5 erreurs qui peuvent faire basculer la maison à un flop
Table des matières
Développer
- Comment fonctionne le retournement de maison
- Où commencer
- 1. Pas assez d’argent
- 2. Pas assez de temps
- 3. Pas assez de compétences
- 4. Pas assez de connaissances
- 5. Pas assez de patience
- La ligne de fond
Ça a l’air si simple! Achetez une maison, faites quelques correctifs cosmétiques, remettez-la sur le marché et faites un énorme profit. À tout moment, une demi-douzaine d’émissions à la télévision présentent de beaux investisseurs bien habillés qui rendent le processus rapide, amusant et rentable.
Et beaucoup de maisonssont retournées. Les maisons inversées représentaient 6,2% de toutes les ventes de maisons aux États-Unis en 2019, un sommet en huit ans, selon les données ATTOM Data Solutions publiées dans son rapport 2019 US Home Flipping.
Pourtant, la route vers la richesse immobilière ne se résume pas uniquement à l’attrait du trottoir et aux enseignes «vendues». Beaucoup trop de magnats de l’immobilier potentiels négligent les bases et finissent par échouer. Alors, quelles sont les cinq plus grandes erreurs que font les nageoires potentielles ? Et comment les éviter?
Points clés à retenir
- Flipping Houses est une entreprise comme les autres: elle nécessite des connaissances, de la planification et du savoir-faire pour réussir.
- Les erreurs courantes commises par les investisseurs immobiliers novices sont de sous-estimer le temps ou l’argent nécessaire au projet.
- Une autre erreur des nageoires maison est de surestimer leurs compétences et leurs connaissances.
- La patience et le bon jugement sont particulièrement importants dans une entreprise basée sur le timing comme l’investissement immobilier.
Comment fonctionne le retournement de maison
Le retournement (également appelé investissement immobilier en gros) est un type de stratégie d’ investissement immobilier dans lequel un investisseur achète une propriété pour ne pas l’utiliser, mais avec l’intention de la vendre dans un but lucratif.
Ce profit est généralement dérivé de l’appréciation des prix résultant d’un marché immobilier chaud dans lequel les prix augmentent rapidement ou des améliorations apportées aux immobilisations de la propriété – ou les deux. Par exemple, un investisseur peut acheter un réparateur dans un quartier «chaud», faire des rénovations importantes, puis l’offrir à un prix qui reflète sa nouvelle apparence et ses nouvelles commodités.
Les investisseurs qui retournent des propriétés se concentrent sur l’achat et la revente ultérieure d’une propriété ou d’un groupe de propriétés. De nombreux investisseurs tentent de générer un flux régulier de revenus en se livrant à des retournements fréquents.
Alors, comment inverser un bâtiment ou une maison? En termes simples, vous voulez acheter bas et vendre haut (comme la plupart des autres investissements). Mais plutôt que d’adopter une stratégie d’ achat et de conservation, vous effectuez la transaction le plus rapidement possible afin de limiter la durée pendant laquelle votre capital est à risque. En général, l’accent doit être mis sur la vitesse plutôt que sur le profit maximal. En effet, chaque jour qui passe vous coûte plus cher (hypothèque, services publics, taxes foncières, assurances et autres coûts associés à la propriété du logement). C’est le plan général, bien qu’il comporte plusieurs écueils.
Où commencer
Le premier et le meilleur conseil est de limiter votre risque financier et de maximiser votre potentiel de rendement. En termes simples, ne payez pas trop cher pour une maison (en sachant ce qu’elle vaut) et assurez-vous également de savoir combien coûteront les réparations ou les améliorations nécessaires avant d’acheter. Ayant ces informations, vous pouvez alors déterminer un prix d’achat idéal.
La règle des 70% stipule qu’un investisseur ne doit pas payer plus de 70% de la valeur après réparation (ARV) d’une propriété moins les réparations nécessaires. L’ARV est ce qu’une maison vaut une fois qu’elle est entièrement réparée.
