Prêt de documentation faible / nul
Qu’est-ce qu’un prêt de documentation faible / nul?
Un prêt avec peu ou pas de documentation permet à un emprunteur potentiel de demander un prêt hypothécaire tout en fournissant peu ou pas d’informations sur son emploi, ses revenus ou ses actifs. La réglementation de ces prêts a beaucoup évolué depuis 2008, mais ils restent une option pour certains emprunteurs en situation financière non traditionnelle.
Comment fonctionne un prêt de documentation faible / inexistant
Les emprunteurs qui recherchent ces produits ont tendance à avoir des flux de revenus non traditionnels qui peuvent être plus difficiles à documenter dans une demande de prêt hypothécaire traditionnelle. Des exemples peuvent inclure des placements alternatifs ou des accords de travail indépendant où l’emprunteur minimise la déclaration de revenus à des fins fiscales. Les prêteurs qui envisagent ces prêts ont tendance à se concentrer sur la cote de crédit du demandeur, la capacité de verser une mise de fonds supérieure à la normale et les documents non traditionnels tels que les relevés bancaires. Les taux d’intérêt sur ces prêts ont tendance à être plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnellement documentés.
Origines du prêt de documentation faible / inexistant
Un prêt à faible / sans documentation peut sembler un retour aux jours d’avant 2008 des prêts menteurs et des prêts subprime, mais il reste une option pour certains segments de l’industrie hypothécaire. Les origines du terme résident dans l’accumulation du krach immobilier de 2008. Au début et au milieu des années 2000, les prêteurs qui se sentaient obligés d’octroyer des prêts à des conditions plus favorables ont assoupli les exigences en matière de documentation au point que les produits à faible documentation sont devenus banal. Les prêts NINJA constituaient une catégorie de ces produits. NINJA est un acronyme pour «aucune vérification de revenu, d’emploi ou d’actif». Les prêteurs accordaient souvent ces prêts aux emprunteurs uniquement sur la base de leurs cotes de crédit, sans autre documentation sur la capacité de l’individu d’effectuer des paiements.
La NINJA et d’autres prêts à faible documentation – ainsi que les pratiques de prêt subprime – ont conduit directement au krach de 2008. Le marché du logement a ralenti au milieu des années 2000, et les emprunteurs étaient de plus en plus incapables de faire les paiements requis. Les réponses réglementaires à cet effondrement comprenaient une règle de 2008 promulguée par la Réserve fédérale par le biais de la loi sur la vérité sur les prêts (TILA) qui obligeait les prêteurs à vérifier la capacité d’un emprunteur à effectuer des paiements sur tout prêt pour lequel un taux d’intérêt plus élevé était imposé en raison d’un profil de candidat plus faible. Le Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act de 2010 a suivi, et une modification de Dodd-Frank connue sous le nom de règle de capacité de remboursement a été finalisée par le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) en janvier 2013. Cette règle obligeait les prêteurs à déterminer de manière adéquate la capacité de tout emprunteur d’effectuer les versements hypothécaires mensuels requis. Les prêteurs qui ne le feraient pas s’exposeraient à des sanctions établies par le Congrès américain.
Le retour des prêts de documentation faibles / inexistants
Bon nombre des catégories de prêts à faible / sans documentation les plus risquées, comme les prêts NINJA, ont disparu après le crash de 2008 et le passage de Dodd-Frank. La règle de la capacité de remboursement, cependant, a permis une certaine marge pour les prêts à faible documentation, y compris une classe connue sous le nom de prêts de documentation alternative.
Une loi de 2018 abrogeant des parties de la loi Dodd-Frank a assoupli les normes pour que les prêts potentiels soient considérés comme des prêts hypothécaires éligibles. La règle de la capacité de remboursement n’était pas affectée par cette loi, mais la loi permettait aux emprunteurs d’éviter plus facilement la classification à faible documentation. De nombreuses petites banques ont poussé à cet ajustement, arguant que les restrictions Dodd-Frank étaient inutilement onéreuses pour ces banques. Ils ont fait valoir que les prêteurs nationaux avaient abandonné les prêts plus risqués qui pourraient s’avérer avantageux pour les communautés locales, et que les petites banques pourraient soutenir la reprise des marchés immobiliers grâce à des pratiques de prêt plus clémentes.