Fonctionnement de l’amortissement des immeubles locatifs

Table des matières

Développer

• Annulations d’impôts
• Amortissement immobilier
• Quand commence l’amortissement?
• Comment calculer l’amortissement
• Quel système utiliser
• L’amortissement réduit les impôts
• La ligne de fond

La dépréciation immobilière est un outil important pour les propriétaires de biens locatifs. Il vous permet de déduire les coûts de vos impôts d’achat et d’amélioration d’une propriété sur sa durée de vie utile, et ainsi de réduire votre revenu imposable dans le processus.

Annulations d’impôts

Investir dans l’immobilier locatif peut s’avérer être une décision financière judicieuse. Pour commencer, une propriété locative peut fournir une source de revenu stable pendant que vous construisez des capitaux propres dans la propriété, car elle s’apprécie (idéalement) au fil du temps. Il existe également plusieurs avantages fiscaux. Vous pouvez souvent déduire vos frais de location de tout revenu de location que vous gagnez, réduisant ainsi votre obligation fiscale globale.

La plupart des frais de location, y compris l’assurance hypothécaire, les impôts fonciers, les frais de réparation et d’entretien, les frais de bureau à domicile, les assurances, les services professionnels et les frais de déplacement liés à la gestion sont tous déductibles dans l’année où vous dépensez l’argent.

Amortissement immobilier

Une autre déduction fiscale importante – à savoir la déduction pour amortissement fonctionne quelque peu différemment. L’amortissement est le processus utilisé pour déduire les coûts d’achat et d’amélioration d’un bien locatif. Plutôt que de prendre une grande déduction dans l’année où vous achetez (ou améliorez) la propriété, l’amortissement répartit la déduction sur la durée de vie utile de la propriété.

L’ Internal Revenue Service (IRS) a des règles très spécifiques concernant l’amortissement, et si vous possédez un bien locatif, il est important de comprendre comment le processus fonctionne.

Même si le bien satisfait à toutes les exigences ci-dessus, il ne peut pas être amorti si vous l’avez mis en service et en avez disposé (ou si vous ne l’utilisez plus à des fins commerciales) au cours de la même année.

Notez que les terrains ne sont pas considérés comme amortissables car ils ne sont jamais «épuisés». Et en général, vous ne pouvez pas amortir les coûts de défrichage, de plantation et d’aménagement paysager, car ces activités sont considérées comme faisant partie du coût du terrain et non des bâtiments.

Quand commence l’amortissement?

Vous pouvez commencer à prendre des déductions pour amortissement dès que vous mettez le bien en service ou lorsqu’il est prêt et prêt à être utilisé comme location.

Voici un exemple: Vous achetez une propriété locative le 15 mai. Après avoir travaillé sur la maison pendant plusieurs mois, vous l’avez prête à être louée le 15 juillet, alors vous commencez à faire de la publicité en ligne et dans les journaux locaux. Vous trouvez un locataire et le bail commence le 1er septembre. Comme la propriété était mise en service – c’est-à-dire prête à être louée et occupée – le 15 juillet, vous commenceriez à déprécier la maison en juillet, et non en septembre lorsque vous commencez à percevoir le loyer.

Vous pouvez continuer à amortir le bien jusqu’à ce que l’une des conditions suivantes soit remplie:

• Vous avez déduit la totalité de votre coût ou une autre base dans la propriété.
• Vous retirez la propriété du service, même si vous n’avez pas entièrement récupéré son coût ou une autre base. Un bien est mis hors service lorsque vous ne l’utilisez plus comme bien productif de revenu – ou si vous le vendez ou l’échangez, le convertissez à un usage personnel, l’abandonnez ou s’il est détruit.

Vous pouvez continuer à demander une déduction pour amortissement pour les biens temporairement «inactifs» ou non utilisés. Si vous effectuez des réparations après le départ d’un locataire, par exemple, vous pouvez continuer à amortir la propriété pendant que vous la préparez pour la suivante.

