Le refinancement de mon prêt hypothécaire est-il une bonne idée?
La décision de refinancer votre maison taux d’intérêt actuels et le temps qu’il faudra pour récupérer vos frais de clôture. Dans certains cas, le refinancement est une sage décision. Dans d’autres, cela n’en vaut peut-être pas la peine financièrement.
Parce que vous possédez déjà la propriété, le refinancement serait probablement plus facile que d’obtenir un prêt en tant que premier acheteur. De plus, si vous êtes propriétaire de votre propriété ou de votre maison depuis longtemps et que vous avez accumulé des capitaux propres importants, cela facilitera le refinancement. Cependant, si le fait d’exploiter ces capitaux propres ou de consolider la dette est votre raison pour une refi, gardez à l’esprit que cela peut augmenter le nombre d’années que vous devrez sur votre prêt hypothécaire, ce qui n’est pas le plus intelligent des mouvements financiers.
Points clés à retenir
- Il peut être judicieux de refinancer si vous pouvez réduire votre taux d’intérêt de 1% ou plus.
- Vous devez prévoir de rester à la maison assez longtemps pour récupérer les frais de refinancement.
- Se débarrasser de l’assurance prêt hypothécaire privée (PMI) est une bonne raison pour obtenir un nouveau prêt hypothécaire.
Raisons de refinancer
Alors, quand est-il judicieux de refinancer? La règle de base typique du refinancement de mon prêt hypothécaire est que si vous pouvez réduire votre taux d’intérêt actuel de 1% ou plus, cela pourrait avoir du sens en raison de l’argent que vous économiserez. Le refinancement à un taux d’intérêt plus bas vous permet également de constituer plus rapidement la valeur nette de votre maison. Si les taux d’intérêt ont chuté suffisamment bas, il pourrait être possible de refinancer pour raccourcir la durée du prêt – par exemple, d’une hypothèque à taux fixe de 30 ans à 15 ans sans modifier considérablement le paiement mensuel.
De même, la baisse des taux d’intérêt pourrait être une raison de passer d’une hypothèque à taux fixe à une hypothèque à taux variable (ARM), car des ajustements périodiques sur un ARM devraient signifier des taux plus bas et des paiements mensuels plus petits. Dans un contexte de hausse des taux hypothécaires, cette stratégie a moins de sens sur le plan financier. En effet, les ajustements ARM périodiques qui augmentent le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire peuvent faire de la conversion en un prêt à taux fixe un choix judicieux.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.
Pensez aux frais de clôture
Il y a des frais de clôture impliqués dans tous ces scénarios. Votre dépense devra couvrir les frais d’assurance titres, les honoraires d’avocat, une évaluation, les taxes et les frais de transfert, entre autres. Ces frais de refinancement, qui peuvent être compris entre 3% et 6% du principal du prêt, sont presque aussi élevés que le coût d’une hypothèque initiale et peuvent prendre des années à se récupérer.
Si vous essayez de réduire vos mensualités, méfiez-vous des refinancements «sans frais de clôture» de la part des prêteurs. Bien qu’il n’y ait pas de frais de clôture, une banque récupérera probablement ces frais en vous accordant un taux d’intérêt plus élevé, ce qui irait à l’encontre de votre objectif.
Considérez combien de temps vous prévoyez rester dans votre maison
Pour décider de refinancer ou non, vous voudrez calculer ce que vos économies mensuelles seront lorsque le refinancement sera terminé. Disons, par exemple, que vous avez un prêt hypothécaire de 30 ans pour 200 000 $. Lorsque vous avez pris en charge le prêt pour la première fois, votre taux d’intérêt était fixé à 6,5% et votre paiement mensuel était de 1 257 $. Si les taux d’intérêt baissent à 5,5% fixe, cela pourrait réduire votre paiement mensuel à 1 130 $, soit une économie de 127 $ par mois ou de 1 524 $ par année.
Votre prêteur peut calculer vos frais de clôture totaux pour le refinancement si vous décidez de procéder. Si vos coûts s’élèvent à environ 2300 USD, vous pouvez diviser ce chiffre par vos économies afin de déterminer votre seuil de rentabilité. Dans ce cas, la maison pendant deux ans ou plus, le refinancement aurait du sens un an et demi dans le domicile [2 300 $ ÷ 1 524 $ = 1,5]. Si vous prévoyez de rester dans la maison pendant deux ans ou plus, le refinancement serait logique.
Si vous souhaitez refinancer avec moins de 1% de réduction, disons 0,5%, la situation change. En utilisant le même exemple, votre paiement mensuel serait réduit à 1 194 USD, soit une économie de 63 USD par mois ou 756 USD par an [2 300 USD ÷ 756 USD = 3,0]. Vous devrez donc rester chez vous pendant trois ans. Si vos frais de clôture étaient plus élevés, disons 4 000 $, cette période passerait à près de cinq ans et demi.
Si la valeur nette de votre maison est inférieure à 20%, vous pourriez être tenu de payer le PMI, ce qui pourrait réduire les économies que vous pourriez réaliser grâce au refinancement.
Pensez à l’assurance hypothécaire privée (PMI)
Pendant les périodes où la valeur des maisons diminue, de nombreuses maisons sont évaluées pour beaucoup moins qu’elles ne l’avaient été dans le passé. Si tel est le cas lorsque vous envisagez de refinancer, la valorisation plus basse de votre maison peut signifier que vous n’avez plus de capitaux propres suffisants pour satisfaire un acompte de 20% sur le nouveau prêt hypothécaire.
Pour refinancer, vous devrez fournir un dépôt en espèces plus important que prévu, ou vous devrez peut-être effectuer un PMI, ce qui augmentera finalement votre paiement mensuel. Cela pourrait signifier que, même avec une baisse des taux d’intérêt, vos économies réelles pourraient ne pas représenter beaucoup.
Inversement, un refinancement qui supprimera votre PMI vous ferait économiser de l’argent et pourrait valoir la peine d’être fait pour cette seule raison. Si votre maison a 20% ou plus de capitaux propres, vous n’aurez pas à payer PMI à moins que vous ayez un prêt hypothécaire FHA ou que vous soyez considéré comme un emprunteur à haut risque. Si vous payez actuellement PMI, avez au moins 20% de fonds propres et que votre prêteur actuel ne supprimera pas le PMI, vous devez refinancer.