Les 6 phases d’une forclusion
Table des matières
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- Phase 1: paiement par défaut
- Phase 2: Avis de défaut
- Phase 3: Avis de vente par le syndic
- Phase 4: Vente du syndic
- Phase 5: Propriété immobilière (REO)
- Phase 6: Expulsion
- La ligne de fond
Quesignifie exactement la forclusion? En termes simples, le processus de saisie permet à un prêteur de récupérer le montant dû sur un prêt en souffrance en vendant ou en prenant possession de la propriété. Selon le US Foreclosure Market Report de RealtyTrac, au 29 mai 2020, il y avait 330 105 propriétés en «un certain stade de forclusion (par défaut, enchère ou appartenant à une banque)» aux États-Unis, donc ce n’est pas rare.
Si vous (ou un être cher) êtes confronté à une forclusion, assurez-vous de bien comprendre le processus. Bien qu’il y ait des variations d’un état à l’autre, il y a normalement six phases d’une procédure de forclusion.
Points clés à retenir
- La forclusion se produit lorsqu’un prêteur cherche à saisir votre propriété en garantie du non-paiement de votre prêt hypothécaire à temps.
- Il y a généralement six phases dans le processus de forclusion et les étapes exactes varient d’un État à l’autre.
- Avant qu’une maison ne soit saisie, les propriétaires ont 30 jours pour s’acquitter de leurs obligations hypothécaires.
- La plupart des prêteurs préféreraient en fait éviter de saisir une propriété.
Phase 1: paiement par défaut
Un défaut de paiement survient lorsqu’un emprunteur a manqué au moins un paiement hypothécaire. Le prêteur enverra un avis de paiement manqué indiquant qu’il n’a pas encore reçu le paiement du mois.
En règle générale, les versements hypothécaires sont dus le premier jour de chaque mois et de nombreux prêteurs offrent une période de grâce jusqu’au 15 du mois. Après cela, le prêteur peut facturer des frais de retard et envoyer l’avis de paiement manqué.
Une fois que deux paiements sont manqués, le prêteur effectuera souvent un suivi avec une mise en demeure. C’est plus grave qu’un avis de paiement manqué. Cependant, à ce stade, le prêteur peut toujours être disposé à travailler avec l’emprunteur pour prendre des dispositions pour rattraper les paiements. L’emprunteur devrait normalement remettre les paiements en retard dans les 30 jours suivant la réception de la lettre.
Phase 2: Avis de défaut
Un avis de défaut (NOD) est envoyé après 90 jours de paiements manqués. Dans certains États, l’avis est placé bien en vue sur la maison. À ce stade, le prêt sera remis au service de saisie du prêteur dans le même comté où la propriété est située. L’emprunteur est informé que l’avis sera enregistré.
Le prêteur accorde généralement à l’emprunteur 90 jours supplémentaires pour régler les paiements et rétablir le prêt. C’est ce qu’on appelle la «période de réintégration».
Phase 3: Avis de vente par le syndic
Si le prêt n’a pas été effectué à jour dans les 90 jours suivant l’avis de défaut, un avis de vente par le syndic sera enregistré dans le comté où se trouve la propriété.
Le prêteur doit également généralement publier un avis dans le journal local pendant trois semaines indiquant que la propriété sera disponible aux enchères publiques. Les noms de tous les propriétaires seront imprimés dans l’avis et le journal, avec une description légale de la propriété, son adresse, et quand et où la vente aura lieu.
Phase 4: Vente du syndic
La propriété est maintenant mise aux enchères publiques et sera attribuée au plus offrant qui répond à toutes les exigences nécessaires. Le prêteur (ou l’entreprise représentant le prêteur) calculera une offre d’ouverture en fonction de la valeur du prêt en cours et des privilèges, taxes impayées et coûts associés à la vente.
Lorsqu’une propriété saisie est achetée, il appartient à l’acheteur de dire combien de temps les anciens propriétaires peuvent rester dans leur ancienne maison.
Une fois que le plus offrant a été confirméet que la vente est terminée, un acte de fiduciaire lors de la vente sera fourni au soumissionnaire retenu. La propriété est alors la propriété de l’acquéreur, qui a droit à la possession immédiate.
Phase 5: Propriété immobilière (REO)
immobilier (REO). Ces propriétés sont souvent appelées «appartenant à la banque» et le prêteur peut supprimer certains privilèges et autres dépenses pour tenter de rendre la propriété plus attrayante.
Phase 6: Expulsion
L’emprunteur peut souvent rester dans la maison jusqu’à ce qu’il ait vendu soit aux enchères publiques, soit plus tard en tant que propriété REO.À ce stade, un avis d’expulsion est envoyé exigeant que toute personne quitte immédiatement les lieux.
Plusieurs jours peuvent être prévus pour donner aux occupants suffisamment de temps pour retirer leurs effets personnels. Ensuite, généralement, le shérif local visitera la propriété et enlèvera les personnes et tous les biens restants. Ces derniers sont stockés et peuvent être récupérés ultérieurement moyennant des frais.
La ligne de fond
Tout au long du processus de saisie, de nombreux prêteurs tenteront de prendre des dispositions pour que l’emprunteur soit rattrapé par le prêt et évitera la saisie. Le problème évident est que lorsqu’un emprunteur ne peut pas s’acquitter d’un seul paiement, il devient de plus en plus difficile de rattraper les paiements multiples.
S’il y a une chance que vous puissiez rattraper les paiements – par exemple, vous venez de commencer un nouvel emploi après une période de chômage – il vaut la peine de parler avec votre prêteur. Si une forclusion est inévitable, savoir à quoi vous attendre tout au long du processus peut vous aider à vous préparer aux six phases de la forclusion.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.