Agrégateur

Qu’est-ce qu’un agrégateur?

Un agrégateur est une entité qui achète des hypothèques auprès d’institutions financières, puis les titrise en titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Les agrégateurs peuvent être les banques émettrices des hypothèques ou les filiales au sein des institutions financières elles-mêmes. Il peut également s’agir de courtiers, de courtiers, de correspondants ou d’un autre type de société financière. Les agrégateurs réalisent un profit en achetant des prêts hypothécaires individuels à des prix inférieurs, puis en vendant les MBS mis en commun à un prix plus élevé.

Comprendre un agrégateur

Les agrégateurs sont essentiellement des fournisseurs de services qui éliminent certains des efforts que les émetteurs doivent déployer pour créer un titre adossé à des hypothèques. En fonction de ce que le client final recherche, les agrégateurs peuvent rechercher et acheter un type de prêt hypothécaire défini auprès d’un ensemble diversifié de prêteurs et d’initiateurs. En élargissant la recherche à une variété d’initiateurs de prêts hypothécaires, y compris les banques régionales et les sociétés de prêts hypothécaires spécialisées, il est possible de créer des titres adossés à des hypothèques sur mesure qui ne peuvent pas facilement être obtenus auprès d’un seul initiateur de prêts hypothécaires.

Marché hypothécaire secondaire

Les agrégateurs sont mieux compris comme une phase du processus de titrisation plutôt que comme une entité distincte sur le marché hypothécaire secondaire. Lorsqu’un donneur d’ordre, comme une banque, émet une hypothèque, il souhaite la retirer des livres pour libérer du capital afin de pouvoir émettre davantage de prêts. La vente d’une seule hypothèque directement à un investisseur est délicate car une seule hypothèque fait face à de nombreux risques difficiles à quantifier en fonction de l’achat d’une propriété par l’individu. Au lieu de cela, l’agrégateur achète un ensemble de prêts dont la performance globale est plus facile à prévoir, puis vend ce pool aux investisseurs par tranches. Il y a donc une phase de regroupement / agrégation qui a lieu avant que le MBS puisse être découpé et vendu.

Quand les agrégateurs sont également des initiateurs

Les initiateurs de prêts hypothécaires deviennent souvent des agrégateurs, car la titrisation d’un pool de prêts hypothécaires peut être considérée comme une extension naturelle de leur activité. Lorsque l’initiateur agit en tant qu’agrégateur, il crée généralement un véhicule à usage spécial (SPV) en tant que filiale cloisonnée pour la mise en commun et la vente de prêts. Cela supprime une certaine responsabilité et libère le bras d’agrégation du donneur d’ordre pour acheter des prêts à d’autres institutions ainsi qu’à l’entité mère, comme cela est parfois nécessaire pour la création d’un MBS sur mesure.

En théorie, les agrégateurs appartenant à l’initiateur fonctionnent de la même manière que les agrégateurs tiers même s’ils traitent la majorité des prêts hypothécaires d’un seul client, qui est également le propriétaire. Dans la pratique, il pourrait y avoir des situations qui n’existeraient pas avec un tiers. Par exemple, l’agrégateur pourrait être subtilement encouragé à ne pas rechercher une décote aussi forte sur les prêts hypothécaires du marché secondaire pour aider le bilan de la société mère, en transférant toute perte globale vers l’agrégateur. Bien entendu, le marché des MBS menant à l’ effondrement des prêts hypothécaires présentait des problèmes plus importants que la possibilité d’une collusion entre un agrégateur et un initiateur.