Règles d’échange 1031: ce que vous devez savoir
Table des matières
Développer
- Qu’est-ce que le chapitre 1031?
- Règles spéciales pour les biens amortissables
- Modifications des règles 1031
- Échanges retardés et règles de synchronisation
- Implications fiscales: trésorerie et dette
- 1031 pour les maisons de vacances
- Emménager dans une résidence d’échange 1031
- La ligne de fond
Dans l’immobilier, un échange 1031 est un échange d’un immeuble de placement contre un autre qui permet de différer l’ impôt sur les plus-values. Le terme, qui tire son nom de la section 1031 du code IRS, est utilisé par les agents immobiliers, les sociétés de titres, les investisseurs et les mamans du football. Certaines personnes insistent même pour en faire un verbe, comme dans: « Faisons 1031 ce bâtiment pour un autre ».
La section 1031 de l’IRS comporte de nombreuses parties mobiles que les investisseurs immobiliers doivent comprendre avant d’essayer de l’utiliser. Un échange ne peut être effectué qu’avec des propriétés de même nature et les règles de l’IRS limitent l’utilisation des propriétés de vacances. Il y a aussi des implications fiscales et des délais qui peuvent être problématiques. Pourtant, si vous envisagez un 1031 – ou êtes simplement curieux – voici ce que vous devez savoir sur les règles.
Points clés à retenir
- Un échange 1031 est un swap de propriétés détenues à des fins commerciales ou d’investissement.
- Les propriétés échangées doivent être considérées comme de même nature aux yeux de l’IRS pour que les impôts sur les plus-values soient différés.
- S’il est utilisé correctement, il n’y a aucune limite sur le nombre de fois ou la fréquence à laquelle vous pouvez effectuer 1031 échanges.
- Les règles peuvent s’appliquer à une ancienne résidence principale sous des conditions très spécifiques.
Qu’est-ce que le chapitre 1031?
De manière générale, un échange 1031 (également appelé échange de même nature ou Starker) est un échange d’un immeuble de placement contre un autre. Bien que la plupart des swaps soient taxables en tant que ventes, si le vôtre répond aux exigences de 1031, vous n’aurez aucune taxe ou une taxe limitée due au moment de l’échange.
En effet, vous pouvez changer la forme de votre investissement sans (comme le voit l’IRS) encaisser ou reconnaître un gain en capital. Cela permet à votre investissement de continuer à croître à l’abri de l’ impôt. Il n’y a pas de limite sur le nombre de fois ou la fréquence à laquelle vous pouvez faire un 1031. Vous pouvez reporter le gain d’un bien immobilier d’investissement à un autre, à un autre et à un autre. Bien que vous puissiez réaliser un profit sur chaque swap, vous évitez l’impôt jusqu’à ce que vous vendiez de l’argent comptant plusieurs années plus tard. Ensuite, si cela fonctionne comme prévu, vous ne paierez qu’un seul impôt, et cela à un taux de gains en capital à long terme (actuellement 15% ou 20%, selon le revenu – et 0% pour certains contribuables à faible revenu).
La plupart des échanges doivent simplement être «de même nature» – une phrase énigmatique qui ne veut pas dire ce que vous pensez que cela signifie. Vous pouvez échanger un immeuble d’appartements contre des terres brutes ou un ranch contre un centre commercial. Les règles sont étonnamment libérales. Vous pouvez même échanger une entreprise contre une autre. Mais il existe des pièges pour les imprudents.
La disposition 1031 concerne les investissements et les biens commerciaux, bien que les règles puissent s’appliquer à une ancienne résidence principale sous certaines conditions. Il existe également des moyens d’utiliser le 1031 pour échanger des maisons de vacances – nous y reviendrons plus tard – mais cette échappatoire est beaucoup plus étroite qu’elle ne l’était auparavant.
Afin de se qualifier pour un échange 1031, les deux propriétés doivent être situées aux États-Unis.
