9 choses à savoir sur les associations de propriétaires

Table des matières

Développer

• Développement planifié HOA
• 1. Les frais varient largement
• 2. Ce que vous obtenez varie aussi
• 3. Des frais supplémentaires peuvent s’appliquer
• 4. Frais et approbation de votre prêt hypothécaire
• 5. Les alliances comptent
• 6. Gestion des conflits
• 7. Réputation de la HOA
• 8. Conformité à la HOA
• 9. Responsabilités en matière d’assurance
• La ligne de fond

De nombreuses communautés résidentielles ont une structure d’ association des propriétaires (HOA) pour aider à maintenir une atmosphère propre et cohésive dans le quartier. En outre, lorsque vous achetez un condominium, une maison en rangée ou une maison unifamiliale dans le cadre d’un «développement planifié», vous pouvez également rencontrer la structure HOA.

Alors que le HOA épargnera parfois le propriétaire de certaines responsabilités, ils peuvent également s’accompagner de certaines obligations du propriétaire. Avant d’acheter une maison qui vous fait partie d’une HOA, voici ce que vous devez savoir et les questions que vous devriez poser à l’association et à vous et à votre famille.

Développement planifié HOA

Déménager dans un développement planifié vous oblige souvent à rejoindre le HOA de la communauté et à payer ses frais pour aider à couvrir l’entretien des espaces communs, des structures partagées et des extérieurs. L’adhésion vous lie également aux engagements, conditions et restrictions de l’association (CC&R). Ces règles pourraient contrecarrer votre rêve d’avoir une porte d’entrée violette, par exemple, ou de laisser votre VR dans l’allée, car les CC & R incluent généralement des stipulations sur l’apparence de votre maison et les véhicules que vous pouvez garer à l’extérieur.

Statistiquement parlant, les Américains ont une chance sur cinq de vivre dans une maison qui fait partie d’un HOA, selon une analyse de données par le microéconomiste appliqué Wyatt G. Clarke. Depuis que l’estimation de Clarke a été établie (en 2017), les propriétés avec HOA ont encore augmenté.

La vie dans un développement planifié est-elle une bonne option pour vous? Et, si oui, lesquels ont des HOA qui vous conviennent le mieux? Les réponses à ces questions dépendent non seulement de vos finances, mais aussi de votre enthousiasme pour les commodités partagées, de votre tolérance envers les règles et règlements et de votre confort avec l’autonomie gouvernementale, puisque la plupart des HOA sont supervisés par des bénévoles qui vivent dans le développement.

1. Les frais varient largement

Une étude Trulia qui a utilisé les enregistrements de l’American Community Survey, a révélé que les frais mensuels HOA s’élevaient en moyenne à 331 $ par mois en 2015. Les moyennes variaient d’un minimum de 218 $ par mois à Warren, au Michigan, à un maximum de 571 $ à New York. Trulia a constaté que les cotisations étaient généralement plus élevées dans les bâtiments plus anciens et les complexes avec plus d’unités dans l’ensemble.

Le nombre et la taille des équipements du développement affectent également les tarifs, selon Nate Martinez, agent immobilier chez  RE / MAX Professionals à Glendale, en Arizona. Par exemple, un développement gardé par une porte et doté d’un club-house et d’un terrain de golf est susceptible de percevoir des frais plus élevés que celui qui offre une sécurité minimale et un espace commun modeste.

Les frais peuvent différer même au sein d’un développement, en raison des variations de la superficie en pieds carrés, de l’emplacement et de l’orientation, ce qui peut affecter le niveau d’entretien requis par la propriété.

La plupart des services de listes multiples (MLS) incluent les frais HOA dans la liste des propriétés. Cela devrait garantir que vous pouvez accéder aux informations via REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com et d’autres sites de liste, selon Martinez.

