Comment fonctionnent les prêts hypothécaires à intérêt seulement?
Table des matières
Développer
- Comment les intérêts seulement sont structurés
- Prêts à taux d’intérêt fixe seulement
- Disponibilité
- Comparaison des coûts
- La ligne de fond
Si vous voulez un paiement mensuel sur votre prêt hypothécaire inférieur à ce que vous pouvez obtenir sur un prêt à taux fixe, vous pourriez être attiré par un prêt hypothécaire à taux d’ intérêt seulement. En n’effectuant aucun remboursement du capital pendant plusieurs années au début de la durée de votre prêt, vous aurez un meilleur flux de trésorerie mensuel.
Mais que se passe-t-il lorsque la période d’intérêt seulement est écoulée? Qui offre ces prêts? Et quand est-il judicieux d’en obtenir un? Voici un petit guide de ce type d’hypothèque.
Comment les prêts hypothécaires à intérêt seulement sont structurés
Dans sa forme la plus élémentaire, un prêt hypothécaire à intérêt seulement est celui où vous ne versez des intérêts que pendant les premières années – généralement cinq ou dix – et une fois cette période terminée, vous commencez à payer à la fois le capital et les intérêts. Si vous souhaitez effectuer des remboursements de capital pendant la période d’intérêt seulement, vous pouvez le faire, mais ce n’est pas une exigence du prêt.
Vous verrez généralement des prêts à taux d’intérêt seulement structurés comme des prêts hypothécaires à taux variable (ARM) 3/1, 5/1, 7/1 ou 10/1. Les prêteurs disent que les choix 7/1 et 10/1 sont les plus populaires auprès des emprunteurs. En règle générale, la période d’intérêt seulement est égale à la période à taux fixe pour les prêts à taux variable. Cela signifie que si vous avez un ARM 10/1, par exemple, vous ne paierez des intérêts que pour les dix premières années.
Sur un ARM à intérêt seulement, après la fin de la période de lancement, le taux d’intérêt s’ajustera une fois par an (c’est de là que vient le «1») en fonction d’un taux d’intérêt de référence tel que le LIBOR plus une marge déterminée par le prêteur. Le taux de référence change à mesure que le marché évolue, mais la marge est prédéterminée au moment où vous contractez le prêt.
Les plafonds de taux limitent les changements de taux d’intérêt. Cela est vrai pour tous les ARM, pas seulement pour les ARM à intérêt uniquement. Le The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage ». Cela signifie que si votre taux d’intérêt de départ est de trois pour cent, alors que la période d’intérêt seulement se termine dans la quatrième ou la sixième année, votre nouveau taux d’intérêt ne sera pas supérieur à cinq pour cent. Sur les ARM 7/1 et 10/1 ARM, le plafond de taux initial est généralement de cinq.
Après cela, les augmentations de taux sont généralement limitées à deux pour cent par an, quelle que soit la période d’introduction de l’ARM. Les plafonds à vie sont presque toujours cinq pour cent au-dessus du taux d’intérêt de départ du prêt, dit Fleming. Donc, si votre taux de départ est de trois pour cent, il pourrait passer à cinq pour cent la huitième année, sept pour cent la neuvième année et maximum de huit pour cent la dixième année.
Une fois la période d’intérêt seulement terminée, vous devrez commencer à rembourser le capital sur le reste de la durée du prêt – sur une base entièrement amortie, selon le prêteur. Les prêts à intérêt seulement d’aujourd’hui n’ont pas de paiements en flèche; ils ne sont généralement même pas autorisés par la loi, dit Fleming. Donc, si la durée complète d’un ARM 7/1 est de 30 ans et que la période d’intérêt seulement est de sept ans, la huitième année, votre paiement mensuel sera recalculé en fonction de deux choses: premièrement, le nouveau taux d’intérêt, et deuxièmement, le remboursement du principal sur les 23 années restantes.
Prêts à taux d’intérêt fixe seulement
Les prêts hypothécaires à taux d’intérêt fixe ne sont pas aussi courants. Avec un prêt à taux fixe de 30 ans uniquement, vous pourriez ne payer les intérêts que pendant dix ans, puis payer les intérêts plus le capital pour les 20 années restantes. En supposant que vous n’ayez rien investi dans le capital au cours de ces dix premières années, votre paiement mensuel augmenterait considérablement la 11e année, non seulement parce que vous commenceriez à rembourser le principal, mais parce que vous rembourseriez le principal sur seulement 20 ans au lieu de 30 ans. Étant donné que vous ne remboursez pas le capital pendant la période d’intérêt seulement, lorsque le taux est réinitialisé, votre nouveau paiement d’intérêt est basé sur le montant total du prêt. Un prêt de 100 000 $ avec un taux d’intérêt de 3,5% ne coûterait que 291,67 $ par mois pendant les dix premières années, mais 579,96 $ par mois pendant les 20 années restantes (presque le double).
