Pourquoi des offres de logement qui échouent
La vente d’une maison n’est généralement pas un processus simple. Cependant, cela peut devenir encore plus compliqué et coûteux si un acheteur fait une offre et que la vente échoue en raison du retrait de l’acheteur. Par conséquent, en tant que vendeur, vous devez savoir certaines choses sur les sorties tardives. Si vous envisagez de vendre votre maison, découvrez ce que vous pouvez faire pour vous protéger si l’affaire échoue.
Comment une vente de maison peut échouer
Dans une vente de maison typique, les acheteurs feront une offre sur la maison d’un vendeur et, lorsqu’elle est acceptée, un contrat est signé entre les deux parties. À ce stade, le statut de la propriété passe généralement de «à vendre» à «sous contrat» ou «sous contrat». Le changement de statut indique aux autres acheteurs et agents immobiliers que le vendeur a un acheteur et est en train de conclure la transaction. Cependant, une vente ou un achat de maison n’est pas définitif tant que les deux parties n’ont pas signé tous les documents juridiques nécessaires pour transférer la propriété de la maison à la clôture.
Les acheteurs ont souvent des clauses de réserve inscrites dans leurs contrats, qui sont des moyens légaux de «se retirer» du contrat, soit sans frais, soit à un faible coût pour l’acheteur. Une clause conditionnelle est inscrite dans le contrat de vente par laquelle l’acheteur et le vendeur acceptent les conditions du contrat. Certaines des éventualités les plus courantes comprennent:
Contingence hypothécaire
L’acheteur doit être en mesure d’obtenir une hypothèque pour la propriété, généralement dans un délai précis après la signature du contrat. Parfois, une condition peut être inscrite dans le contrat selon laquelle si le financement échoue, le contrat est annulé. Il est important que les vendeurs demandent à l’acheteur de fournir une lettre de pré-approbation hypothécaire.
Contingence d’inspection à domicile
La maison à vendre doit passer l’inspection ou l’acheteur peut demander au vendeur d’effectuer les réparations décrites dans le rapport d’inspection. Si des réparations sont effectuées, une inspection de suivi est généralement ordonnée pour s’assurer que la maison passe. L’acheteur peut également utiliser les informations du rapport d’inspection comme levier pour négocier un prix de vente inférieur.
Éventualité de vente de maison
L’achat d’une nouvelle maison peut dépendre de la vente par l’acheteur de sa propriété actuelle. La contingence de vente de maison aide les acheteurs car elle leur permet de se retirer du contrat si leur maison ne se vend pas, laissant le vendeur recommencer le processus. Bien qu’il y ait généralement une période de temps définie pendant laquelle si la maison ne se vend pas, le vendeur peut se retirer du contrat; le vendeur pourrait manquer d’autres offres d’acheteurs potentiels prêts à conclure.
Éventualité d’évaluation
La contingence d’évaluation permet à l’acheteur de faire évaluer la maison pour déterminer sa valeur. Le prix de la maison doit être égal ou inférieur au prix d’ évaluation officiel. Si l’évaluation se fait à un prix inférieur, l’acheteur peut procéder à l’achat ou demander au vendeur de baisser le prix de la maison.
Lorsqu’une vente de maison échoue, c’est généralement parce que l’une des éventualités décrites ci-dessus n’est pas remplie ou que l’acheteur ou le vendeur a changé d’avis.
Points clés à retenir
- Les acheteurs ont souvent des clauses conditionnelles inscrites dans le contrat, qui sont des moyens légaux de «renoncer» à l’achat d’une maison.
- Si une offre sur une vente de maison échoue, le vendeur perd du temps, de l’argent et passe à côté d’autres acheteurs qui étaient prêts à conclure.
- Une clause de sauvegarde aide les vendeurs car elle permet au vendeur de recevoir les offres d’autres acheteurs malgré les éventualités de l’offre initiale.
Panneaux de signalisation
Ne pas répondre à l’une des éventualités du contrat est une raison justifiable de ne pas fermer. Cependant, il existe d’autres signes avant-coureurs qu’un acheteur pourrait se retirer de l’achat, et ils incluent:
- Omission de retourner les documents signés, datés et remplis selon les instructions
- Défaut d’effectuer les paiements requis à des tiers (c.-à-d. Aux inspecteurs)
- Ne pas retourner les appels
- Rendez-vous manquants
- De nombreuses demandes de changement de contrat
Si vous rencontrez l’un de ces problèmes, cela peut signifier que votre acheteur a froid aux yeux. Appelez votre acheteur (ou son représentant) si vous craignez que la clôture soit en danger.