Vous devez également savoir à quelle fréquence les frais ont augmenté au fil du temps et de combien. Si vous le pouvez, obtenez un historique imprimé des cotisations HOA par année pour les 10 dernières années. Martinez dit que les frais pour un HOA ne sont généralement augmentés pas plus d’une fois par an. D’après l’expérience de Martinez, les augmentations HOA sont habituellement cartographiées trois à cinq ans à l’avance, en utilisant des estimations des coûts futurs des services publics, de la main-d’œuvre, de la maintenance, etc.

Examinez ces projections si elles sont disponibles. Puisqu’il ne s’agit que d’estimations, Martinez vous suggère également de vérifier le montant par lequel les frais sont autorisés à augmenter chaque année en vertu des statuts de la HOA. Dans un nouveau complexe, cette recherche peut aider à déterminer si les frais initiaux de HOA ont été sous-évalués de manière attrayante, même artificiellement, afin d’attirer les propriétaires et sont susceptibles d’augmenter considérablement au fil du temps pour couvrir l’écart entre les revenus et les coûts.

Alternativement, le contraire peut également être le cas – c’est-à-dire que les frais de HOA pour un nouveau développement peuvent en fait baisser légèrement au fil du temps, car plus de maisons sont ajoutées au développement et plus de propriétaires sont disponibles pour partager les coûts fixes de la HOA.

2. Ce que vous obtenez varie aussi

Lorsque vous achetez une maison dans une communauté gérée, vous achetez en fait un ensemble d’obligations et de droits légaux en plus d’un espace de vie physique, explique John Manning, courtier en gestion chez RE / MAX on Market à Seattle. Les droits, services et commodités précis dont le HOA est responsable peuvent varier aussi largement que les frais facturés. «Une communauté fermée peut avoir l’entretien des portes comme seul accord entre les propriétaires, ou il peut y avoir un HOA en place avec une autorité légale pour gérer beaucoup plus», dit-il.

Regardez ce qui est inclus (et non inclus) qui affectera les finances de votre ménage. Devrez-vous payer pour le ramassage des ordures, par exemple? Les utilitaires sont-ils inclus? Lesquels? Qu’en est-il du câble et / ou du service Internet?

Gardez à l’esprit que vous paierez pour des avantages, tels que des installations de loisirs, que vous les utilisiez ou non. Renseignez-vous sur les heures d’ouverture des équipements, tels que les piscines et les courts de tennis, pour déterminer s’ils fonctionneront avec votre emploi du temps. Si vous pensez que vous souhaitez partager ces installations avec vos amis ou votre famille, vérifiez les règles et les frais relatifs à l’utilisation des clients.

Alignez les frais – et leurs inclusions et exclusions – avec ceux des autres développements dans la région, en particulier ceux qui sont déjà sur votre liste restreinte. «Si vous voulez connaître les gammes HOA pour votre région, la meilleure ressource serait de passer par un courtier immobilier professionnel qui connaît bien les associations de propriétaires», explique le courtier Manning.

3. Des frais supplémentaires peuvent s’appliquer

Un HOA peut adopter une ou plusieurs approches de gestion financière. Ces choix affectent en particulier la façon dont il finance les dépenses imprévues et les investissements en capital tels que le remplacement d’un système CVC.

Selon John Manning, courtier gérant chez RE / MAX on Market à Seattle, « Certaines associations préfèrent disposer d’une grande réserve de trésorerie pour faire face à leurs obligations d’entretien, juridiques ou de gestion à mesure qu’elles surviennent. D’autres ont des frais moins élevés et s’appuient sur des évaluations spéciales – des fonds perçus en dehors des frais HOA – pour les réparations et l’entretien.  » Ces prélèvements sont similaires aux avis d’imposition parfois prélevés par les gouvernements locaux.

Voici comment fonctionne le parcours d’évaluation: lorsqu’une dépense importante, comme le remplacement d’un toit ou d’un ascenseur, survient – et que les réserves de la HOA n’ont pas les fonds nécessaires pour la payer – l’association peut facturer à chaque propriétaire une évaluation spéciale. Ces prélèvements peuvent atteindre des milliers de dollars.

