Les 10 principales caractéristiques d’un bien locatif rentable
Table des matières
Développer
- Lancer votre recherche
- Top 10 des fonctionnalités à prendre en compte
- Obtenir des informations
- Choisir une propriété
- Déterminer le loyer
- Faire l’achat
- La ligne de fond
Vous cherchez à acheter une propriété locative résidentielle pour booster votre portefeuille d’investissement? Les immeubles de placement peuvent être passionnants et très enrichissants si vous faites le bon choix. Mais mis à part les revenus et les récompenses, investir dans l’immobilier peut être décourageant pour un investisseur novice.
L’immobilier est une entreprise difficile et le domaine est parsemé de mines terrestres qui peuvent anéantir vos rendements. C’est pourquoi il est important de faire des recherches détaillées avant de vous lancer afin de maîtriser tous les avantages et les inconvénients de l’investissement immobilier. Voici les éléments les plus importants à considérer lors de l’achat d’un immeuble à revenus.
Points clés à retenir
- Vérifiez soigneusement le quartier – sa qualité de vie et ses équipements sont essentiels.
- Un quartier avec un taux de vacance élevé n’est pas un bon signe.
- Connaissez les prix de vente de la région pour avoir une idée de la valeur du marché local.
- Recherchez le loyer moyen dans le quartier et travaillez à partir de là pour déterminer si l’achat d’une propriété locative est financièrement réalisable pour vous.
Lancer votre recherche
Commencez votre recherche d’une propriété sur votre propre avant d’ apporter un professionnel dans l’image. Un agent peut vous pousser à acheter avant d’avoir trouvé un investissement qui vous convient le mieux. Et pour trouver cet investissement, il faudra des compétences de détective et du cuir pour chaussures.
Cette recherche vous aidera à affiner plusieurs caractéristiques clés que vous souhaitez pour votre propriété, telles que le type, l’emplacement, la taille et les équipements. Une fois que vous avez fait cela, vous voudrez peut-être qu’un agent immobilier vous aide à finaliser l’achat.
Vos options de localisation seront limitées par le fait que vous ayez l’intention de gérer activement la propriété ou d’embaucher quelqu’un d’autre pour le faire à votre place. Si vous avez l’intention de le gérer activement vous-même, vous ne voulez pas d’une propriété trop éloignée de chez vous. Si vous devez faire en sorte qu’une société de gestion immobilière s’en charge, la proximité est moins un problème.
Top 10 des fonctionnalités à prendre en compte
Jetons un coup d’œil aux 10 principaux éléments à prendre en compte lors de la recherche du bon logement locatif.
1. Quartier
Le quartier dans lequel vous achetez déterminera les types de locataires que vous attirerez et votre taux d’inoccupation. Si vous achetez près d’une université, il y a de fortes chances que les étudiants dominent votre bassin de locataires potentiels et vous pourriez avoir du mal à pourvoir les postes vacants chaque été. Sachez que certaines villes tentent de décourager les conversions locatives en imposant des frais de permis exorbitants et en alourdissant les formalités administratives.
2. Taxes foncières
Les impôts fonciers varieront probablement considérablement dans votre zone cible, et vous voulez savoir combien vous perdrez. Des impôts fonciers élevés ne sont pas toujours une mauvaise chose – dans un bon quartier qui attire des locataires à long terme, par exemple, mais il y a des endroits peu attrayants qui ont aussi des impôts élevés.
Le bureau d’ évaluation de la municipalité aura toutes les informations fiscales dans le dossier, ou vous pouvez parler aux propriétaires de la communauté. Assurez-vous de savoir si des augmentations de la taxe foncière sont probables dans un proche avenir. Une ville en difficulté financière peut augmenter les impôts bien au-delà de ce qu’un propriétaire peut raisonnablement facturer en loyer.
3. Écoles
Pensez à la qualité des écoles locales si vous avez affaire à des maisons de taille familiale. Bien que vous soyez principalement préoccupé par les flux de trésorerie mensuels, la valeur globale de votre bien locatif entre en jeu lorsque vous le vendez éventuellement. S’il n’y a pas de bonnes écoles à proximité, cela peut affecter la valeur de votre investissement.