Comment calculer l’amortissement

Trois facteurs déterminent le montant de l’amortissement que vous pouvez déduire chaque année: votre base dans la propriété, la période de récupération et la méthode d’amortissement utilisée.

Tout immeuble locatif résidentiel mis en service après 1986 est amorti à l’aide du système modifié de recouvrement accéléré des coûts (MACRS), une technique comptable qui répartit les coûts (et les déductions pour amortissement) sur 27,5 ans. Il s’agit de la durée que l’IRS considère comme la «durée de vie utile» d’un immeuble locatif.

Bien qu’il soit toujours recommandé de travailler avec un comptable fiscaliste qualifié lors du calcul de l’amortissement, voici les étapes de base:

1. Déterminez la base de la propriété.La base de la propriété est son coût ou le montant que vous avez payé (en espèces, avec une hypothèque ou d’une autre manière) pour acquérir la propriété. Certains frais de règlement et frais de clôture, y compris les frais juridiques, les frais d’enregistrement, les sondages, les taxes de transfert, l’assurance titre et tout montant que le vendeur doit que vous acceptez de payer (comme les arriérés de taxes), sont inclus dans la base. Certains frais de règlement et frais de clôture ne peuvent pas être inclus dans votre base. Ceux-ci comprennent les primes d’assurance-incendie, le loyer pour la location de la propriété avant la clôture et les frais liés à l’obtention ou au refinancement d’un prêt, y compris les points, les primes d’assurance hypothécaire, les frais de rapport de crédit et les frais d’évaluation.
2. Séparez le coût du terrain et des bâtiments. Comme vous ne pouvez amortir que le coût du bâtiment et non le terrain, vous devez déterminer la valeur de chacun pour amortir le montant correct. Pour déterminer la valeur, vous pouvez utiliser la juste valeur marchande de chacun au moment où vous avez acheté la propriété, ou vous pouvez baser le nombre sur les valeurs fiscales foncières évaluées. Disons que vous avez acheté une maison pour 110 000 $. L’évaluation fiscale foncière la plus récente évalue la propriété à 90 000 $, dont 81 000 $ pour la maison et 9 000 $ pour le terrain. Par conséquent, vous pouvez attribuer 90% (81 000 $ ÷ 90 000 $) du prix d’achat à la maison et 10% (9 000 $ ÷ 90 000 $) du prix d’achat au terrain.
3. Déterminez votre base dans la maison. Maintenant que vous connaissez la base de la propriété (maison plus terrain) et la valeur de la maison, vous pouvez déterminer votre base dans la maison. En utilisant l’exemple ci-dessus, votre base dans la maison – le montant qui peut être amorti – serait de 99 000 $ (90% de 110 000 $). Votre base foncière serait de 11 000 $ (10% de 110 000 $).
4. Déterminez la base ajustée, si nécessaire.Vous devrez peut-être augmenter ou diminuer votre base pour certains événements qui se produisent entre le moment où vous achetez la propriété et le moment où vous l’avez prête pour la location. Des exemples d’augmentation de base comprennent le coût de tout ajout ou amélioration qui a une durée de vie utile d’au moins un an avant la mise en service de la propriété, l’argent dépensé pour restaurer la propriété endommagée, le coût de l’apport de services publics à la propriété, et certains frais juridiques. Les diminutions de la base peuvent provenir des paiements d’assurance que vous recevez à la suite de dommages ou de vol, des pertes en dommages non couvertes par une assurance pour laquelle vous avez souscrit une déduction et de l’argent que vous recevez pour accorder une servitude.

Quel système utiliser

L’étape suivante consiste à déterminer lequel des deux MACRS s’applique: le système d’amortissement général (GDS) ou le système d’amortissement alternatif (ADS). GDS s’applique à la plupart des propriétés mises en service, et en général, vous devez l’utiliser à moins que vous ne fassiez un choix irrévocable pour ADS ou que la loi vous oblige à utiliser ADS.

