Option Prêt hypothécaire à taux ajustable (Option ARM)
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à taux variable (option ARM)?
Une option hypothécaire à taux variable (option ARM) est un type d’ hypothèque ARM où l’emprunteur dispose de plusieurs options quant au type de paiement effectué au prêteur. En plus d’avoir le choix d’effectuer des paiements d’intérêts et de principal équivalant à ceux des prêts hypothécaires conventionnels, les ARM optionnels ont également des options de paiement alternatives où le prêteur hypothécaire peut effectuer des paiements beaucoup plus modestes en effectuant des paiements d’intérêts uniquement ou des paiements minimaux.
Une option ARM est également appelée ARM de paiement flexible.
Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) a effectivement éliminé les ARM d’options en 2014 au moyen de nouvelles normes d’hypothèques admissibles (QM).
Points clés à retenir
- Une option ARM est une variante d’un prêt hypothécaire à taux variable qui permet à l’emprunteur de choisir parmi différentes options de paiement chaque mois.
- Ces options sont généralement un paiement amortissant intégralement sur 30 ans; un paiement amortissant intégralement sur 15 ans; un paiement d’intérêt uniquement, ou un paiement dit minimum qui ne couvrait pas les intérêts mensuels.
- Afin d’éviter d’augmenter substantiellement le montant de la dette due, l’emprunteur doit choisir soigneusement la structure de remboursement qu’il souhaite adopter avec une option ARM.
Comprendre les ARM d’options
Étant donné que de nombreux ARM optionnels offrent un faible taux teaser, de nombreux débiteurs hypothécaires refinancent sans le savoir leur prêt hypothécaire actuel dans l’espoir d’effectuer des paiements inférieurs. Malheureusement, une fois ces taux indicatifs à court terme expirés, les taux d’intérêt reviennent à ceux qui sont similaires à ceux des prêts hypothécaires conventionnels.
En outre, pour les débiteurs hypothécaires malchanceux qui ont choisi de prendre l’ option ARM des paiements minimums, ils constateront que le principal dû sur leur prêt hypothécaire a en fait augmenté. En effet, la valeur des paiements minimaux ne couvrait pas entièrement les intérêts de l’hypothèque. L’intérêt non couvert serait alors ajouté au principal de l’hypothèque.
Les ARM d’options étaient populaires avant la crise des prêts hypothécaires à risque de 2007-2008, lorsque les prix des maisons ont augmenté rapidement. Les prêts hypothécaires avaient un taux d’intérêt de lancement très bas, généralement 1 pour cent, ce qui a conduit de nombreuses personnes à supposer qu’elles pouvaient se permettre plus de logement que ce que leur revenu pourrait suggérer. Mais le taux de teaser n’était que pour un mois. Ensuite, le taux d’intérêt a été réinitialisé à un indice tel que le Wells Cost of Saving Index (COSI) plus une marge, ce qui entraîne souvent un «choc de paiement». Depuis la réglementation de 2014, les ARM d’options sont moins populaires
Modes de paiement des ARM des options
Dans un scénario courant, le prêteur peut laisser l’emprunteur avec une option ARM décider chaque mois du type de paiement qu’il souhaite effectuer. Ces choix peuvent inclure un paiement minimum, un paiement d’intérêt seulement, un paiement entièrement amorti sur une hypothèque de 15 ans ou un paiement amorti sur une hypothèque de 30 ans.
Alors que les choix disponibles avec une option ARM permettent une plus grande flexibilité sur les paiements, l’emprunteur pourrait facilement être aux prises avec une dette à long terme plus élevée qu’au départ. Comme pour les autres prêts hypothécaires à taux variable, il est possible que les taux d’intérêt changent radicalement et rapidement en fonction du marché.
Une option ARM peut plaire aux ménages dont les revenus peuvent fluctuer, comme les professions exerçant à la commission, sous contrat ou en tant que pigistes. S’ils ne voient pas autant de travail se présenter, ils choisissent de payer le minimum sur une hypothèque. Bien que cela puisse leur permettre de garder plus d’argent en main, le montant minimum peut augmenter chaque année. En outre, le paiement minimum pourrait être refondu tous les cinq ou dix ans en un paiement entièrement amortissant.
Ces mises en garde peuvent être négligées par les emprunteurs, ce qui peut les laisser non préparés à la hausse potentielle des coûts et à l’augmentation du solde du principal. Si l’emprunteur continue de ne faire que le paiement minimum et que le solde impayé dépasse la valeur initiale de l’hypothèque, disons 110% ou plus, alors l’hypothèque pourrait être automatiquement réinitialisée. L’option ARM a été citée comme contribuant à la crise du logement qui s’est développée après que les emprunteurs ont cherché un tel financement pour des maisons qu’ils ne pouvaient pas se permettre de rembourser. Dans ces cas, les emprunteurs ne payaient que le montant minimum dû chaque mois avec une option ARM, puis se retrouvaient finalement incapables de payer leur maison ou l’hypothèque augmentait alors que la valeur de vente de la maison diminuait.