Selon Manning, la taille du  fonds de réserve  dépendra non seulement de l’approche de la HOA, mais également de l’âge, de l’état et des équipements du bâtiment. Les développements établissent souvent des plans pluriannuels pour les réparations et les investissements en capital, y compris leurs coûts annuels et le solde attendu du fonds de réserve au moment où les dépenses seront nécessaires.

Demandez à voir ces documents, en accordant une attention particulière à la correspondance entre les dépenses nécessaires et le solde du fonds de réserve. Une aide professionnelle peut être précieuse lors de l’examen de ces feuilles de calcul. Son entreprise, dit Manning, consiste à «faire discuter les états financiers avec un CPA [qui est un] expert en analyse des états financiers [des développements]».

Le HOA devrait être en mesure de fournir une telle liste. Demandez également si des évaluations spéciales sont prévues à l’avenir. Notez que les économies d’échelle peuvent signifier que les cotisations spéciales pour une certaine dépense en capital peuvent être plus petites dans les HOA qui comptent de nombreux membres et plus élevées dans les petites HOA, où une dépense similaire aura moins de propriétaires pour la financer.

4. Frais et approbation de votre prêt hypothécaire

Lorsque vous envisagez d’acheter une propriété dans un développement planifié, vous tiendrez bien sûr en compte l’impact de ses cotisations HOA sur vos finances globales. Il en va de même pour les prêteurs hypothécaires potentiels.

Comme pour les impôts fonciers (qui, soit dit en passant, ne sont pas inclus dans les frais HOA dans la plupart des développements), les banques tiendront compte de vos frais HOA mensuels pour décider du montant de l’hypothèque que vous pourrez vous permettre. En conséquence, vous pouvez vous débattre avec des compromis difficiles lorsque vous décidez parmi les propriétés. Des frais HOA plus élevés pourraient vous laisser avec un montant approuvé plus petit à dépenser pour votre maison par rapport au choix d’une propriété alternative avec des frais faibles ou sans frais.

Fait intéressant, la présence de frais ne réduit pas nécessairement la valeur d’une propriété;si quoi que ce soit, il y a des preuves de l’effet inverse. La recherche du microéconomiste Clarke a révélé qu’après égalisation de la taille et de l’emplacement de la maison, les propriétés qui faisaient partie d’un HOA se vendaient en moyenne environ 4% de plus que celles qui ne faisaient pas partie d’une association. La prime est leplus élevé, il atrouvé, quand la maison et ledéveloppement sont nouveaux;il diminue avec l’âge.

Votre prêteur potentiel peut fournir le montant du paiement de l’hypothèque, et vous devriez déjà avoir les numéros de taxe foncière et de frais HOA. Si vous commencez tout juste votre recherche de logement et que vous n’avez pas encore de relations avec des prêteurs, utilisez un calculateur de prêt hypothécaire en ligne pour estimer le paiement hypothécaire probable pour le capital que vous recherchez et pour saisir d’autres informations pertinentes, y compris votre mise de fonds prévue.

Encore une fois, tout prêteur avec qui vous parlez peut vous le fournir. Alternativement, de nombreux calculateurs hypothécaires en ligne, y compris celui que nous avons lié ci-dessus, vous permettent également de demander des devis aux prêteurs hypothécaires sur les taux et les montants maximums approuvés.

5. Les alliances comptent

Étant donné que les règles et réglementations d’un HOA en particulier peuvent être uniques, ne vous fiez pas aux informations de seconde main ou à l’expérience passée d’autres développements pour connaître les règles et les engagements d’un HOA. Et réfléchissez bien à la possibilité de vivre avec eux.

Si vous ne trouvez pas les CC & R en ligne, sur le site Web de la HOA, demandez à votre agent immobilier de les acquérir pour vous ou de les obtenir en contactant directement la HOA. Assurez-vous de vérifier si le document est à jour avant d’aller trop loin dans le processus d’achat.