Règles spéciales pour les biens amortissables
Des règles spéciales s’appliquent lorsqu’un bien amortissable est échangé. Il peut déclencher un profit appelé récupération d’amortissement qui est imposé comme un revenu ordinaire. En général, si vous échangez un bâtiment contre un autre, vous pouvez éviter cette reprise. Mais si vous échangez un terrain amélioré avec un bâtiment contre un terrain non amélioré sans bâtiment, la dépréciation que vous avez précédemment réclamée sur le bâtiment sera récupérée en tant que revenu ordinaire.
De telles complications sont la raison pour laquelle vous avez besoin d’une aide professionnelle lorsque vous faites un 1031.
Modifications des règles 1031
Avant l’adoption de la nouvelleloi sur les réductions d’impôt et l’emploi (TCJA) en décembre 2017, certains échanges de biens personnels, tels que les licences de franchise, les avions et l’équipement, se qualifiaient pour un échange 1031. Désormais, seuls les biens immobiliers (ou biens immobiliers) définis à la section 1031 sont admissibles.
Il convient de noter que l’allocation de dépenses complète de la TCJA pour certains biens meubles corporels peut aider à compenser ce changement de la législation fiscale.
La TCJA comprend une règle de transition qui a permis un échange 1031 de bien meuble admissible en 2018 si le bien d’origine a été vendu ou le bien de remplacement acquis avant le 31 décembre 2017. La règle de transition est propre au contribuable et ne permettait pas un 1031 inversé échange où la nouvelle propriété a été achetée avant la vente de l’ancienne propriété.
Les échanges d’actions de sociétés ou d’intérêts de partenariat n’ont jamais été admissibles – et ne le sont toujours pas – mais les intérêts en tant que locataire en commun (TIC) dans l’immobilier le sont toujours.
Échanges retardés et règles de synchronisation
Classiquement, un échange consiste en un simple échange d’une propriété contre une autre entre deux personnes. Mais les chances de trouver quelqu’un avec la propriété exacte que vous voulez et qui veut la propriété exacte que vous possédez sont minces. Pour cette raison, la majorité des échanges sont des échanges retardés, tripartites ou Starker (du nom du premier cas fiscal qui les a permis).
Dans un échange retardé, vous avez besoin d’un intermédiaire qualifié (intermédiaire) qui détient l’argent après avoir «vendu» votre propriété et l’utilise pour «acheter» la propriété de remplacement pour vous. Cet échange tripartite est traité comme un swap.
Il existe deux règles de timing clés que vous devez respecter dans un échange différé:
Règle des 45 jours
Le premier concerne la désignation d’un bien de remplacement. Une fois la vente de votre propriété effectuée, l’intermédiaire recevra l’argent comptant. Vous ne pouvez pas recevoir l’argent, ou cela gâchera le traitement 1031. Aussi, dans les 45 jours suivant la vente de votre bien, vous devez désigner le bien de remplacement par écrit à l’intermédiaire, en précisant le bien que vous souhaitez acquérir. L’IRS dit que vous pouvez désigner trois propriétés à condition que vous finissiez par fermer sur l’une d’entre elles. Vous pouvez même en désigner plus de trois s’ils relèvent de certains tests d’évaluation.
Règle des 180 jours
La deuxième règle de synchronisation dans un échange retardé concerne la clôture. Vous devez fermer la nouvelle propriété dans les 180 jours suivant la vente de l’ancienne.
Les deux périodes se déroulent simultanément, ce qui signifie que vous commencez à compter lorsque la vente de votre propriété se termine. Si vous désignez une propriété de remplacement exactement 45 jours plus tard, par exemple, il ne vous reste que 135 jours pour la fermer.
Implications fiscales: trésorerie et dette
Il se peut que vous ayez des liquidités après l’acquisition du bien de remplacement par l’intermédiaire. Si tel est le cas, l’intermédiaire vous le paiera à la fin des 180 jours. Cet argent – connu sous le nom de «boot» – sera imposé en tant que produit de vente partiel de la vente de votre propriété, généralement en tant que gain en capital.
L’une des principales raisons pour lesquelles les gens ont des problèmes avec ces transactions est de ne pas envisager de prêts. Vous devez tenir compte des prêts hypothécaires ou d’autres dettes sur la propriété que vous abandonnez, ainsi que de toute dette sur la propriété de remplacement. Si vous ne recevez pas de remise en argent, mais que votre responsabilité diminue, cela sera également traité comme un revenu pour vous, tout comme de l’argent comptant.
