Ce que 200000 $ achèteront sur le marché immobilier de Chicago

Le prix catalogue Realtor.com. Cela rapproche Chicago du prix de liste médian national de 195 000 $; cependant, Chicago se trouve en tête de liste pour les 146 régions classées dans le rapport en termes de nombre total d’inscriptions. Parmi les plus de 10000 propriétés de Chicago actuellement mises en vente sur Realtor.com, allant de 8000 $ de saisies jusqu’à un condo penthouse de 32 millions de dollars, il y a environ 400 maisons sur le marché dont le prix se situe entre le prix catalogue médian de 189900 $ et 200 000 $. Voici un aperçu de ce que 200 000 $ vous apporteront aujourd’hui sur le marché immobilier de Chicago.

Zones communautaires

Les 237 miles carrés de terres qui composent Chicago abritent environ 2,7 millions de résidents vivant dans 77 zones communautaires dessinées à l’origine par des chercheurs de l’Université de Chicago à la fin des années 1920. Ces zones communautaires sont regroupées en quatre côtés : Central, North Side, West Side et South Side. Comme d’autres marchés, les prix des maisons à Chicago varient considérablement selon l’emplacement. Par exemple, selon les données de l’agrégateur immobilier en ligne Trulia, le prix d’inscription moyen dans le Lincoln Park de Chicago, juste au nord du centre-ville, était de 1,04 million de dollars pour la semaine se terminant le 5 mars 2014. À proximité de North Park, une zone résidentielle du nord de Chicago Côté, le prix catalogue moyen était de 244 977 $ au cours de la même semaine. Étant donné que l’ endroit où vous achetez est un facteur déterminant dans ce que vous obtenez, nous examinerons ce que 200 000 $ achèteront dans les différents quartiers de la ville.

Central

La région centrale est le centre commercial et financier de Chicago, y compris la zone connue sous le nom de The Loop, la section du centre-ville entourée de voies ferrées surélevées («L»). Dans ce secteur, les acheteurs avec un budget de 200 000 $ se tourneront principalement vers des équipements tels que des terrasses sur le toit, des salles de fitness, des espaces de rangement supplémentaires, un parking chauffé et un service de sécurité 24h / 24, et beaucoup sont à distance de marche des transports en commun, des restaurants populaires, des entreprises et des magasins. Bien que modestes, la plupart des propriétés sur le marché à ce prix offrent des améliorations telles que des appareils électroménagers en acier inoxydable, des comptoirs en granit et des armoires en bois dur.

Côté nord

Le côté nord de Chicago est la section résidentielle la plus densément peuplée de la ville. Les acheteurs dans la fourchette de prix de 200 000 $ rechercheront des propriétés avec une ou deux chambres et une ou deux salles de bain. La plupart des maisons disponibles sont des condos de 800 à 1 250 pieds carrés dans des immeubles de grande hauteur qui offrent des équipements tels que des terrasses sur le toit, des centres de conditionnement physique, des centres d’affaires, des piscines, un service de sécurité 24h / 24 et un garage. Selon l’emplacement exact, les maisons peuvent être à distance de marche des transports en commun, des restaurants et des magasins. À ce prix, attendez-vous à voir des bâtiments plus anciens avec des unités mises à jour comprenant des appareils électroménagers en acier inoxydable, des comptoirs en granit, des planchers de bois franc et de tuiles et des briques apparentes.

côté ouest

Le West Side de Chicago abrite les Chicago Bulls, les Chicago Blackhawks et l’Université de l’Illinois à Chicago. Certains des quartiers de West Side, en particulier ceux les plus proches du centre-ville, ont connu une revitalisation économique, ce qui a contribué à accroître la valeur des maisons dans ces régions. Avec un budget de 200 000 $, les acheteurs se tourneront vers des condos qui offrent généralement une à deux chambres et une ou deux salles de bain, avec des améliorations, notamment des appareils électroménagers en acier inoxydable et des planchers de bois franc. Les immeubles en copropriété ont tendance à avoir environ quatre étages (pas de gratte-ciel) et peuvent offrir des terrasses, de petites cours et un stationnement dans la rue. À cette gamme de prix, vous pourriez également trouver une petite maison unifamiliale plus ancienne, bien que l’inventaire des condos soit beaucoup plus élevé.

