Indice national des prix des logements S&P CoreLogic Case-Shiller
Qu’est-ce que l’indice national des prix des maisons S&P CoreLogic Case-Shiller?
L’indice national des prix des maisons S&P CoreLogic Case-Shiller mesure la variation de la valeur du marché résidentiel américain en suivant le prix d’achat et la valeur de revente des maisons unifamiliales qui ont fait l’objet d’au moins deux transactions sans lien de dépendance. L’indice, largement considéré comme un baromètre du marché immobilier américain et de l’ économie au sens large, porte le nom de deux de ses créateurs: Karl Case et Robert Shiller.
Points clés à retenir
- L’indice national des prix des logements S&P CoreLogic Case-Shiller mesure l’évolution de la valeur du marché résidentiel américain.
- Pour ce faire, il suit le prix d’achat et la valeur de revente des maisons unifamiliales qui ont fait l’objet d’au moins deux transactions sans lien de dépendance.
- L’indice a été développé dans les années 80 et est devenu un baromètre largement utilisé et respecté du marché immobilier américain et de l’économie en général.
Comprendre l’indice national des prix des logements S&P CoreLogic Case-Shiller
L’indice Case-Shiller a été développé dans les années 80 par trois économistes : Allan Weiss, Karl Case et Robert Shiller. Depuis lors, il est devenu un baromètre largement utilisé et respecté du marché immobilier américain et de l’économie en général.
L’état du marché du logement et l’économie globale sont interdépendants à bien des égards. Lorsque les prix de l’immobilier augmentent, les propriétaires relâchent souvent les cordons de leur sac à main. Les promoteurs gagnent également en confiance, stimulant le produit intérieur brut (PIB) en investissant davantage dans de nouveaux terrains, matériaux et emplois pour construire de nouvelles maisons.
Les investisseurs peuvent profiter indirectement des variations des prix des logements en investissant dans des contrats à terme et des options sur l’indice des prix des maisons S&P Case-Shiller.
La majorité des maisons américaines sont occupées par leurs propriétaires, donc l’examen des indices des prix des logements peut donner une bonne idée de la quantité d’argent qui circule dans l’économie. Cela signifie que l’indice national des prix des logements S&P CoreLogic Case-Shiller, l’une des mesures les plus réputées des évaluations immobilières aux États-Unis, est très étroitement surveillé par les économistes et les investisseurs.
L’indice des prix des maisons Case Shiller était en moyenne de 164,27 entre 2000 et 2019, selon Trading Economics, atteignant un sommet historique de 217,65 en juin 2019 et un creux record de 100 en janvier 2000.
Types d’indice national des prix des logements S&P CoreLogic Case-Shiller
L’indice national des prix des logements S&P CoreLogic Case-Shiller est divisé en plusieurs indices différents, ce qui permet de comparer les moyennes nationales à des régions métropolitaines individuelles. Les index sont les suivants:
- L’indice national des prix des logements, couvrant neuf divisions de recensement majeures. Cet indice particulier est calculé trimestriellement et publié le dernier mardi de février, mai, août et novembre.
- L’ indice composite de 10 villes, couvrant Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco et Washington, DC.
- L’indice composite de 20 villes, comprenant toutes les villes ci-dessus plus Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle et Tampa.
- Vingt index de zones métropolitaines individuelles pour chacune des villes énumérées ci-dessus.
Tous les index, à l’exception de l’indice national, sont publiés le dernier mardi de chaque mois à 9 h, heure normale de l’Est (HNE).
La méthode de l’indice national des prix des logements S&P CoreLogic Case-Shiller
Selon S&P, les indices sont constitués selon la méthodologie suivante:
- Méthode des ventes répétées : chaque indice mesure les variations des prix des maisons unifamiliales individuelles en utilisant la technique de tarification des ventes répétées.
- Approche indicielle: Les indices sont basés sur les changements observés dans les prix des maisons et sont conçus pour mesurer les augmentations ou les diminutions de la valeur marchande de l’immobilier résidentiel dans 20 zones métropolitaines statistiques (MSA) définies et trois niveaux de prix – bas, moyen et élevé.
- Création de paires de vente: L’évolution des prix des maisons individuelles est mesurée en collectant des données sur les prix de vente réels. Lorsqu’une maison est revendue, le nouveau prix de vente correspond à son premier prix de vente. Ces deux points de données sont appelés «paire de vente» et la différence de la paire de vente est mesurée et enregistrée. Les paires de vente sont conçues pour produire le changement de prix pour la même maison, tout en maintenant la qualité et la taille de chaque maison constantes.
- La pondération des paires de ventes: Les indices sont pondérés en valeur et conçus pour contrôler le changement de qualité dans les maisons mesurées. Des pondérations sont attribuées aux paires de ventes pour tenir compte des fluctuations de prix qui peuvent être attribuées à des facteurs tels que le remodelage intensif de la maison, l’ajout d’un ajout de maison ou la négligence extrême. Les intervalles de temps entre les ventes sont également pris en compte.
- Moyenne mobile sur trois mois: les indices sont calculés mensuellement, à l’aide d’un algorithme de moyenne mobile sur trois mois. Les paires de ventes à domicile sont accumulées sur des périodes glissantes de trois mois.
Limites de l’indice national des prix des logements S&P CoreLogic Case-Shiller
Les index S&P CoreLogic Case-Shiller ne couvrent pas tout. Les exceptions évidentes comprennent les nouvelles constructions, les condominiums et les coopératives, les habitations multifamiliales et les autres propriétés qui ne peuvent être identifiées comme unifamiliales.
Il convient également de garder à l’esprit qu’il y a un décalage de deux mois dans les données rapportées, de sorte qu’un rapport publié en mai, par exemple, ne couvrirait que les ventes de maisons jusqu’en mars.
Considérations particulières
Les indices Case-Shiller sont peut-être les indicateurs les plus connus des prix de l’immobilier résidentiel. Cependant, il existe plusieurs indices alternatifs disponibles que les investisseurs peuvent également utiliser pour suivre les fluctuations de l’évaluation immobilière.
Aux États-Unis, ils comprennent l’ indice des prix du logement (HPI) de la Federal Housing Finance Agency (FHFA), l’ indice des prix des logements LoanPerformance de First American CoreLogic et l’ indice des prix des logements IAS360. Chaque indice diffère en termes de critères qu’il utilise.