Les coûts pour les vendeurs
Si vous avez un contrat en cours pour la vente de votre maison, vous avez quelques choses à perdre si l’acheteur se retire:
Coût d’opportunité
D’autres acheteurs qui pourraient avoir été intéressés à faire une offre sur votre maison commenceront à chercher d’autres propriétés sur le marché lorsque votre maison sera «sous contrat». Vous pourriez perdre l’occasion de vendre à ces acheteurs lorsque votre maison est sous contrat, car ils ont peut-être acheté une autre propriété.
Temps
L’un des aspects les plus frustrants de l’échec d’une vente de maison est le temps perdu. Le vendeur est renvoyé à la case départ pour recommencer le processus pour trouver un autre acheteur. De plus, le retard pourrait faire dérailler vos projets d’achat d’une autre maison ou modifier votre calendrier d’emménagement.
Votre prochaine maison
Si vous êtes sous contrat pour acheter une autre maison et que cette transaction était subordonnée à la vente de votre résidence actuelle – parce que vous aviez besoin du produit de la vente – vous ne pourrez peut-être pas acheter la maison. En conséquence, vous devrez peut-être renoncer à l’achat ou trouver un autre moyen de le financer.
De l’argent
Vous pourriez perdre de l’argent à la suite de l’échec de l’accord si vous devez continuer à effectuer les paiements hypothécaires sur votre maison actuelle – que vous vendez – tout en payant l’hypothèque de la maison que vous venez d’acheter. De plus, il se peut que vous payiez un loyer pour un appartement jusqu’à ce que vous clôturiez l’achat de votre nouvelle maison, surtout s’il est loin de la maison que vous vendez. En bref, un acheteur qui se désiste pourrait augmenter temporairement vos frais de logement mensuels.
Si vous êtes sous contrat pour acheter votre nouvelle maison et que l’acheteur potentiel de votre maison actuelle se retire, vous devrez peut-être payer pour rompre le contrat d’achat de la nouvelle maison.
Les frais d’entretien courant de votre maison actuelle continueront, y compris les taxes foncières, les services publics et l’aménagement paysager. Et comme il est important de garder la maison présentable pour attirer un nouvel acheteur, les coûts peuvent s’additionner avec le temps.
Sauver l’affaire
Vous pouvez prendre certaines mesures si votre acheteur souhaite se retirer. Tout d’abord, assurez-vous que les agents immobiliers concernés, pour vous et l’acheteur, communiquent efficacement. Assurez-vous que vous et l’acheteur potentiel recevez des copies de toutes les communications par écrit. Si vous ou l’acheteur n’utilisez pas d’agent (ou si vous n’êtes pas à l’aise avec le niveau de communication), essayez de parler directement avec l’acheteur pour comprendre ses intentions ou ses préoccupations. Déterminez également s’il y a des concessions que vous pourriez faire pour garder votre acheteur sur la bonne voie pour conclure.
Bien que vous ne souhaitiez peut-être pas réduire le prix de vente de votre maison ou payer pour des mises à jour et des réparations, cela peut valoir la peine si la perte de la vente est plus coûteuse que les réparations.
Passez en revue le contrat pour déterminer tout recours que vous pourriez avoir en tant que vendeur si l’acheteur se retire. Par exemple, y a-t-il une clause dans votre contrat qui vous donnerait des motifs juridiques pour poursuivre votre emprunteur pour rupture de contrat et obtenir un pourcentage du prix de vente convenu? Ou y a-t-il une clause qui stipule que l’acheteur est en défaut s’il ne parvient pas à annuler la transaction dans le délai indiqué après la signature de l’accord?
Utiliser une clause d’échappement
Une clause de sauvegarde permet au vendeur de recevoir et d’accepter les offres d’autres acheteurs même si des conditions ou des éventualités sont inscrites dans le contrat par l’acheteur.
Si une autre offre a été faite sur la maison, le vendeur en informera l’acheteur d’origine qui disposerait d’un nombre de jours fixe pour satisfaire les éventualités ou y renoncer. En d’autres termes, une clause de sauvegarde aide à protéger les vendeurs afin qu’ils ne passent pas à côté d’opportunités de vente en attendant que les imprévus de l’acheteur soient satisfaits, comme la vente de la maison de l’acheteur.
La ligne de fond
Un certain nombre de facteurs peuvent faire échouer la vente d’une maison, y compris le non-respect de l’une des éventualités ou des clauses du contrat ou le fait que l’acheteur change d’avis.
Cependant, les vendeurs peuvent se protéger en étant informés et en connaissant les détails du contrat. Les vendeurs doivent s’assurer que leur agent travaille et communique efficacement. De plus, si vous êtes le vendeur, vous pouvez envisager de faire examiner le contrat par un avocat spécialisé en immobilier, suggérer des clauses qui pourraient vous protéger et suggérer des options de recours si l’acheteur se retire, y compris la possibilité de poursuivre votre acheteur si nécessaire.