Allégements fiscaux pour les propriétaires d’une résidence secondaire
Table des matières
Développer
- Déduction d’intérêts hypothécaires
- Déduction sur une résidence personnelle
- Déduction sur les maisons louées
- Déduction pour prêt sur valeur domiciliaire
- Déduction d’impôt foncier
- Vendre votre résidence secondaire
- 1031 Échanges
- La ligne de fond
Si vous envisagez d’acheter une résidence secondaire pour des vacances, les impôts fonciers et les frais de location.
La Loi sur les réductions d’impôt et l’emploi (TCJA) a modifié le fonctionnement des allégements fiscaux, comme la réduction de la déduction des intérêts hypothécaires. Pourtant, même avec ces changements, il existe des allégements fiscaux utiles qui peuvent contribuer à rendre la possession d’une résidence secondaire plus abordable. Voici un bref aperçu.
Points clés à retenir
- Si vous détaillez les déductions, l’intérêt sur votre prêt hypothécaire sera probablement déductible d’impôt jusqu’à une certaine limite.
- Des règles différentes s’appliquent à la déduction hypothécaire selon que la résidence secondaire est une résidence personnelle ou un bien locatif.
- Vous pouvez déduire les intérêts sur les prêts sur valeur domiciliaire, mais seulement si les fonds sont utilisés pour des améliorations domiciliaires.
- Vous pouvez déduire les impôts fonciers sur votre résidence secondaire, mais il y a des limites.
- La Loi sur les réductions d’impôt et l’emploi a modifié le nombre d’allégements fiscaux.
Déduction d’intérêts hypothécaires
La déduction des intérêts hypothécaires a longtemps été saluée comme un moyen de rendre la propriété d’une maison plus abordable. La TCJA, promulguée en décembre 2017, a modifié le montant que vous pouvez économiser grâce aux déductions d’intérêts hypothécaires pour une résidence principale et une résidence secondaire.
Les déclarants célibataires et les personnes mariées déposant conjointement dans la plupart des cas peuvent déduire le plein intérêt sur les prêts hypothécaires jusqu’à 750 000 $. Cela s’applique à toute résidence personnelle, que ce soit votre première ou votre deuxième. La limite précédente était de 1 million de dollars en dette hypothécaire, qui s’applique toujours aux prêts immobiliers contractés avant le 16 décembre 2017.
Différentes règles fiscales s’appliquent à la déduction hypothécaire selon que votre résidence secondaire est considérée comme une résidence personnelle ou un bien locatif. Dans le cas de la location, la proportion de l’année au cours de laquelle vous louez la propriété – par opposition au fait d’y vivre vous-même – entre également en ligne de compte.
Déduction d’intérêts sur une résidence personnelle
Si votre deuxième propriété est une résidence personnelle, vous avez le droit de déduire les intérêts hypothécaires de la même manière que vous le feriez sur votre résidence principale – jusqu’à 750 000 $ si vous êtes célibataire ou marié. La limite est de 375 000 $ si vous êtes marié et produisez une déclaration séparément.
Pour êtreadmissible à la déduction, l’hypothèque doit être une dette garantie sur une maison qualifiée quevous possédez, et vous devez détailler vos déductions en déposant l’ annexe A.1
La limite d’intérêt hypothécaire de 1 million de dollars reviendra en 2025, à l’expiration de la TCJA, à moins que les législateurs n’agissent pour maintenir la loi en vigueur.
Déduction d’intérêts sur les logements loués
Les règles sont compliquées si vous souhaitez bénéficier de déductions fiscales pour un bien locatif. Ce qui compte, c’est de savoir si vous louez la propriété pour une partie ou la totalité de l’année et à quelle fréquence vous l’utilisez à des fins personnelles. Votre utilisation de la propriété appartiendra à l’une des trois catégories suivantes:
Propriété louée moins de 15 jours par an
Vous pouvez louer votre maison pour moins de 15 jours au cours de l’année d’imposition sans avoir à déclarer le revenu à l’IRS. La maison est considérée comme une résidence personnelle, ce qui signifie que vous ne pouvez pas prendre de déductions pour les frais de location. Mais vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers comme vous le feriez pour n’importe quelle maison.