Supposons que vous ayez une hypothèque de 1 million de dollars sur l’ancienne propriété, mais que votre hypothèque sur la nouvelle propriété que vous recevez en échange ne soit que de 900 000 $. Vous avez 100 000 $ de gain qui est également classé comme «boot» et il sera imposé.
1031 pour les maisons de vacances
Vous avez peut-être entendu des histoires de contribuables qui ont utilisé la disposition 1031 pour échanger une maison de vacances contre une autre, peut-être même pour une maison où ils veulent prendre leur retraite et l’article 1031 a retardé la reconnaissance d’un gain. Plus tard, ils ont emménagé dans la nouvelle propriété, en ont fait leur résidence principale et ont finalement prévu d’utiliser l’exclusion de 500 000 $ pour gains en capital. L’exclusion vous permet de vendre votre résidence principale et, combinée avec votre conjoint, de protéger 500 000 $ de gain en capital, tant que vous y avez vécu pendant deux ans sur les cinq dernières.
En 2004, le Congrès a resserré cette échappatoire. Oui, les contribuables peuvent toujours transformer des maisons de vacances en propriétés locatives et faire 1031 échanges. Exemple: vous arrêtez d’utiliser votre maison de plage, vous la louez pendant six mois ou un an, puis vous l’échangez contre une autre propriété. Si vous trouvez un locataire et que vous vous conduisez de manière professionnelle, vous avez probablement converti la maison en immeuble de placement, ce qui devrait rendre votre échange 1031 OK.
Cependant, si vous le proposez simplement à la location mais que vous n’avez jamais de locataire, ce n’est probablement pas permis. Les faits seront essentiels, tout comme le moment choisi. Le plus de temps qui s’écoule après avoir converti l’utilisation de la propriété en location, mieux c’est. Bien qu’il n’y ait pas de norme absolue, moins de six mois d’utilisation de location de bonne foi ne sont probablement pas suffisants. Un an serait mieux.
Emménager dans une résidence d’échange 1031
Si vous souhaitez utiliser la propriété que vous avez échangée comme nouvelle résidence secondaire ou même principale, vous ne pouvez pas emménager tout de suite. En 2008, l’IRS a établi une règle de la sphère de sécurité, en vertu de laquelle il a déclaré qu’il ne contesterait pas si un logement de remplacement était qualifié d’immeuble de placement aux fins de l’article 1031. Pour respecter cette règle de sécurité, dans chacune des deux périodes de 12 mois immédiatement après l’échange.
- Vous devez louer le logement à une autre personne pour une location équitable pendant 14 jours ou plus.
- Votre utilisation personnelle du logement ne peut excéder le plus élevé de 14 jours ou 10% du nombre de jours au cours de la période de 12 mois où le logement est loué à un loyer équitable.
De plus, après avoir échangé avec succès une propriété de vacances ou de placement pour une autre, vous ne pouvez pas immédiatement convertir la nouvelle propriété en votre résidence principale et profiter de l’exclusion de 500 000 $.
Avant que la loi ne soit modifiée en 2004, un investisseur pouvait transférer un bien locatif dans un échange 1031 contre un autre bien locatif, louer le nouveau bien locatif pendant une période, emménager dans l’immeuble pendant quelques années, puis le vendre, en profitant de exclusion de gain de la vente d’une résidence principale. Maintenant, si vous acquérez une propriété dans un échange 1031 et tentez plus tard de vendre cette propriété en tant que résidence principale, l’exclusion ne s’appliquera pas pendant la période de cinq ans commençant à la date à laquelle la propriété a été acquise dans l’échange de même nature 1031. En d’autres termes, vous devrez attendre beaucoup plus longtemps pour profiter de l’allégement fiscal pour gains en capital pour résidence principale.
La ligne de fond
Un échange 1031 peut être utilisé par des investisseurs immobiliers avisés comme stratégie à impôt différé pour créer de la richesse. Les nombreuses pièces mobiles complexes nécessitent non seulement de comprendre les règles, mais aussi de faire appel à un professionnel, même pour les investisseurs chevronnés.