FPI et fonds communs de placement immobilier: quelle est la différence?

FPI et fonds communs de placement immobilier: un aperçu

Les fiducies de placement immobilier (FPI) et les fonds communs de placement immobilier offrent tous deux une diversification et un moyen simple et abordable pour les investisseurs individuels d’investir dans divers segments du marché immobilier. Ils représentent également un véhicule d’investissement plus liquide dans ce secteur que la possession ou l’ investissement direct dans l’immobilier.

Il existe une grande variété de FPI et de fonds communs de placement du secteur immobilier parmi lesquels choisir. Avant d’envisager l’un ou l’autre type d’instrument, vous devez comprendre les principales différences entre les deux, ainsi que leurs avantages et inconvénients.

FPI

Une FPI est une société, une fiducie ou une association qui investit directement dans l’immobilier au moyen de propriétés ou d’hypothèques. Ils se négocient en bourse et sont achetés et vendus comme des actions.

Les trois principaux types sont les FPI d’actions, les FPI hypothécaires et les FPI hybrides. Les sociétés de placement immobilier possèdent et investissent dans des propriétés telles que des appartements, des immeubles de bureaux, des centres commerciaux et des hôtels. Les revenus proviennent principalement des loyers des propriétés dont ils sont propriétaires ou dans lesquels ils ont une participation. La majorité des FPI sont des capitaux propres. (Pour en savoir plus, voir: Quels sont les risques des fiducies de placement immobilier? )

Les FPI hypothécaires investissent dans des prêts hypothécaires résidentiels et commerciaux. Ces FPI prêtent de l’argent pour des hypothèques ou achètent des hypothèques existantes ou des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Les revenus sont générés principalement par les intérêts gagnés sur les prêts hypothécaires.

Les FPI hybrides sont une combinaison de FPI d’actions et de prêts hypothécaires.

Les FPI versent des dividendes. Ils sont tenus par l’ Internal Revenue Service (IRS) de verser la plupart de leurs bénéfices imposables aux actionnaires sous forme de dividendes. Les sociétés de FPI ne paient pas d’impôt sur les sociétés.

Fonds communs immobiliers

Les fonds communs de placement sont des placements collectifs gérés par des professionnels qui investissent dans une variété de véhicules, tels que les actions et les obligations. Les investisseurs achètent des parts ou des parts d’ OPC qui sont achetées ou rachetées à la valeur liquidative actuelle (VNI) du fonds. Les VNI sont calculées une fois par jour et sont basées sur les cours de clôture des titres du portefeuille du fonds. (Pour en savoir plus, voir: Les risques des fonds du secteur immobilier.)

Les fonds communs de placement immobiliers investissent généralement dans des actions de FPI, des actions liées à l’immobilier ou une combinaison des deux.

Considérations particulières

Les FPI et les fonds communs de placement immobiliers donnent aux investisseurs individuels ayant un accès limité au capital à des investissements immobiliers diversifiés ou concentrés, car ils ont des minimums d’investissement relativement faibles. Lorsqu’il s’agit de diversification qu’ils fournissent, les deux types de fonds contribuent à atténuer le risque.

Selon leur stratégie de placement, les fonds communs de placement immobiliers peuvent être un véhicule de placement plus diversifié que les FPI. Cela peut réduire les coûts de transaction pour ceux qui recherchent une plus grande diversification concentrée dans un ou quelques fonds. Ils bénéficient également d’une gestion et d’une recherche professionnelles de portefeuille.

Les fonds immobiliers procurent des revenus de dividendes et un potentiel d’ appréciation du capital pour les investisseurs à moyen et long terme. N’oubliez pas que les FPI doivent distribuer au moins 90% du revenu imposable aux actionnaires chaque année sous forme de dividendes.

La valeur de l’immobilier a tendance à augmenter en période d’inflation, à mesure que les prix de l’immobilier et les loyers augmentent. Par conséquent, les FPI et les fonds communs de placement immobiliers peuvent servir de couverture potentielle contre l’inflation.

Enfin, les deux types de fonds immobiliers fournissent des liquidités dans ce qui est généralement une classe d’actifs illiquide.

Désavantages

Comme pour tout investissement, il y a des risques à investir à la fois dans des FPI et des fonds communs de placement immobiliers. Les retours ne sont pas garantis.

En outre, comme pour tous les fonds sectoriels, ceux qui se concentrent sur l’immobilier peuvent être plus volatils que les fonds avec des horizons d’investissement plus larges, comme un fonds répliquant l’indice S&P 500. Bref, lorsque le marché immobilier faiblit, les fonds de ce secteur souffrent. Bien sûr, le contraire est vrai lorsque le marché immobilier est en plein essor.

La hausse des taux d’intérêt peut également affecter les rendements des fonds immobiliers. Par exemple, les FPI dépendent de la dette ou de l’emprunt d’argent pour acquérir des propriétés. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, le coût d’emprunt augmente également, ce qui peut réduire les bénéfices.

Exemple de FPI et de fonds communs de placement immobilier

Si vous souhaitez investir dans le marché immobilier dynamique et notoirement cher de New York, par exemple, envisagez l’Empire State Realty Trust Inc. ( ESRT ), une FPI qui peut revendiquer l’emblématique Empire State Building comme l’une de ses propriétés de portefeuille.. Son portefeuille compte six commerces et 14 immeubles de bureaux à Manhattan et dans la région métropolitaine de New York. (Pour en savoir plus, voir: Investir dans les REIT de New York.)

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) est un exemple de fonds commun de placement du secteur (immobilier) avec des participations diverses. Bénéficiant d’une quarantaine de titres, il investit principalement dans des FPI ainsi que dans des sociétés immobilières cotées en bourse. (Pour en savoir plus, consultez: Posséder une FPI par actions par rapport à une FPI hypothécaire: quelle est la différence? )

La ligne de fond

Les FPI et les fonds communs de placement immobiliers ont leurs différences, mais ils sont similaires en ce sens qu’ils offrent tous deux des liquidités et un moyen accessible d’obtenir une exposition à des actifs immobiliers diversifiés. Pour les investisseurs de détail sans capital important, ces fonds immobiliers créent une avenue pour investir dans un large éventail de propriétés qui pourraient autrement être hors de portée. Les investisseurs à long terme, en particulier, ont le potentiel de récolter les fruits du revenu de dividendes et de l’appréciation du capital sur toute la ligne. Avant d’investir dans l’un ou l’autre, assurez-vous de comprendre les différences entre les deux, ainsi que les risques et les avantages qui en découlent.