4. Crime
Personne ne veut vivre à côté d’un point chaud d’activité criminelle. La police locale ou la bibliothèque publique doivent disposer de statistiques précises sur la criminalité pour les quartiers. Vérifiez les tarifs du vandalisme et des délits graves et mineurs, et n’oubliez pas de noter si l’activité criminelle est à la hausse ou à la baisse. Vous voudrez peut-être également vous renseigner sur la fréquence d’une présence policière dans votre quartier.
5. Marché de l’emploi
Les emplacements offrant des possibilités d’emploi croissantes attirent plus de locataires. Pour savoir comment une zone spécifique évalue la disponibilité des emplois, consultez le Bureau of Labor Statistics (BLS) des États-Unis ou visitez une bibliothèque locale. Si vous voyez une annonce concernant le déménagement d’une grande entreprise dans la région, vous pouvez être sûr que les travailleurs à la recherche d’un logement y afflueront. Cela peut entraîner une hausse ou une baisse des prix des logements, selon le type d’entreprise concerné. Vous pouvez supposer que si vous souhaitez cette entreprise dans votre jardin, vos locataires le feront également.
6. Commodités
Visitez le quartier et découvrez les parcs, les restaurants, les gymnases, les cinémas, les transports en commun et tous les autres avantages qui attirent les locataires. L’hôtel de ville peut avoir une documentation promotionnelle qui peut vous donner une idée de l’endroit où se trouve le meilleur mélange d’ équipements publics et de propriétés privées.
7. Développement futur
Le service d’urbanisme municipal aura des informations sur les développements ou les plans qui ont déjà été zonés dans la zone. S’il y a beaucoup de construction en cours, c’est probablement une bonne zone de croissance. Méfiez-vous des nouveaux développements qui pourraient nuire au prix des propriétés environnantes. De nouveaux logements supplémentaires pourraient également concurrencer votre propriété.
8. Nombre d’inscriptions et postes vacants
Si un quartier a un nombre inhabituellement élevé d’annonces, cela peut signaler un cycle saisonnier ou un quartier en déclin – vous devez savoir de quoi il s’agit. Dans les deux cas, les taux d’inoccupation élevés obligent les propriétaires à baisser les loyers pour attirer les locataires. Les faibles taux d’inoccupation permettent aux propriétaires d’augmenter les loyers.
9. Loyers moyens
Le revenu de location sera votre pain et votre beurre, vous devez donc connaître le loyer moyen de la région. Assurez-vous que toute propriété que vous considérez peut supporter un loyer suffisant pour couvrir votre paiement hypothécaire, vos impôts et autres dépenses. Effectuez des recherches sur la zone suffisamment bien pour évaluer où elle pourrait être dirigée dans les cinq prochaines années. Si vous pouvez vous permettre la zone maintenant mais que les impôts devraient augmenter, une propriété abordable aujourd’hui pourrait signifier une faillite plus tard.
10. Catastrophes naturelles
L’assurance est une autre dépense que vous devrez soustraire de vos déclarations, vous devez donc savoir combien cela va vous coûter. Si une zone est sujette aux tremblements de terre ou aux inondations, les frais de couverture d’assurance peuvent ronger vos revenus locatifs.
Obtenir des informations
Les sources officielles sont grandes, mais vous aurez envie de parler aux voisins pour obtenir le véritable scoop. Parlez aux locataires ainsi qu’aux propriétaires. Les locataires seront beaucoup plus honnêtes sur les aspects négatifs d’un quartier car ils n’y investissent pas. Visitez la région à différents moments et à différents jours de la semaine pour voir vos futurs voisins en action.
Choisir une propriété
La meilleure propriété d’investissement pour les débutants est généralement une maison unifamiliale ou une copropriété. Les condos nécessitent peu d’entretien car l’association des condos s’occupe des réparations externes, vous laissant à vous soucier de l’intérieur. Les condos, cependant, ont tendance à rapporter des loyers plus bas et à s’apprécier plus lentement que les maisons unifamiliales.
Les maisons unifamiliales ont tendance à attirer les locataires à long terme. Les familles ou les couples sont parfois considérés comme de meilleurs locataires que les célibataires, car on a l’impression que les familles pourraient être financièrement stables et payer le loyer régulièrement.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.