Cette règle spéciale s’applique même si vous louez votre maison pour 10 000 $ par nuit. L’article 280A (g) de l’ Internal Revenue Code stipule que l’argent n’a pas besoin d’être inclus dans votre revenu brut, à condition que la maison ait été louée moins de 15 jours par an.
Propriété louée 14 jours ou plus par an et vous l’utilisez rarement
Votre maison est considérée comme un bien locatif – et non comme une résidence personnelle – si elle est louée pendant 14 jours ou plus par an, et si votre utilisation personnelle de la propriété ne dépasse pas 14 jours par an, soit 10% du nombre de jours où la maison a été louée.
Si vous remplissez cette condition, les revenus de la propriété sont déclarés comme revenus de location. Vous pouvez également déduire les frais de location, y compris les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers, les frais d’assurance, les frais payés aux gestionnaires immobiliers, les services publics et l’amortissement de la propriété. Cependant, vous devez répartir ces frais entre votre utilisation personnelle de la propriété et le moment où elle a été louée.
Il convient de noter que les jours passés à réparer la propriété ne comptent pas comme un usage personnel. Il est possible de dépasser la limite de 14 jours si vous êtes resté dans votre propriété pour effectuer des travaux d’entretien. Prévoyez de documenter vos activités d’entretien en conservant les reçus pour prouver que vous n’étiez pas seulement en vacances ces jours-là.
Vous utilisez la propriété plus de 14 jours et la louez rarement
Si vous restez dans la propriété plus de 14 jours par an, ou plus de 10% du nombre total de jours pendant lesquels la propriété a été louée, la résidence secondaire est considérée comme une résidence personnelle. Cela signifie que vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les taxes foncières comme vous le feriez pour n’importe quelle maison, mais vous ne pouvez pas réclamer de pertes de location. Si un membre de votre famille utilise la propriété (y compris votre conjoint, frères et sœurs, parents, grands-parents, enfants et petits-enfants), ces jours comptent comme des jours personnels, sauf si vous percevez un prix de location équitable pendant ces séjours en famille.
Déduction des intérêts sur la valeur nette du logement
En plus de la déduction des intérêts hypothécaires, vous pourrez peut-être radier les intérêts d’un prêt sur valeur domiciliaire. Cependant, le TCJA a également modifié ces règles.
Auparavant, vous pouviez emprunter sur la valeur nette de votre maison et déduire les intérêts, que le produit soit utilisé pour rembourser une carte de crédit, prendre des vacances ou acheter une résidence secondaire. Désormais, vous ne pouvez déduire les intérêts sur la dette hypothécaire que si les fonds ont été utilisés «pour acheter, construire ou améliorer sensiblement la maison du contribuable qui garantit le prêt». De plus, comme dans les anciennes règles, le prêt doit être garanti par votre résidence principale ou secondaire et ne peut excéder le coût de la maison.
En vertu de ces dispositions, si vous souhaitez déduire des intérêts sur une résidence secondaire, vous devez avoir une hypothèque sur celle-ci. Si vous avez emprunté sur la valeur nette de votre première maison pour financer l’achat de votre résidence secondaire, cet intérêt ne peut être déduit.À l’instar d’un prêt hypothécaire, vous pouvez déduire les intérêts sur un maximum de 750 000 $ de dettes sur valeur domiciliaire si vous êtes célibataire ou marié et déposez conjointement (375 000 $ si vous êtes marié séparément).
La limite s’applique à toutes vos dettes hypothécaires et à la valeur nette de votre logement. Si vous avez déjà une dette hypothécaire de 750 000 $ ou plus, vous ne pourrez pas demander une déduction d’intérêts sur les prêts sur valeur domiciliaire dépassant ce montant.
