Forclusion volontaire
Qu’est-ce qu’une forclusion volontaire?
Une forclusion volontaire est une procédure de forclusion initiée par un emprunteur qui est incapable de continuer à effectuer des paiements de prêt sur une propriété, dans le but d’éviter d’autres paiements et d’empêcher la forclusion et l’ expulsion involontaires. Les emprunteurs peuvent choisir cette option si leur prêt hypothécaire est considérablement insuffisant.
Ceci est différent d’une forclusion involontaire, qui est initiée par l’institution prêteuse afin de prendre possession d’un bien pour récupérer les pertes du prêteur et est généralement la dernière option pour les emprunteurs incapables d’effectuer des paiements sur leurs prêts. Les emprunteurs peuvent demander une forclusion volontaire auprès d’une banque ou d’un autre établissement de crédit pour les propriétés résidentielles et commerciales.
Il existe plusieurs termes similaires qui peuvent être utilisés pour les saisies volontaires, y compris le défaut stratégique, le retrait, le jingle mail et la forclusion amicale.
Points clés à retenir
- Une forclusion volontaire est initiée par un emprunteur qui ne peut plus effectuer de paiements de prêt sur une propriété et cherche à éviter la forclusion par le prêteur.
- Une forclusion volontaire peut nuire à la cote de crédit d’un emprunteur, mais elle n’est généralement pas aussi dommageable financièrement qu’une forclusion involontaire.
- La crise des prêts hypothécaires à risque de la fin des années 2000, alors que de nombreux prêts hypothécaires étaient sous l’eau, a entraîné une augmentation significative du nombre de saisies volontaires.
Comprendre la forclusion volontaire
La forclusion volontaire est extrêmement préjudiciable à la cote de crédit d’un emprunteur et peut rendre difficile la location ou l’achat d’une maison et l’obtention de prêts approuvés pendant des années par la suite, mais elle n’est pas aussi dommageable financièrement qu’une forclusion involontaire. Cela peut donc être une option rentable pour certains emprunteurs qui, plutôt que de lutter pour effectuer des paiements chaque mois, concluent qu’ils sont incapables de continuer à effectuer des paiements.
De nombreux débiteurs prévoient une forclusion volontaire en ouvrant de nouvelles cartes de crédit et en contractant de nouveaux prêts automobiles et hypothèques avant que leur cote de crédit ne baisse. Les prêteurs acceptent souvent la demande de saisie volontaire d’un emprunteur, car cela peut rendre le processus de reprise des biens et de recouvrement des dettes beaucoup plus rapide et plus rentable qu’une saisie involontaire.
Les raisons de la forclusion volontaire comprennent une perte d’emploi soudaine et inattendue (comme lors de la pandémie de coronavirus), la prise de conscience que l’on vit au-dessus de ses moyens et des changements sur le marché du logement ainsi que des taux d’intérêt variables (si un emprunteur a un taux ajustable hypothèque, ou ARM, par exemple).
Un acte tenant lieu de forclusion est l’un des types de forclusion volontaire les plus couramment utilisés. Les règles, lois et sanctions pour les saisies volontaires varient considérablement selon l’établissement de crédit et l’État.
Avantages et inconvénients de la forclusion volontaire
Si vous envisagez d’initier une forclusion volontaire, il est important d’examiner attentivement les avantages et les inconvénients d’une telle démarche. Vous devez équilibrer cela avec l’effet sur votre crédit, la perte de votre maison, le montant de l’aide financière qu’il vous offre et toutes les alternatives que vous pourriez encore avoir. Si vous ne parvenez pas à obtenir une modification de prêt ou à faire une vente à découvert, par exemple, un acte tenant lieu de forclusion peut avoir moins d’impact sur vos rapports de crédit qu’une forclusion involontaire.
Réduire vos pertes
Un avantage, surtout si votre maison est considérablement submergée, est que vous pouvez réduire vos pertes lorsque vous arrêtez d’effectuer des paiements. Cependant, certains États permettent aux prêteurs de s’en prendre aux emprunteurs pour un «déficit» – la différence entre le montant que vous devez encore sur le prêt et le prix de vente de la forclusion – via un jugement de carence. Assurez-vous de connaître les lois de votre état à ce sujet.
Réduire votre crédit
Votre pointage de crédit prendra un coup majeur si vous saisissez. Les répercussions: il sera probablement plus difficile d’obtenir un nouveau crédit – par exemple, pour un prêt automobile ou une nouvelle carte de crédit – et les taux d’intérêt qui vous seront offerts seront plus élevés.
Trouver un nouveau logement
Vous devrez trouver un autre logement et les propriétaires peuvent refuser de vous louer ou vous facturer un montant mensuel plus élevé. Et si vous cherchez à acheter, vous ne pourrez peut-être pas obtenir de prêt hypothécaire pendant quelques années. Fannie Mae, par exemple, applique une période d’attente de quatre ans avant d’accorder une nouvelle hypothèque après un acte tenant lieu de forclusion.
Avantages
- C’est une libération de la dette plus rapide et moins compliquée qu’une saisie involontaire et une opportunité de réduire vos pertes.
- Un acte tenant lieu de forclusion peut avoir moins d’impact sur vos cotes de crédit qu’une forclusion involontaire.
- Il y a moins de stigmatisation sociale associée à une forclusion involontaire.
Les inconvénients
- Vous pouvez toujours faire l’objet d’un jugement de carence.
- Votre pointage de crédit en prendra un coup et obtenir un nouveau crédit (un prêt automobile, une carte de crédit) peut être plus difficile et entraîner des taux d’intérêt plus élevés.
- Bien qu’il y ait moins de stigmatisation, les employeurs peuvent toujours vous juger inadmissible à certains emplois.
Exemple: les saisies volontaires et la crise du logement de 2007–2009
Avant la bulle immobilière américaine et la crise des prêts hypothécaires à risque de la fin des années 2000, la saisie volontaire était une option rarement utilisée par les emprunteurs qui avaient du mal à payer leurs prêts immobiliers; cependant, il est devenu beaucoup plus largement utilisé dans les années qui ont suivi. En 2007 et 2008, les prix des logements ont chuté, affichant souvent des baisses de valeur à deux chiffres.
Au début de 2010, environ 25% de tous les prêts hypothécaires étaient sous l’eau, ce qui signifie que le montant dû sur l’hypothèque était supérieur à la valeur de la maison. Selon certains rapports, les saisies volontaires ont plus que doublé entre 2007 et 2008 et ont représenté plus de 25% de tous les défauts de paiement en 2009. Les saisies volontaires sont restées courantes au cours de la dernière décennie, la valeur des logements n’ayant pas encore augmenté suffisamment pour libérer de nombreux emprunteurs fardeau de l’équité négative.