ADS est mandaté lorsque la propriété:

• Une entreprise qualifiée utilise 50% du temps ou moins
• A une utilisation exonérée de taxe
• Est financé par des obligations exonérées d’impôt
• Est utilisé principalement dans l’agriculture

En général, vous utiliserez GDS à moins que vous n’ayez une telle raison d’employer ADS. Encore une fois, il est recommandé de consulter un comptable fiscaliste qualifié, qui pourra vous aider à déterminer la façon la plus avantageuse d’amortir votre bien locatif.

Une fois que vous savez quel système MACRS s’applique, vous pouvez déterminer la période de récupération de la propriété. La période de récupération à l’aide de GDS est de 27,5 ans pour les immeubles locatifs résidentiels. Si vous utilisez l’ADS, la période de récupération pour le même type de bien est de 30 ans pour les biens mis en service après le 31 décembre 2017, ou de 40 ans si mis en service avant cela.

Ensuite, déterminez le montant que vous pouvez amortir chaque année. Comme la plupart des immeubles locatifs résidentiels utilisent GDS, nous nous concentrerons sur ce calcul.

Pour chaque année complète où un bien est en service, vous déprécieriez un montant égal: 3,636% chaque année tant que vous continuez à amortir le bien. Si la propriété était en service pendant moins d’un an (par exemple, vous avez acheté une maison en mai et avez commencé à la louer en juillet), vous déprécieriez un pourcentage plus faible cette année-là, selon le moment où elle a été mise en service. Selon le tableau GDS des immeubles locatifs résidentiels de l’IRS, soit:

Par exemple, prenons une maison qui a une base de 99 000 $ et qui a été mise en service le 15 juillet.

• Pour la première année, vous déprécierez 1,667%, soit 1 650,33 $ (99 000 $ x 1,667%).
• Pour chaque année par la suite, vous vous déprécierez à un taux de 3,636%, soit 3 599,64 $, tant que la location est en service pendant toute l’année.

À noter que ce chiffre équivaut essentiellement à prendre la base et à diviser par la période de récupération de 27,5: 99 000 $ ÷ 27,5 = 3 600 $. La petite différence provient de la première année de service partiel.

Dans quelle mesure l’amortissement réduit-il la responsabilité fiscale?

Si vous louez un bien immobilier, vous déclarez généralement vos revenus et dépenses de location pour chaque immeuble locatif à la ligne appropriée de l’annexe E lorsque vous produisez votre déclaration de revenus annuelle. Le gain net ou la perte passe ensuite sur votre formulaire 1040. L’amortissement est l’une des dépenses que vous incluez sur l’annexe E, de sorte que le montant de l’amortissement réduit efficacement votre obligation fiscale pour l’année.

Si vous dépréciez 3599,64 $ et que vous êtes dans la tranche d’imposition de 22%, par exemple, vous économiserez 791,92 $ (3599,64 $ x 0,22) en taxes cette année-là.

La ligne de fond

L’amortissement peut être un outil précieux si vous investissez dans des propriétés locatives, car il vous permet d’étaler le coût d’achat de la propriété sur des décennies, réduisant ainsi la facture fiscale de chaque année. Bien sûr, si vous dépréciez un bien et le vendez ensuite pour plus que sa valeur dépréciée, vous devrez de l’impôt sur ce gain par le biais de l’ impôt de récupération d’amortissement.

Étant donné que les lois sur la taxe foncière locative sont compliquées et changent périodiquement, il est toujours recommandé de travailler avec un comptable fiscaliste qualifié lors de l’établissement, de l’exploitation et de la vente de votre entreprise de location immobilière. De cette façon, vous pouvez être sûr de bénéficier du traitement fiscal le plus favorable et éviter toute surprise au moment des impôts.