Côté sud

Le côté sud est la plus grande section de Chicago, englobant environ 60% de la superficie terrestre de la ville. À un prix de 200 000 $, les acheteurs trouveront principalement des maisons unifamiliales avec quelques condos et maisons en rangée. Bon nombre des maisons unifamiliales sont des propriétés de 1 800 à 2 000 pieds carrés de deux étages construites au début des années 1900, avec trois chambres et deux salles de bains. Certains sur le marché ont quatre ou cinq chambres, mais en raison de l’âge des maisons, peuvent encore avoir seulement un ou deux bains. À ce prix, les maisons peuvent avoir des planchers de bois franc ou de la moquette neuve, des électroménagers en acier inoxydable, des comptoirs en granit, une cheminée et une petite cour.

Acheter ou louer?

À l’échelle nationale, l’écart entre les coûts de location et d’achat s’est rétréci, en partie en raison de la hausse des taux d’intérêt et des prix des maisons. Il y a un an, le rapport Rent vs Buy de Trulia montrait qu’en moyenne dans tout le pays, il était 44% moins cher d’ acheter une maison que de louer. Aujourd’hui, le rapport le plus récent de Trulia révèle qu’il est désormais 38% moins cher d’acheter que de louer. Le rapport compare les coûts sur une période de sept ans à l’aide de cinq calculs:

1. Le loyer moyen et le prix de vente pour un ensemble identique de propriétés;
2. Les coûts mensuels totaux initiaux de possession (en supposant une mise de fonds de 20% et une hypothèque à taux fixe de 30 ans à un taux d’ intérêt de 3,5%, ainsi que les dépenses annuelles d’entretien, d’assurance, de services publics et d’ impôt foncier ) et de location (loyer mensuel plus assurance du locataire) ;
3. Les futurs coûts mensuels totaux de possession et de location;
4. Coûts et produits uniques (pour la possession, cela comprend les frais de clôture et l’impôt sur les gains en capital de 15% pour les gains supérieurs à l’ exclusion annuelle de 500 000 $; pour la location, cela comprend un mois de dépôt de garantie) et
5. La valeur actuelle nette pour tenir compte du coût d’opportunité de l’argent (cela compare les flux de trésorerie au fil du temps.

Bien que les taux d’intérêt soient toujours attractifs, les stocks s’améliorent et les normes de prêt se sont assouplies depuis la crise financière post-2008, l’achat n’est pas toujours le bon choix pour tout le monde. La décision d’acheter ou de louer dépend de nombreux facteurs, y compris l’endroit où vous prévoyez de vivre, le taux hypothécaire, la tranche d’imposition et l’ horizon temporel. Par exemple, si vous obtenez un prêt à taux fixe de 3,5% sur 30 ans, êtes dans la tranche d’imposition de 15% et prévoyez de rester dans une maison pendant sept ans, il serait 44% moins cher d’acheter que de louer à Chicago. Supposons maintenant que vous ayez un prêt de 4,8%, que vous soyez dans la tranche d’imposition de 25% et que vous prévoyez déménager après trois ans. Dans ces conditions, il n’est que 22% moins cher d’acheter que de louer à Chicago, selon le rapport Trulia Rent vs. Buy. Selon votre situation et les circonstances exactes, décider d’acheter ou de louer peut être une décision facile, ou une décision qui nécessite beaucoup de considération et de calcul.

La ligne de fond

Bien que la maison la plus chère sur le marché de Chicago soit actuellement un condo penthouse de 32 millions de dollars, il existe de nombreuses propriétés disponibles dont le prix se rapproche du prix de liste médian de 189 900 $ pour la ville. Les acheteurs qui cherchent à vivre à proximité du centre-ville rechercheront des propriétés dans des immeubles en copropriété de grande hauteur, tandis que ceux qui cherchent plus loin trouveront une sélection de condos, de maisons en rangée et de maisons unifamiliales. De nombreuses propriétés de Chicago dans cette gamme de prix sont des maisons et des bâtiments plus anciens qui ont été mis à jour pour plaire aux acheteurs d’aujourd’hui, tout en conservant le charme et les éléments architecturaux intéressants des anciennes maisons de la ville.