Voici un exemple: si la VDA d’une maison est de 150000 $ et qu’elle a besoin de 25000 $ en réparations, la règle des 70% signifie qu’un investisseur ne devrait pas payer plus de 80000 $ pour la maison: 150000 $ x 0,70 = 105000 $ – 25000 $ = 80000 $.
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Comme toute autre petite entreprise, l’entreprise exigera du temps et de l’argent, de la planification et de la patience, des compétences et des efforts. Cela finira probablement par être plus difficile et plus cher que vous ne l’auriez jamais imaginé. Prenez-le à la légère à vos risques et périls : si vous cherchez simplement à devenir riche rapidement en retournant une maison, vous pourriez vous retrouver dans la maison des pauvres. Ce sont les cinq erreurs à éviter si vous envisagez de renverser une maison.
Même si vous obtenez chaque détail correctement, l’évolution des conditions du marché pourrait signifier que chaque hypothèse que vous avez faite au début sera invalide à la fin.
1. Pas assez d’argent
S’essayer à l’immobilier coûte cher. La première dépense est le coût d’acquisition de la propriété . Bien que les demandes de financement à faible / sans mise de fonds abondent, il est plus facile de trouver ces offres auprès d’un fournisseur légitime. De plus, si vous financez l’acquisition, vous payez des intérêts.
Bien que l’intérêt sur l’argent emprunté soit toujours déductible d’impôt même après l’adoption de la loi sur les réductions d’impôt et l’emploi, il ne s’agit pas d’une déduction à 100% . Chaque dollar dépensé sur les intérêts ajoute au montant que vous aurez besoin de gagner sur la vente juste à l’ équilibre.
Et si vous utilisez une hypothèque ou une marge de crédit hypothécaire (HELOC) pour financer l’achat de votre maison, seuls les intérêts sont déductibles. Les parties principal, taxes et assurance de votre paiement ne le sont pas.
Faites des recherches approfondies sur vos coûts de détention de propriété et des coûts d’opportunité pour immobiliser votre argent.
Faire un profit est plus difficile qu’auparavant. En fait, 2019 a vu les marges bénéficiaires se réduire au niveau du retour sur investissement brut (ROI) moyen le plus bas depuis 2011, selon ATTOM Data. Cela ne signifie pas qu’il n’y a pas d’argent à gagner (le retour sur investissement était de 40,6%), mais cela signifie que des soins sont nécessaires. Le bénéfice brut moyen sur un flip en 2019 était de 62900 $, mais gardez à l’esprit que c’est brut.
Les frais de rénovation doivent également être pris en compte. Si vous prévoyez de coût combiné d’acquisition, le coût de possession de la propriété et le coût des rénovations.
Une cuisine de 25 000 $, une salle de bain de 10 000 $, 5 000 $ en taxes foncières, services publics et autres frais de port réduisent ce nombre d’environ deux tiers. Ajouter un problème structurel inattendu avec la propriété et un bénéfice brut peut devenir une perte nette.
Même si vous parvenez à surmonter les obstacles financiers liés au retournement d’une maison, n’oubliez pas les impôts sur les plus-values, qui réduiront votre profit.
2. Pas assez de temps
Rénover et transformer des maisons est une entreprise qui prend du temps. Cela peut prendre des mois pour trouver et acheter la bonne propriété. Une fois que vous êtes propriétaire de la maison, vous devrez investir du temps pour la réparer. Si vous avez un emploi de jour, le temps consacré à la démolition et à la construction peut se traduire par des soirées et des week-ends perdus. Si vous payez quelqu’un d’autre pour faire le travail, vous passerez toujours plus de temps que prévu à superviser l’activité et les coûts de payer d’autres réduiront vos bénéfices.
Une fois les travaux terminés, vous devrez planifier des inspections pour vous assurer que la propriété est conforme aux codes du bâtiment applicables avant de pouvoir la vendre. Si ce n’est pas le cas, vous devrez dépenser plus de temps et d’argent pour le mettre à niveau.