Vous pourriez constater que vous êtes limité de plus de façons que vous ne le pensez. En plus de régir la couleur des portes et autres, les CC&R peuvent limiter la hauteur de croissance de votre herbe, que vous puissiez planter ou enlever des arbres, quels types de véhicules vous pouvez garer dans la rue ou dans votre allée (les interdictions de stationner les véhicules récréatifs ne sont pas rares., par exemple), la hauteur des clôtures et les types de revêtements que vous pouvez utiliser sur les fenêtres donnant sur la rue.

Si un mode de vie respectueux de l’environnement est une priorité personnelle, vérifiez les dispositions écologiques de la HOA, en commençant par ce qui peut être planté autour de votre maison et comment cette végétation peut être entretenue.

Par exemple, certains HOA ne permettent pas le xeriscaping, une forme d’aménagement paysager respectueuse de l’environnement pour les climats arides, et peuvent limiter la taille et la composition de tout jardin que vous plantez. Les règles peuvent également dicter l’utilisation d’engrais, de pesticides ou de systèmes de gicleurs particuliers pour entretenir la cour et interdire les tas de compost et les panneaux solaires.

Recherchez toute langue qui pourrait vous empêcher, ou même simplement compliquer, la location de votre propriété. Ce qui est considéré comme coutumier peut dépendre de la juridiction. «Dans la région de Seattle, il est courant de trouver des interdictions sur les locations [de vacances] à court terme. Les HOA ont intérêt à limiter le pourcentage d’unités non occupées par leur propriétaire, car les prêteurs hypothécaires peuvent être réticents à prêter sur des immeubles à fort taux d’occupation locative », déclare Manning.

6. Gestion des conflits

Comme dans toute communauté, des désaccords surviennent dans le cadre d’un développement planifié, parfois au sujet de certains résidents qui se plient ou enfreignent les règles. Avant d’acheter, explorez comment les règles sont définies et appliquées et quelles sanctions sont imposées aux contrevenants.

Les sanctions peuvent être strictes. Dans certains HOA, les résultats peuvent inclure une amende ou une poursuite ou avoir le HOA placer un privilège sur votre maison. Portez une attention particulière à la question de savoir si le HOA peut saisir votre propriété pour non-paiement des cotisations HOA ou pour non-paiement d’amendes résultant de violations du CC&R.

Renseignez-vous sur le processus de résolution des conflits, ainsi que sur la manière dont le HOA gère les ajouts ou les modifications aux règles.

Demandez une liste ou une autre comptabilité des conflits et des violations de règles que l’association a dû résoudre. Si ces informations ne détaillent pas les poursuites, renseignez-vous sur celles-ci. Assurez-vous de vérifier les poursuites passées, présentes ou en cours dans lesquelles la HOA est impliquée. Passez également en revue le résultat de ces cas.

7. Réputation de la HOA

Étant donné que l’association sert essentiellement de gouvernement hyper-local pour la communauté, il vaut la peine de se demander qui la dirige et dans quelle mesure ces personnes fonctionnent ensemble.

Il est très courant que les HOA soient supervisés par des résidents de la communauté qui occupent leur poste de bénévoles et sont élus par les membres de l’association. Cependant, certaines associations sont entièrement gérées de manière professionnelle. Si une entreprise privée gère le HOA, examinez sa réputation avant d’acheter. Si la HOA a des employés ou des entreprises à qui elle sous-traite des tâches, renseignez-vous sur ces entités et le travail qu’elles font.

Parlez si vous le pouvez à certains des propriétaires actuels de l’immeuble, de préférence ceux qui ne sont pas sur le conseil d’administration HOA et qui ont vécu dans l’immeuble pendant plusieurs années. Dans quelle mesure le conseil fonctionne-t-il de manière collégiale? Les divergences d’opinions sont-elles généralement traitées civilement et de manière constructive? Soyez attentif aux indices de drames fréquents, voire perpétuels. Comme avec certains autres organes directeurs, les HOA peuvent être entravés par l’égoïsme, les jeux de pouvoir et la petite politique.

