Prêts HUD vs FHA: quelle est la différence?
Prêts HUD vs FHA: un aperçu
Vous avez peut-être entendu dire que les prêts gouvernementaux sont disponibles pour les propriétaires potentiels qui sont aux prises avec un mauvais crédit et / ou des antécédents de faillites ou de saisies. En réalité, cependant, ce n’est pas aussi simple que cela.
Le gouvernement fédéral a mis en place une multitude de programmes qui répondent à divers besoins des Américains. Dans l’intérêt de la promotion de l’accession à la propriété, en particulier pour les Américains à faible revenu, il peut être disposé à garantir un prêt hypothécaire par le biais de l’un de ses programmes de logement pour les emprunteurs dont le crédit n’est pas optimal. En d’autres termes, le gouvernement promet au prêteur qu’il remboursera le prêt en cas de défaut de paiement.
Le gouvernement fédéral dispose de plusieurs agences qui analysent le logement en Amérique et facilitent les prêts hypothécaires aux Américains. Parmi les agences les plus connues figurent le Département américain du logement et du développement urbain (HUD) et la Federal Housing Administration (FHA). En 1965, la FHA est devenue une partie du HUD. Nous examinerons ici les rôles de ces deux agences et leurs options de prêt hypothécaire.
Points clés à retenir
- La Federal Housing Administration (FHA) fait partie du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
- HUD lui-même ne fait pas de garanties de prêt pour les maisons individuelles, sauf si vous êtes un Amérindien.
- C’est uniquement la FHA qui assure les hypothèques pour les acheteurs de maisons individuelles.
HUD
Le ministère du Logement et du Développement urbain soutient principalement le développement communautaire et l’accession à la propriété par le biais de plusieurs initiatives. Bien que HUD offre certaines garanties de prêt à lui seul, il se concentre principalement sur les unités multifamiliales, et non sur les maisons individuelles (à l’exception des garanties de prêt de la section 184 de HUD, qui ne sont disponibles que pour les Amérindiens qui achètent des maisons ou d’autres biens immobiliers). C’est donc à la FHA que les acheteurs de maisons individuelles doivent rechercher un accompagnement individuel.
FHA
La Federal Housing Administration est un assureur hypothécaire public et gouvernemental. Il fonctionne à partir de ses propres revenus autogénérés. En tant que tel, il est l’un des seuls organismes gouvernementaux à être entièrement autosuffisant sans dépendre du financement des contribuables.
La plupart des prêts hypothécaires garantis par la FHA avec un acompte de moins de 20% nécessiteront un certain type d’ assurance hypothécaire qui comprend des primes d’assurance protégeant contre le défaut de paiement. La FHA est un assureur hypothécaire fédéral qui se concentre principalement sur l’assurance des maisons unifamiliales à faible revenu. En raison de sa position et de sa concentration sur le marché, elle a des exigences très spécifiques pour les prêts qu’elle assurera.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.
Admissibilité à un prêt FHA
Pour garantir un prêt hypothécaire FHA, un emprunteur doit passer par un prêteur approuvé par la FHA, généralement une banque. La qualité du crédit pour un prêt FHA est inférieure à celle des prêts hypothécaires standard.
Les emprunteurs n’ont pas besoin d’un historique de crédit parfait . Les personnes qui ont subi une faillite ou une forclusion sont éligibles à un prêt FHA, selon le temps écoulé et si un bon crédit a été rétabli. Les Américains peuvent être éligibles à un prêt FHA avec un pointage de crédit minimum de 500. Les acomptes peuvent également être aussi bas que 3,5%.
- Une cote de crédit de 500 à 579: éligible à un acompte de 10%
- Une cote de crédit d’au moins 580: éligible à un acompte de 3,5%
Les autres exigences pour un prêt FHA comprennent:
- Dette / revenu inférieur à 43%
- Le logement doit être la résidence principale de l’emprunteur
- Les emprunteurs doivent présenter une preuve d’emploi et de revenu
Tous les emprunteurs FHA doivent payer une PMI annuel pour les prêts d’une durée inférieure à 15 ans varie de 0,45% à 0,95% du principal. Pour les prêts de plus de 15 ans, le PMI annuel varie de 0,80% à 1,05%.
En général, les emprunteurs constateront qu’un prêt FHA est beaucoup plus facile à obtenir qu’un prêt hypothécaire standard. Les prêts hypothécaires standard comportent généralement les conditions suivantes:
- Acompte allant de 3% à 20%
- Pointage de crédit minimum de 620
- Assurance hypothécaire privée (PMI) de 0,5% à 1% du principal du prêt annuellement pour les prêts avec acomptes inférieurs à 20%
- Ratios dette / revenu allant de 40% à 50%
Au premier plan, un prêt FHA peut offrir plusieurs avantages par rapport à un prêt standard. Bien que l’approbation soit plus facile et que les taux d’intérêt soient généralement raisonnables, le PMI initial et les paiements PMI annuels requis sur toute la durée du prêt FHA peuvent rendre son taux de coût total plus élevé qu’un prêt hypothécaire standard. C’est pourquoi certains bénéficiaires d’une garantie de prêt FHA cherchent plus tard à refinancer leurs propriétés avec un prêt bancaire conventionnel une fois que leurs antécédents de crédit se sont améliorés.
Autres considérations relatives au prêt FHA
Les conditions de prêt assurées par la FHA sont déterminées en fonction des montants de prêt supérieurs ou inférieurs à 625 500 $. De nombreux développements de condos ne sont pas approuvés par la FHA, de sorte que certaines options de logement moins coûteuses sont hors de la table. Les prêts FHA exigent que la maison remplisse une liste de contrôle des conditions et soit également évaluée par un évaluateur approuvé par la FHA . Les prêts FHA peuvent potentiellement être une option pour les maisons préfabriquées.
Un autre avantage des prêts FHA est qu’ils peuvent être assumés, ce qui signifie que quiconque achète votre propriété peut vous la reprendre, alors que les prêts hypothécaires conventionnels ne le sont généralement pas. L’acheteur doit se qualifier en respectant les conditions de la FHA. Une fois approuvés, ils assument toutes les obligations de l’hypothèque lors de la vente de la propriété, dégageant le vendeur de toute responsabilité.
Considérations particulières
Les prêts garantis par la FHA font partie du mandat de HUD d’encourager l’accession à la propriété. Si vous avez un crédit raisonnablement bon mais que vous manquez de fonds pour un acompte, un prêt assuré par la FHA peut vous aider à devenir propriétaire. D’autres options de prêt hypothécaire parrainées par le gouvernement peuvent également être disponibles par l’intermédiaire de l’Agence fédérale de financement du logement, du Federal Home Loan Bank System (FHLB), de Freddie Mac et de Fannie Mae, il peut donc être important de rechercher toutes les options.
Lors de l’analyse de tout type de prêt immobilier, chaque emprunteur doit tenir compte de tous les coûts impliqués. Un prêt hypothécaire s’accompagnera d’intérêts à rembourser au fil du temps, mais ce n’est pas le seul coût. Tous les types de prêts hypothécaires comportent une variété de frais différents qui peuvent être exigés au départ ou ajoutés aux paiements du prêt.
L’assurance hypothécaire est également importante à comprendre pour tout prêt hypothécaire, car elle est souvent requise et peut représenter un coût important qui s’ajoute au remboursement du prêt. Gardez à l’esprit que les paiements hypothécaires et l’assurance hypothécaire de tout type de prêt peuvent offrir des allégements fiscaux, mais la plupart impliquent une déduction fiscale détaillée.