Équité négative
Qu’est-ce que l’équité négative?
Une équité négative se produit lorsque la valeur d’un bien immobilier tombe en dessous du solde impayé de l’hypothèque utilisée pour acheter cette propriété. Les capitaux propres négatifs sont calculés simplement en prenant la valeur marchande actuelle de la propriété et en soustrayant le montant restant sur l’hypothèque.
Points clés à retenir
- Une équité négative se produit lorsque la valeur d’un bien immobilier tombe en dessous du solde impayé de l’hypothèque utilisée pour acheter cette propriété.
- L’équité négative est communément appelée «être sous l’eau».
- Les capitaux propres négatifs résultent souvent de l’éclatement d’une bulle immobilière, d’une récession ou d’une dépression – tout ce qui fait chuter la valeur de l’immobilier.
Comment fonctionne l’équité négative
Pour comprendre la valeur nette négative, nous devons d’abord comprendre la «valeur nette positive» ou, comme on l’appelle communément, la valeur nette du logement.
La valeur nette du logement est la valeur de l’intérêt d’un propriétaire dans sa maison. Il s’agit de la valeur marchande actuelle de l’immeuble moins les privilèges ou charges attachés à ce bien. Cette valeur fluctue au fil du temps à mesure que les paiements sont effectués sur l’hypothèque et que les forces du marché jouent sur la valeur actuelle de cette propriété.
Si une partie ou la totalité d’une maison est achetée au moyen d’une hypothèque, l’institution prêteuse a un intérêt dans la maison jusqu’à ce que l’obligation de prêt ait été remplie. La valeur nette du logement est la partie de la valeur actuelle d’une maison que le propriétaire possède librement et clairement.
La valeur nette du logement peut être accumulée soit par un acompte effectué lors de l’achat initial de la propriété, soit par des versements hypothécaires, car une partie contractuelle de ce paiement sera affectée pour réduire le capital restant dû. Les propriétaires peuvent bénéficier de l’appréciation de la valeur de leur propriété, car cela entraînera une augmentation de leur valeur nette d’inventaire.
Lorsque le contraire se produit – lorsque la valeur marchande actuelle d’une maison diminue le montant que le propriétaire doit sur son hypothèque – ce propriétaire est alors classé comme ayant une valeur nette négative de la maison. La vente d’une maison avec une valeur nette négative devient une dette envers le vendeur, car il serait responsable envers son établissement de crédit de la différence entre l’hypothèque ci-jointe et la vente de la maison.
Implications économiques de l’équité négative
Une valeur nette négative peut survenir lorsqu’un propriétaire achète une maison en utilisant une hypothèque avant l’effondrement d’une bulle immobilière, une récession ou une dépression – tout ce qui fait chuter la valeur de l’immobilier. Par exemple, disons qu’un acheteur a financé l’achat d’une maison de 400 000 $ avec une hypothèque de 350 000 $. Si la valeur marchande de cette maison tombe l’année suivante à 275 000 $, le propriétaire a une valeur nette négative dans la maison parce que l’hypothèque attachée à la propriété est supérieure de 75 000 $ à ce qu’elle vendrait sur le marché actuel.
Dans le jargon de l’immobilier, si le montant en dollars restant sur l’hypothèque est supérieur à la valeur de la maison, la propriété, l’hypothèque et le propriétaire seraient sous l’ eau.
Les hypothèques sous-marines étaient un problème courant chez les propriétaires au plus fort de la crise financière de 2007 -2008 qui, entre autres, impliquait une déflation substantielle des prix des logements. Comme l’a prouvé le début ultérieur de la Grande Récession, l’épidémie généralisée d’équité négative sur le marché du logement peut avoir des implications considérables pour l’économie dans son ensemble. Les propriétaires ayant des capitaux propres négatifs ont trouvé plus difficile de poursuivre activement des travaux dans d’autres régions ou États en raison des pertes potentielles encourues lors de la vente de leurs maisons.
Considérations particulières
La valeur nette négative ne doit pas être confondue avec le retrait de la valeur nette hypothécaire (MEW) est la suppression de la valeur nette de la valeur d’une maison grâce à l’utilisation d’un prêt par rapport à la valeur marchande de la propriété. Un retrait de valeur hypothécaire réduit la valeur réelle d’une propriété par le nombre de nouveaux engagements à son encontre – mais cela ne signifie pas que le propriétaire est allé dans le rouge, en termes d’équité.