Lorsque vous avez réduit le quartier, recherchez une propriété avec un potentiel d’ appréciation et un bon flux de trésorerie projeté. Découvrez les propriétés qui sont plus chères que ce que vous pouvez vous permettre ainsi que celles à votre portée. L’immobilier se vend souvent en dessous de son prix d’inscription.
Surveillez les prix d’inscription des autres propriétés et consultez les registres de la ville pour connaître les prix de vente finaux pour avoir une idée de la valeur marchande réelle d’un quartier.
Pour un potentiel d’appréciation, recherchez une propriété qui, avec quelques changements esthétiques et des rénovations mineures, attirerait des locataires qui peuvent payer des loyers plus élevés. Cela augmentera également la valeur de la propriété si vous choisissez de la vendre après quelques années.
Bien sûr, pour assurer une entreprise rentable, il est important d’acheter une propriété à un prix raisonnable. La recommandation pour les biens locatifs est de ne pas payer plus de 12 fois le loyer annuel que vous prévoyez d’obtenir.
Déterminer le loyer
Comment le loyer potentiel est-il déterminé? Vous allez devoir faire une supposition éclairée. Ne vous laissez pas emporter par des hypothèses trop optimistes. Fixer un loyer trop élevé et se retrouver avec une unité vide pendant des mois réduit rapidement le profit global. Commencez par le loyer moyen du quartier et travaillez à partir de là. Demandez-vous si votre place vaut un peu plus ou un peu moins, et pourquoi.
Pour savoir si le numéro de loyer vous convient en tant qu’investisseur, calculez ce que la propriété vous coûtera réellement. Soustrayez votre paiement hypothécaire mensuel prévu, les impôts fonciers divisés par 12 mois, les frais d’assurance divisés par 12 et une généreuse allocation pour l’entretien et les réparations.
Ne sous-estimez pas les coûts d’entretien de la propriété. Ces dépenses dépendent de l’âge de la propriété et de l’entretien que vous prévoyez de faire vous-même. Un bâtiment plus récent nécessitera probablement moins de travail qu’un ancien. Un appartement dans une communauté de retraite ne serait probablement pas soumis au même montant de dommages qu’un logement universitaire hors campus.
Faire vos propres réparations réduit considérablement les coûts, mais cela signifie également être disponible 24h / 24 et 7j / 7 en cas d’urgence. Une autre option consiste à engager une société de gestion immobilière, qui s’occuperait de tout, des toilettes cassées à la collecte du loyer chaque mois. Attendez-vous à payer environ 10% du revenu locatif brutpour ce service.
Si tous ces chiffres sont égaux ou, mieux encore, avec un peu d’argent, vous pouvez maintenant demander à votre agent immobilier de vous présenter une offre.
Faire l’achat
Les banques ont des exigences de prêt plus strictes pour les immeubles de placement que pour les résidences principales. Ils supposent que si les temps sont durs, les gens sont moins enclins à mettre leur maison en péril qu’une propriété commerciale. Soyez prêt à payer au moins 20% à 30% pour un acompte, plus les frais de clôture. Faites inspecter soigneusement la propriété par un professionnel et demandez à un avocat spécialisé en immobilier de tout examiner avant de signer.
N’oubliez pas de payer une assurance suffisante. L’assurance du locataire couvre les biens du locataire, mais le bâtiment lui-même est la responsabilité du propriétaire, et l’assurance peut être plus coûteuse que pour une maison similaire occupée par le propriétaire. Les intérêts hypothécaires, l’assurance et l’amortissement de la propriété sont tous déductibles d’impôt jusqu’à un certain montant.
La ligne de fond
Chaque Etat a de bonnes villes, chaque ville a de bons quartiers et chaque quartier possède de bonnes propriétés. Il faut beaucoup de jeu de jambes et de recherche pour aligner les trois. Lorsque vous finissez par trouver votre propriété locative idéale, gardez vos attentes réalistes et assurez-vous que vos propres finances sont suffisamment saines pour que vous puissiez attendre que la propriété commence à générer des liquidités.