Chapitre 1250

Qu’est-ce que le chapitre 1250?

L’article 1250 de l’Internal Revenue Code des États-Unis est une règle établissant que l’IRS imposera un gain provenant de la vente de biens immobiliers amortis en tant que revenu ordinaire si l’amortissement cumulé dépasse l’amortissement calculé selon la méthode linéaire.

La section 1250 fonde le montant de l’impôt dû sur le type de propriété – s’il s’agit d’un bien immobilier résidentiel ou non résidentiel – tout en tenant compte du nombre de mois pendant lesquels le déclarant a possédé la propriété en question.

Les principes de base du chapitre 1250

La section 1250 traite de l’ imposition des gains provenant de la vente de biens immobiliers amortissables, tels que les bâtiments commerciaux, les entrepôts, les granges, les immeubles locatifs et leurs éléments structurels à un taux d’imposition ordinaire. Cependant, les propriétés personnelles corporelles et immatérielles et la superficie des terres ne relèvent pas de ce règlement fiscal.

Le chapitre 1250 s’applique principalement lorsqu’une société amortit ses biens immobiliers selon la méthode de l’amortissement accéléré, ce qui entraîne des déductions plus importantes au début de la vie d’un actif réel, par rapport à la méthode linéaire. L’article 1250 stipule que si un bien immobilier se vend à un prix d’achat qui produit un gain imposable et que le propriétaire amortit le bien en utilisant la méthode d’amortissement accéléré, l’IRS impose la différence entre l’amortissement réel et l’amortissement linéaire en tant que revenu ordinaire.

Parce que l’IRS oblige les propriétaires à amortir tous les biens immobiliers post-1986 en utilisant la méthode linéaire, le traitement des gains comme un revenu ordinaire en vertu de la section 1250 est un événement relativement rare. Si un propriétaire dispose du bien en cadeau transféré au décès, le vend dans le cadre d’un échange de même nature ou en dispose par d’autres méthodes, il n’y a pas de gains imposables possibles.

Un exemple d’application du chapitre 1250

Pour observer un exemple concret de l’article 1250 en action, imaginez qu’un investisseur achète une propriété immobilière de 800 000 $ avec une durée de vie utile de 40 ans. Cinq ans plus tard, en utilisant la méthode de l’amortissement accéléré, cet investisseur réclame des dépenses d’amortissement cumulées d’un montant de 120 000 $, ce qui donne un coût de base de 680 000 $.

Supposons en outre que cet investisseur décharge la propriété pour 750 000 $, ce qui donne un gain imposable total de 70 000 $. En raison du fait que l’amortissement linéaire cumulé s’élève à 100000 $ (le prix initial de 800000 $, divisé par 40 ans, multiplié par cinq ans d’utilisation), l’Internal Revenue Service doit alors imposer 20000 $ de l’amortissement réel excédant l’amortissement linéaire., comme revenu ordinaire. L’IRS imposerait par la suite les 50 000 $ qui restent du gain total, aux  taux d’ imposition applicables aux gains en capital.

En vertu du chapitre 1250, la récupération du gain en tant que revenu ordinaire est limitée au gain réel comptabilisé sur une vente immobilière. Dans notre exemple, si l’investisseur déchargeait l’immeuble pour 690 000 $, produisant ainsi un gain de 10 000 $, l’Internal Revenue Service ne classerait que 10 000 $ comme revenu ordinaire, et non 20 000 $ supplémentaires.