Prévoyez du temps pour parler avec le président de la HOA, pour savoir si vous voulez que cette personne prenne des décisions en votre nom sur le développement. Interrogez également le président sur l’intérêt des résidents à siéger au conseil: y a-t-il une forte motivation à le faire, ou une relative indifférence? Cette conversation peut également vous motiver (ou non) à siéger vous-même un jour au conseil d’administration, ce qui nécessiterait d’être élu et de renoncer à du temps libre pour vos nouvelles responsabilités.

8. Conformité à la HOA

Ne comptez pas sur le fait d’être correctement alerté des problèmes persistants entre l’association et le propriétaire actuel d’une maison qui vous intéresse. Si vous ne posez pas de questions sur ces problèmes en temps opportun, vous pourriez en hériter lorsque vous prenez possession de la propriété.

Certains problèmes potentiels peuvent être évidents, comme un aménagement paysager mort ou envahi par la végétation ou une peinture écaillée. Inversement, le propriétaire a-t-il apporté des améliorations extérieures ou d’autres modifications à la propriété sans obtenir l’approbation HOA? Si ces changements ne sont pas conformes aux règles, que pourrait-il vous arriver si vous étiez propriétaire de la propriété? Vous pourrez peut-être forcer le propriétaire à résoudre les problèmes dans le cadre du contrat de vente ou fournir de l’argent à la clôture.

9. Responsabilités en matière d’assurance

Comme pour la propriété de la propriété, les provisions d’assurance au sein d’un développement planifié peuvent également être divisées, la HOA couvrant certains risques ou zones et le propriétaire responsable des autres.

Ceux-ci sont souvent mandatés par la loi de l’État. En Floride, par exemple, un condominium HOA doit assurer tous les biens communs, qui comprennent toutes les parties du bâtiment jusqu’aux cloisons sèches non finies d’une unité. Pendant ce temps, le propriétaire est responsable d’assurer tous les biens personnels de son unité, y compris les appareils électroménagers, les revêtements de sol, les armoires, les parures de fenêtres, etc.

Vérifiez la loi de l’État dans lequel vous vivrez pour connaître la répartition précise des exigences. Confirmez que le HOA pour la propriété que vous envisagez adhère à ces exigences.

L’assurance contre les catastrophes  est particulièrement importante si vous envisagez l’achat d’un condo ou d’une maison de ville dans une région sujette à des catastrophes naturelles majeures, telles que des inondations, des tremblements de terre, des blizzards, des incendies de forêt, des tornades ou des ouragans. «Dans le nord-ouest du Pacifique, l’assurance contre les tremblements de terre est très courante [dans les aménagements planifiés], bien qu’elle ne soit pas obligatoire», déclare Manning.

Vérifiez si le HOA fournit une couverture supplémentaire en tant qu’avantage de posséder dans le développement. «[Un] HOA avant-gardiste peut rendre un immeuble en copropriété plus attrayant» de cette façon, dit Manning. Ils pourraient ajouter «tremblement de terre et autres types d’assurance contre les risques, [qui] seront reflétés dans les cotisations HOA du propriétaire.» Vous devez, bien sûr, confirmer si une telle couverture supplémentaire s’étend également aux zones qui relèvent de la responsabilité légale du propriétaire, ou uniquement à celles relevant de la compétence de la HOA.

La ligne de fond

Vivre dans un développement planifié – et être régi en partie par les règles d’un HOA – peut être une bénédiction mitigée. Il offre la perspective d’échanger un certain contrôle sur votre maison contre les responsabilités réduites de son entretien, et au bénéfice de profiter de commodités et de sécurité partagées. Cependant, cela peut également échanger l’apparence diversifiée d’un quartier typique contre une apparence plus uniforme, même si elle a moins de chances que le goût de décoration d’un voisin ou les habitudes d’entretien négligées deviennent un problème pour vous.

La façon dont vous acceptez ces compromis contribuera à votre bonheur dans un condominium ou une autre «maison planifiée». Si vous décidez de procéder à un achat, assurez-vous de faire appel à des professionnels, y compris un agent immobilier, qui connaît les développements prévus et les HOA, car il existe un certain nombre d’aspects inhabituels par rapport à l’achat d’une maison unifamiliale.