BRAS convertible

Qu’est-ce qu’un bras convertible?

Un ARM convertible est un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) qui donne à l’emprunteur la possibilité de se convertir en un prêt hypothécaire à taux fixe après une période de temps spécifiée. Les ARM convertibles sont commercialisés comme un moyen de profiter de la baisse des taux d’intérêt et comportent généralement des conditions spécifiques. L’institution financière facture généralement des frais pour passer l’ARM à un prêt hypothécaire à taux fixe.

Comprendre les bras convertibles

Lors de la demande d’ hypothèque, il existe une variété de types de choix, généralement avec la façon dont le taux d’intérêt est déterminé pendant la durée de l’hypothèque. Les ARMS convertibles sont un hybride de deux types d’hypothèques: l’hypothèque conventionnelle à taux fixe de 30 ans et l’hypothèque à taux ajustable (ARM). Les prêts hypothécaires à taux fixe donnent à l’emprunteur la sécurité de savoir que son paiement mensuel ne changera jamais, même si les taux augmentent, ce qui est une approche prudente et sûre. Au fil du temps, les paiements diminuent effectivement par rapport à l’ inflation.

Un prêt hypothécaire à taux ajustable commence par un taux d’ introduction beaucoup plus bas, mais après une période déterminée (généralement cinq ans), le taux est ajusté en fonction d’un indice, tel que le LIBOR, plus une marge. Le taux est généralement ajusté tous les six mois et peut augmenter ou diminuer (dans les limites définies dans le contrat).

Avec un ARM convertible, l’hypothèque commence comme un taux variable de 30 ans; c’est-à-dire à un taux de teaser inférieur à la moyenne du marché. Mais dans une période déterminée, souvent après la première année mais avant la cinquième, l’emprunteur a la possibilité de se convertir à un taux fixe. Le nouveau taux d’intérêt est généralement le taux le plus bas offert dans les sept jours précédant l’ immobilisation. Ainsi, si les taux d’intérêt baissent, l’emprunteur peut obtenir un taux fixe inférieur à celui qu’il aurait pu obtenir initialement.

Histoire des ARM convertibles

Introduits au début des années 1980, les ARM convertibles sont entrés en scène pendant une période de prêts hypothécaires à taux fixe à deux chiffres. Parce que les taux d’intérêt étaient historiquement peu susceptibles d’aller beaucoup plus élevés (sauf inflation extraordinaire), les emprunteurs d’ARM convertibles pourraient essentiellement parier sur la grande probabilité d’une baisse des taux à l’avenir.

Les premiers ARM convertibles étaient chers et contenaient de lourdes restrictions. Mais en 1987, les entreprises hypothécaires financées par le gouvernement (GSE),  Freddie Mac ont commencé à acheter des ARM convertibles sur le marché secondaire. Comme la plupart des banques commerciales vendent leurs prêts hypothécaires sur le marché secondaire, l’acceptation des armes convertibles par les deux géants du refinancement hypothécaire conduit à leur expansion rapide. La concurrence, à son tour, a entraîné une baisse des frais et des conditions moins restrictives.

Inconvénients d’un bras convertible

Le principal inconvénient d’un ARM convertible est qu’il oblige l’emprunteur à surveiller les taux d’intérêt et à prévoir les changements futurs, ce que même les experts ne peuvent pas faire de manière fiable. En outre, les taux d’intérêt sur les ARMS convertibles – à la fois le taux de lancement et le taux fixe ultérieur – sont généralement un peu plus élevés que les taux du marché.

Et si les emprunteurs ne paient pas les frais de clôture lors de la conversion de l’hypothèque, les prêteurs facturent des frais. Pendant ce temps, si les taux d’intérêt augmentent pendant la période de lancement, l’avantage d’un ARM convertible est perdu. Enfin, le paiement mensuel après la conversion sera presque certainement plus élevé que ce que le propriétaire payait sous le tarif teaser, mais avec la garantie qu’il restera fixe.