Obligation de trésorerie hypothécaire (MCFO)
Qu’est-ce qu’une obligation de trésorerie hypothécaire (MCFO)?
Une obligation de flux de trésorerie hypothécaire (MCFO) est un type d’obligation générale non garantie pass-through d’hypothèque qui a plusieurs classes ou tranches. Les MCFO utilisent les flux de trésorerie d’un pool de prêts hypothécaires qui génèrent des revenus pour rembourser aux investisseurs leur principal plus les intérêts. Les paiements sont reçus des hypothèques du pool et transmis aux détenteurs du titre MCFO.
Comprendre l’obligation de trésorerie hypothécaire (MCFO)
Les obligations de flux de trésorerie hypothécaires (MCFO) ressemblent à des obligations hypothécaires garanties (CMO) à certains égards, mais elles ne sont pas les mêmes. Les MCFO ne détiennent pas de privilège sur les hypothèques détenues par le titre. Ils sont simplement obligés par contrat d’utiliser les revenus des prêts hypothécaires pour payer leurs investisseurs. Les propriétaires de MCFO n’ont aucun droit légal sur les hypothèques sous-jacentes réelles, donc les MCFO sont plus risqués que les CMO.
À l’instar des CMO, les MCFO sont une forme de sécurité adossée à des hypothèques créée par la titrisation de prêts hypothécaires résidentiels individuels qui tirent des intérêts et des paiements de principal de ce pool spécifique de prêts hypothécaires. Parce qu’ils ne détiennent pas les mêmes protections juridiques que les CMO, les MCFO offrent généralement aux investisseurs des taux de coupon plus élevés.
Risques et structure des obligations de trésorerie hypothécaires
À l’instar des CMO, les MCFO regroupent les prêts hypothécaires en groupes avec des caractéristiques de paiement et des profils de risque différents appelés tranches. Les tranches sont remboursées par des paiements de principal et d’intérêts hypothécaires dans un ordre spécifié, les tranches les mieux notées étant assorties d’un rehaussement de crédit, qui est une forme de protection contre le risque de remboursement anticipé et le défaut de remboursement. La performance de MCFO est sujette aux changements des taux d’intérêt ainsi qu’aux taux de saisie, aux taux de refinancement et au rythme des ventes de maisons.
Les échéances déclarées des tranches MCFO sont déterminées en fonction de la date à laquelle le principal final d’un pool de prêts hypothécaires devrait être remboursé. Mais les dates d’échéance de ces types de MBS ne tiennent pas compte des remboursements anticipés des prêts hypothécaires sous-jacents et peuvent donc ne pas être une représentation exacte des risques MBS. La plupart des titres de transfert hypothécaire sont garantis par des prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans, mais les remboursements anticipés dus à la vente ou au refinancement de logements entraînent le remboursement anticipé de nombreux prêts.
Les CMO, les MCFO et autres titres adossés à des hypothèques non-agences – ces obligations hypothécaires non garanties par les entreprises financées par le gouvernementFannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae – ont été au centre de la crise financière qui a conduit à la faillite de Lehman Brothers en 2008 et a entraîné des milliers de milliards de dollars de pertes sur les prêts hypothécaires et des millions de propriétaires perdant leur maison pour défaut de paiement.
À la suite de la crise financière, les agences gouvernementales ont intensifié leur réglementation des titres adossés à des hypothèques et ont obligé les prêteurs à accroître la transparence des prêts subprime et les normes de qualification pour obtenir de tels prêts hypothécaires. En décembre 2016, la SEC et la nouvelles règles pour atténuer le risque MBS avec des exigences de marge pour les CMO et les transactions MBS associées.