Ensuite, cela peut être un investissement en temps assez long pour vendre la propriété. Si vous le montrez vous-même aux acheteurs potentiels, vous passerez peut-être beaucoup de temps à faire la navette entre la propriété et les réunions. Si vous faites appel à un agent immobilier, vous devrez une commission.
Cela en vaut-il la peine? Pour de nombreuses personnes, il peut être plus judicieux de s’en tenir à un emploi de jour, où ils peuvent gagner le même type d’argent en quelques semaines ou quelques mois grâce à un chèque de paie régulier, sans risque et avec un engagement constant en temps.
3. Pas assez de compétences
Les constructeurs professionnels et les professionnels qualifiés, tels que les charpentiers et les plombiers, renvoient souvent les maisons comme un revenu supplémentaire à leurs emplois réguliers. Ils ont les connaissances, les compétences et l’expérience nécessaires pour trouver et réparer une maison. Certains d’entre eux ont également des emplois syndiqués qui fournissent des chèques de chômage tout l’hiver pendant qu’ils travaillent sur leurs projets parallèles.
L’argent réel dans le retournement de la maison provient de l’ équité en sueur. Si vous êtes à l’aise avec un marteau, aimez poser de la moquette – et pouvez accrocher des cloisons sèches, couvrir une maison et installer un évier de cuisine – vous avez les compétences nécessaires pour retourner une maison.
En revanche, si vous ne connaissez pas un tournevis cruciforme d’un tournevis plat, vous devrez payer un professionnel pour effectuer les rénovations et les réparations. Et cela réduira les chances de réaliser un profit substantiel sur votre investissement.
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Le nombre de maisons unifamiliales et de condos qui ont été retournés en 2019, selon ATTOM Data Solutions.
4. Pas assez de connaissances
Pour réussir, vous savez comment choisir la bonne propriété, au bon endroit, au bon prix. Dans un quartier de 100 000 $ de maisons, prévoyez-vous vraiment acheter à 60 000 $ et vendre à 200 000 $? Le marché est beaucoup trop efficace pour que cela se produise régulièrement.
Même si vous obtenez l’affaire de votre vie – acheter une maison en forclusion pour une chanson, par exemple – il est essentiel de savoir quelles rénovations effectuer et lesquelles ignorer. Vous devez également comprendre les lois fiscales et les lois de zonage applicables, et savoir quand réduire vos pertes et sortir avant que votre projet ne devienne un gouffre financier.
Zillow, la société de cotation immobilière, est maintenant en train de retourner des maisons dans certains marchés. La société prévoit d’acheter et de retourner des propriétés dans les 90 jours, et elle dispose des données et des connaissances nécessaires pour offrir aux opérateurs maman-et-pop une concurrence féroce.
Les grands prêteurs ont également commencé à rechercher des bénéfices sur le marché des prêts inversés, la société d’investissement mondiale KKR se joignant à d’autres sociétés d’investissement privées à la recherche d’une part de l’action.
5. Pas assez de patience
Les professionnels prennent leur temps et attendent la bonne propriété. Les novices se précipitent pour acheter la première maison qu’ils voient. Ensuite, ils embauchent le premier entrepreneur qui soumet une offre pour traiter des travaux qu’ils ne peuvent pas faire eux-mêmes. Les professionnels font le travail eux-mêmes ou s’appuient sur un réseau d’entrepreneurs fiables et préétablis.
Les novices embauchent un agent immobilier pour aider à vendre la maison. Les professionnels comptent sur les efforts «à vendre par le propriétaire» pour minimiser les coûts et maximiser les profits. Les novices s’attendent à se précipiter dans le processus, à appliquer une couche de peinture et à gagner une fortune. Les professionnels comprennent que l’achat et la vente de maisons prennent du temps et que les marges bénéficiaires sont parfois minces.
La ligne de fond
Si vous envisagez de renverser une maison, assurez-vous de comprendre ce que cela prend et les risques encourus. Les palmes novices peuvent sous-estimer le temps ou l’argent requis et surestimer leurs compétences et leurs connaissances. Faire un bon profit rapidement en retournant une maison n’est pas aussi facile qu’il y paraît à la télévision.