Sur 30 ans, le prêt de 100 000 $ vous coûterait 174 190,80 $ – calculé comme suit (291,67 $ x 120 paiements) + (579,96 $ x 240 paiements). Si vous aviez contracté un prêt à taux fixe de 30 ans au même taux d’intérêt de 3,5% (comme mentionné ci-dessus), votre coût total sur 30 ans serait de 161 656,09 $. C’est 12 534,71 $ de plus en intérêts sur le prêt d’intérêt seulement, et ce coût d’intérêt supplémentaire est la raison pour laquelle vous ne voulez pas garder un prêt d’intérêt seulement pendant toute sa durée. Cependant, vos frais d’intérêts réels seront moindres si vous prenez la déduction fiscale pour intérêts hypothécaires.
Ces types de prêts sont-ils largement disponibles?
Étant donné que tant d’emprunteurs ont eu des problèmes avec les prêts à intérêt seulement pendant les années de The Complete Guide to Purchasing une maison. »
Fleming dit que la plupart sont des prêts jumbo à taux variable avec une période fixe de cinq, sept ou dix ans. Un prêt jumbo est un type de prêt non conforme. Contrairement aux prêts conformes, les prêts non conformes ne sont généralement pas éligibles pour être vendus à des entreprises parrainées par le gouvernement, Freddie Mac – les plus gros acheteurs de prêts hypothécaires conformes et une raison pour laquelle les prêts conformes sont si largement disponibles.
Lorsque Fannie et Freddie achètent des prêts à des prêteurs hypothécaires, ils mettent plus d’argent à la disposition des prêteurs pour qu’ils émettent des prêts supplémentaires. Les prêts non conformes comme les prêts à intérêt seulement ont un marché hypothécaire secondaire limité, il est donc plus difficile de trouver un investisseur qui souhaite les acheter. Plus de prêteurs s’accrochent à ces prêts et les gèrent en interne, ce qui signifie qu’ils ont moins d’argent pour consentir des prêts supplémentaires. Les prêts à intérêt seulement ne sont donc pas aussi largement disponibles. Même si un prêt à intérêt seulement n’est pas un prêt jumbo, il est toujours considéré comme non conforme.
Parce que les prêts à taux d’intérêt seulement ne sont pas aussi largement disponibles que, disons, les prêts à taux fixe de 30 ans, «la meilleure façon de trouver un bon prêteur à taux d’intérêt seulement est de passer par un courtier réputé doté d’un bon réseau, car il en faudra achats sérieux pour trouver et comparer les offres », déclare Fleming.
Comparaison des coûts
«L’augmentation des taux pour la fonction d’intérêt seulement varie selon le prêteur et le jour, mais figurez-vous que vous paierez au moins une prime de 0,25 pour cent du taux d’intérêt», dit Fleming.
De même, Whitney Fite, président d’Angel Oak Home Loans à Atlanta, affirme que le taux d’un prêt hypothécaire à intérêt seulement est d’environ 0,125 à 0,375% plus élevé que le taux d’un prêt amortissable à taux fixe ou d’un ARM, selon les détails.
Voici à quoi ressembleraient vos paiements mensuels avec un prêt de 100 000 $ à intérêt seulement par rapport à un prêt à taux fixe ou à un ARM entièrement amorti, chacun à un taux typique pour ce type de prêt:
- ARM 7 ans, intérêts seulement, 3,125 pour cent: 260,42 $ paiement mensuel
- Prêt conventionnel à taux fixe de 30 ans (sans intérêt seulement), 3,625%: versement mensuel de 456,05 $
- ARM entièrement amorti sur 7 ans (amortissement sur 30 ans), 2,875%: paiement mensuel de 414,89 $
À ces taux, à court terme, un ARM à taux d’intérêt seulement vous coûtera 195,63 $ de moins par mois pour 100000 $ empruntés pendant les sept premières années par rapport à un prêt à taux fixe de 30 ans, et 154,47 $ de moins par mois par rapport à un prêt entièrement amorti. 7/1 BRAS.
Il est impossible de calculer le coût à vie réel d’un prêt à taux d’intérêt seulement ajustable lorsque vous le souscrivez, car vous ne pouvez pas savoir à l’avance à quoi le taux d’intérêt sera réinitialisé chaque année. Il n’y a pas non plus de moyen de calculer approximativement le coût, dit Fleming, bien que vous puissiez déterminer le plafond du taux d’intérêt à vie et le plancher de votre contrat. Cela vous permettrait de calculer le coût minimum et maximum à vie et de savoir que votre coût réel se situerait quelque part entre les deux. «Ce serait cependant une gamme énorme», dit Fleming.
La ligne de fond
Les prêts hypothécaires à intérêt seulement peuvent être difficiles à comprendre, et vos paiements augmenteront considérablement une fois la période d’intérêt seulement terminée. Si votre prêt à intérêt seulement est un ARM, vos paiements augmenteront encore plus si les taux d’intérêt augmentent, ce qui est une valeur sûre dans l’environnement actuel de taux bas. Ces prêts conviennent mieux aux emprunteurs avertis qui comprennent parfaitement leur fonctionnement et les risques qu’ils prennent.