Déduction d’impôt foncier
Vous pouvez déduire les impôts fonciers de votre résidence secondaire et, d’ailleurs, autant de propriétés que vous possédez. Cependant, là aussi, la TCJA a apporté des changements qui affectent ces déductions.
Vous ne pouvez plus déduire le montant total des impôts fonciers que vous avez payés sur les biens immobiliers que vous possédez. Désormais, le total des impôts locaux et étatiques éligibles à une déduction, y compris les impôts fonciers et les impôts sur le revenu, est limité à 10 000 $ par déclaration de revenus, ou 5 000 $ si vous êtes marié et produisez séparément. De nombreuses personnes qui achètent une résidence secondaire peuvent déjà dépasser cette limite avec leur première maison et ne verront donc pas d’économies fiscales supplémentaires grâce à leur résidence secondaire.
Vendre votre résidence secondaire
Si vous vendez votre résidence principale, la loi permet aux contribuables célibataires d’exclure jusqu’à 250 000 $ de gains en capital de votre revenu. Les couples mariés et déclarant conjointement peuvent exclure jusqu’à 500 000 $ de gains en capital. Cependant, cela concerne uniquement les ventes de résidences principales. Lorsque vous vendez votre résidence secondaire, vous devez payer un impôt sur les plus-values sur l’ensemble de vos bénéfices.10
En faisant de votre résidence secondaire votre résidence principale, vous pourriez potentiellement réduire les gains en capital. Premièrement, vous devrez vivre dans la deuxième propriété pendant au moins deux ans sur les cinq années précédant la vente. Cela qualifierait la propriété comme votre résidence principale. De plus, pour être admissible à l’exclusion, vous ne pouvez pas avoir pris l’exclusion des gains en capital sur la vente d’une autre maison au cours des deux ans précédant la vente de cette nouvelle résidence principale.dix
1031 Échanges
Si votre deuxième propriété est détenue à des fins commerciales ou d’investissement, vous pourriez être en mesure de reporter les impôts sur les gains en capital dans le cadre d’un échange 1031. Connu comme un échange de même nature, il s’agit de vendre la propriété et de la remplacer par une propriété similaire. Une fois que vous avez vendu le bien initial, vous devez identifier son bien de remplacement dans un délai de 45 jours et l’acquérir dans un délai de 180 jours. Les plus-values sont ensuite différées jusqu’à ce que le bien de remplacement soit vendu (bien qu’il soit possible de différer continuellement les impôts avec d’autres échanges similaires).
Plusieursconditions doivent être remplies pour bénéficier d’un échange de même nature. Le contribuable doit avoir été propriétaire de la propriété pendant au moins deux ans avant de vendre. Au cours de chacune des deux périodes de 12 mois précédant la vente, le contribuable doit avoir loué la propriété pendant au moins 14 jours. De plus, l’utilisation personnelle du bien par le contribuable ne peut excéder 14 jours par an, soit 10% des jours où le logement a été loué.
Enfin, le bien de remplacement doit également remplir ces mêmes conditions: il doit être conservé pendant au moins deux ans aprèsl’échange de même nature;loué au moins 14 jours par an;et ne peut pas être utilisé à des fins personnelles plus de 14 jours par an, ou 10% des jours où la maison a été louée.
Étant donné que les lois fiscales sont compliquées et changent périodiquement, il est conseillé de consulter un spécialiste en fiscalité immobilière qualifié qui peut vous expliquer les implications fiscales et les lois pertinentes et vous aider à déterminer la stratégie de propriété la plus favorable à votre situation.
La ligne de fond
Si c’est financièrement faisable, posséder une résidence secondaire peut être un excellent investissement à des fins de vacances ou de location, et pourrait également fournir une résidence principale convenable pendant la retraite. Mais comme la possession d’une maison comporte un fardeau financier important, de l’hypothèque et des impôts à l’entretien et aux réparations, il est dans votre intérêt de connaître les implications fiscales pour vous de la propriété d’une résidence secondaire.