre à la propriété, mais elle est moins efficace si le créancier décide de saisir le tribunal.

Tirer une deuxième hypothèque

Un moyen de protection plus efficace, quoique plus risqué, consiste à utiliser des prêts financés sous la forme d’un HELOC ou d’une deuxième hypothèque. Lorsque le prêt est financé, le prêteur reçoit un privilège prioritaire, c’est-à-dire une créance sur les capitaux propres pour le montant emprunté, qui remplace le jugement de tout créancier. Dans ce cas, la valeur nette du bien est en fait réduite du montant du capital emprunté, qui ne peut être récupéré par des moyens légaux, ce qui réduit encore la motivation du créancier à intenter une action.

Utilisation d’exemptions de propriété

De nombreux États ont des exemptions de propriété familiale, qui limitent le montant de la valeur nette d’une maison qu’un créancier peut saisir pour satisfaire à une obligation financière. Cependant, pour la plupart des gens, l’exemption de propriété ne protégera qu’une fraction de la valeur nette d’une maison. Par exemple, une maison de 400 000 $ sans hypothèque et une exonération de 100 000 $ aurait une valeur nette de 300 000 $ exposée à des réclamations juridiques potentielles. Dans cette situation, il serait logique de conserver un certain type de prêt sur la propriété, de sorte que l’avoir ne dépasse jamais 100 000 $. Si quelque chose se produit et qu’un jugement est inscrit, un créancier examinerait les registres de propriété, évaluerait la valeur de la maison et déciderait qu’il y a peu à gagner par une action judiciaire coûteuse.

Cependant, le problème du financement du prêt est double. Premièrement, le propriétaire doit trouver une utilisation du capital qui sera tout aussi ou plus productive que l’investissement dans l’immobilier. Deuxièmement, le propriétaire doit être en mesure de maintenir le prêt via les paiements mensuels du principal et des intérêts requis, ou le risque de forclusion par le prêteur. Il existe de nombreux comptes de propriétaires fonciers dépouillant leurs propriétés pour le capital et les investissant dans le marché boursier. Célébrée sur les marchés haussiers, cette stratégie a alimenté les taux de saisie pendant de longues périodes de déclin du marché. Lorsqu’ils envisagent cette stratégie, la plupart des gens ne réfléchissent pas à la manière d’utiliser ou d’investir correctement le produit qu’ils ont retiré de leurs propriétés. (Pour plus d’informations, consultez notre dossier spécial Investopedia: les prêts hypothécaires à risque.)

Stratégie de prêts amicaux

Pour réduire le risque de saisie, certains propriétaires obtiennent un prêt amical auprès d’une entreprise ou d’une fiducie contrôlée par une personne qu’ils connaissent personnellement. En raison de la relation personnelle, les propriétaires supposent que le prêteur n’empêchera pas en cas de période de paiements de prêt lents ou inexistants. Bon nombre de ces prêts amicaux sont finalement rejetés comme frauduleux parce qu’ils ne semblent pas authentiques.

Bien que chaque juridiction ait ses propres règlements spécifiques, pour être accepté, le prêt doit être consenti dans un but économique spécifique, doit être correctement documenté et le privilège hypothécaire déposé. Plus important encore, les paiements du principal et des intérêts doivent être effectués à temps et conformément aux documents de prêt. De nombreux prêts accordés pour la protection de la propriété sont rejetés par les tribunaux parce que l’emprunteur n’a jamais effectué ou documenté les paiements hypothécaires.

Collatéralisation croisée

La garantie croisée est une autre stratégie de protection des actifs qui encombre la valeur nette d’une propriété, cette valeur étant utilisée comme garantie pour plusieurs autres actifs. Même s’il n’y a pas de privilège en suspens sur celui-ci, il ne peut pas être attaché car il protège les intérêts d’un autre prêt ou garantie.

Voici comment cela fonctionne: supposons que deux sociétés appartenant au même groupe possèdent des biens. La société n ° 1 consent un prêt à la société n ° 2 et utilise ses biens comme garantie. La société n ° 2 utilise ensuite le produit du prêt pour accorder à la société n ° 1 un prêt équivalent et met ses biens en garantie. Sans argent sortant du même groupe de propriété, les deux propriétés ont des privilèges de propriété et sont maintenant protégées contre les créanciers. Si la société n ° 1 est poursuivie et qu’un jugement est obtenu contre la propriété, celle-ci peut toujours être utilisée sans problème.

Finalement, lorsqu’il est vendu, le produit est utilisé pour rembourser le prêt hypothécaire existant, laissant le créancier sans recours vis-à-vis de la propriété. Bien qu’il s’agisse d’un exemple très simpliste et transparent, des structures plus complexes, utilisant des entités offshore et des fiducies privées, sont souvent utilisées pour empêcher les créanciers de déterminer la véritable propriété ou de prouver que les transactions ne sont pas de bonne foi.

SARL immobilières

Posséder un bien immobilier locatif est une entreprise à haut risque. Il est très difficile de protéger l’actif de la responsabilité légale de posséder et de gérer le bien. Cependant, grâce à l’utilisation de SARL immobilières, les propriétaires ont trouvé une méthode pour protéger leurs autres actifs de leurs activités immobilières, et vice-versa. En possédant une propriété au sein d’une LLC à un seul actif, seule la propriété elle-même peut être poursuivie, ce qui protège les propriétaires d’autres actifs de la saisie.

Puisqu’une LLC est une personne morale, les créanciers qui souhaitent poursuivre le propriétaire ne peuvent poursuivre que l’intérêt du propriétaire dans la LLC. Afin d’isoler davantage les actifs, les sociétés à responsabilité limitée à actif unique sont souvent détenues par une société de portefeuille de LLC gérée  enregistrée dans un État comme le Nevada, ce qui permet une ordonnance de facturation comme seul mode d’attaque de l’entité. Étant donné que l’ordonnance d’imputation permet uniquement aux créanciers d’intervenir en tant que membre, ils ne recevront jamais de distributions de revenus de la part du gestionnaire mais encourront des obligations fiscales; c’est intenable financièrement. Il est intéressant de noter que la plupart des stratégies basées sur la LLC suggèrent également de retirer les fonds propres via un HELOC, en utilisant les fonds pour investir ou mettre à jour d’autres biens immobiliers.

La ligne de fond

Lorsqu’il est fait dans le cadre d’un plan réfléchi et bien conçu, le dépouillement des capitaux propres peut être un outil de protection des actifs très puissant. Il est souvent préférable de l’utiliser avec d’autres stratégies de protection, telles que la structure immobilière LLC, qui protège la propriété et le propriétaire. Ces stratégies doivent tenir compte de l’utilisation stratégique du produit du prêt et être exécutées bien avant qu’elles ne soient nécessaires, afin d’éviter d’être perçues comme des transferts frauduleux par les tribunaux. Comme pour toute stratégie de protection des actifs, un avocat ayant des connaissances dans ce domaine doit être consulté avant l’exécution de tout prêt ou document juridique. (Pour en savoir plus, consultez notre didacticiel sur les principes de base des prêts hypothécaires.)