Association du bâtiment et du prêt (B&L)
Qu’est-ce qu’une association de construction et de prêt (B&L)?
Les associations de construction et de prêt (B & L) étaient des institutions financières à participation mutuelle qui ont grandement amélioré l’accessibilité des prêts immobiliers des années 1830 aux années 1930. Guidés par un esprit «d’entraide mutuelle», les participants ont mis leur argent en commun – généralement au sein de petits B&L régionaux – et à leur tour sont devenus admissibles à recevoir des dividendes et à contracter une hypothèque.
À partir du milieu des années 1930, les B&L ont commencé à se transformer en institutions fédérales d’épargne et de crédit (S&L), qui avaient une charte du gouvernement américain et comptaient sur l’assurance-dépôts fédérale.
Points clés à retenir
- Les associations de construction et de prêt (B & L) étaient des institutions financières à participation mutuelle qui ont grandement amélioré l’accessibilité des prêts immobiliers des années 1830 aux années 1930.
- Les participants ont mis leur argent en commun et sont devenus à leur tour admissibles à recevoir des dividendes et à contracter une hypothèque.
- La Grande Dépression a durement frappé de nombreux B&L parce qu’ils faisaient passer les intérêts de leurs membres avant de faire des profits.
- Les chambres d’hôtes sont devenues réglementées par le gouvernement fédéral après la Grande Dépression, se transformant en associations fédérales d’épargne et de crédit (S&L) que nous connaissons aujourd’hui.
Comprendre une association de construction et de prêt (B&L)
Un B&L, également connu sous le nom d’ épargne, démarre lorsqu’un pool d’individus accepte de payer une cotisation et de souscrire à un certain nombre d’ actions ayant une valeur d’ échéance prédéterminée. Les membres sont alors tenus de payer un certain montant chaque mois jusqu’à ce que la valeur à l’échéance de leurs parts soit atteinte.
Si un particulier souscrivait à cinq actions, chacune d’une valeur à l’échéance de 600 $, il serait en mesure de contracter un prêt pouvant aller jusqu’à 3 000 $. En raison des limites du montant du capital détenu par ces associations, les membres devraient généralement à tour de rôle – ou, plus précisément, surenchérir sur les autres membres – pour contracter un prêt immobilier. S’ils devaient encore de l’argent sur les actions, ils continueraient de les rembourser jusqu’à ce que le billet soit annulé.
B & Ls se sont largement appuyés sur un modèle de capitalisation d’actions, selon lequel les membres s’engageaient à acheter des actions de l’association et avaient par la suite le droit d’emprunter sur la valeur de ces actions afin d’acheter une maison.
Les premiers B & Ls étaient structurés comme des plans de «terminaison» ou à capital fixe qui expiraient lorsque tous les prêts consentis avaient été remboursés. Cependant, au milieu des années 1800, des soi-disant «plans en série» ont vu le jour, qui émettaient périodiquement de nouvelles actions qui avaient leur propre date de résiliation. Finalement, ceux-ci ont cédé la place à des «plans permanents», auxquels les membres pouvaient adhérer à tout moment.
Histoire des associations de construction et de prêt (B & Ls)
Les B & Ls ont été influencés par les sociétés de construction britanniques qui sont devenues répandues au Royaume-Uni pendant la révolution industrielle. Les acomptes importants et les courtes périodes de remboursement – souvent cinq ans ou moins – exigés par les banques de dépôt se sont avérés un obstacle important à l’accession à la propriété de la classe moyenne. Les sociétés de construction ont contourné le système bancaire traditionnel en permettant aux membres d’acheter des actions et d’emprunter contre leur valeur lorsqu’ils ont acheté une maison.
Deux ouvriers d’origine anglaise ont formé le premier B&L américain à Philadelphie en 1831. Bientôt, ces coopératives locales ont vu le jour dans tout le nord-est et le centre de l’Atlantique. Dans les années 1870, les B & Ls étaient apparus dans la majorité des États.
La croissance des chambres d’hôtes a été alimentée par l’augmentation des revenus des ouvriers qualifiés à cette époque. Bien qu’ils ne puissent généralement pas se permettre la mise de fonds importante nécessaire pour un prêt bancaire, leurs revenus accrus ont permis d’acheter des biens immobiliers par le biais de cette autre source de fonds.
L’utilisation des chambres d’hôtes a atteint son apogée en 1927 lorsque 12 804 d’entre eux ont été dispersés à travers le pays, desservant plus de 11 millions de membres. En l’espace d’une décennie, cependant, cette influence serait considérablement diminuée.
Immeubles et prêts (B & Ls) vs épargne et prêts (S & Ls)
En réponse à la Grande Dépression et à la détérioration des bilans de B&L qui en a résulté, le gouvernement a commencé à proposer des chartes pour un nouveau type de prêteur: les institutions fédérales S&L. Alors que l’industrie était réticente à accepter la réglementation fédérale au début, les avantages sont finalement devenus évidents.
D’une part, les S&L à court de liquidités pouvaient emprunter au Federal Home Loan Bank Board, créé en 1932 par la Federal Home Loan Bank Act, afin de consolider leur capital. En outre, la Société fédérale d’assurance d’épargne et de prêt (FSLIC) visait à stabiliser les troubles en garantissant les dépôts effectués par ses membres.