Devriez-vous acheter une propriété sur un terrain loué?
La condominium ou une maison de ville. Il existe une autre option d’accession à la propriété: n’acheter que la maison et louer le terrain qu’elle occupe.
L’achat d’une maison dans une communauté foncière louée vous permet de devenir propriétaire d’une maison que vous ne pourriez peut-être pas vous permettre autrement. Il y a cependant des inconvénients et ce type d’achat ne présente pas certains des avantages de l’accession à la propriété traditionnelle.
Les bases
Avec un œil averti, vous pouvez généralement repérer une propriété foncière louée, même si cela n’est pas explicitement indiqué. Les mots clés à rechercher incluent «maison préfabriquée» et «intérêt à bail». Les caractéristiques extérieures peuvent inclure des équipements partagés, tels qu’une «piscine d’association» ou des «courts de tennis d’association». Le prix d’un bien loué a tendance à tomber en dessous de la valeur marchande pour un bien par ailleurs similaire.
Par exemple, si le tarif courant pour une maison traditionnelle de 1 600 pieds carrés avec trois chambres et deux salles de bains est d’environ 500 000 $, une maison comparable sur un terrain loué peut coûter 150 000 $. Une maison de propriété louée peut également avoir des caractéristiques haut de gamme pour son prix.
Les frais élevés de l’ association des propriétaires (HOA) indiquent également qu’une inscription peut concerner une propriété foncière louée. Des frais HOA normaux pourraient être d’environ 250 $ par mois, tandis que des frais HOA sur un terrain loué pourraient être de 900 $ par mois. Si vous regardez une carte satellite du quartier où se trouve la maison, les maisons peuvent être rapprochées et de style très similaire. Enfin, dans un quartier typique, certaines maisons ont leur propre piscine, tandis que dans une communauté à bail, aucune d’elles n’en aura.
Les annonces immobilières ne répertorient pas toujours les propriétés foncières louées. Parfois, des informations clés sont laissées de côté sur une annonce immobilière en raison de la négligence d’un agent, ou parce que l’agent ou le vendeur essaie de cacher quelque chose. Examinez les faits cachés et n’achetez jamais un terrain loué sans bien comprendre les caractéristiques inhabituelles de ce type d’accession à la propriété.
Types de propriétés foncières louées
Il existe plusieurs types de propriétés résidentielles louées, et le type le plus courant varie selon la région.À Hawaï et au Delaware, il existe descondos à bail.1 Dans les régions avec des réservations amérindiennes, comme Palm Springs, vous pourrez peut-être acheter une propriété sur un terrain de réservation loué. À Los Angeles, où même les maisons en banlieue sont élevées, il existe des terrains loués dans des zones suburbaines, comme Canyon Country.4 La Floride et l’Arizona ont également un certain nombre de communautés de retraités louées.5
Les propriétés foncières louées existent dans d’autres régions, mais comme la location de terrains est un moyen non conventionnel d’acheter une propriété, cette option n’est pas disponible dans tous les États. Les parcs à roulottes, peut-être la forme la plus courante de communauté de terres louées, se trouvent presque partout.
Lorsque vous achetez une maison ou un condo sur un terrain loué, vous contractez une hypothèque sur la propriété comme d’habitude. Le paiement mensuel de l’hypothèque sera moindre car le prix d’achat de la maison est plus bas, mais vous devrez également payer des frais de location mensuels importants. Étant donné que les propriétés à bail foncier sont souvent situées dans des communautés entières de propriétés similaires, une propriété foncière louée peut également être assortie de frais HOA pour couvrir l’entretien de l’aménagement paysager, des piscines communautaires, des bâtiments communautaires, etc.
considérations générales
Si vous pensez que l’ achat d’une propriété sur un terrain loué peut vous convenir, vous devriez considérer ce qui suit.
Combien de temps reste-t-il sur le bail?
Si la durée du bail restant est inférieure à celle que vous espérez rester dans la maison, vous devriez vous renseigner sur ce qu’il advient de votre intérêt dans la propriété à la fin de la durée du bail. La durée du bail affectera également votre capacité à financer la maison. Il peut être difficile ou impossible d’obtenir une hypothèque si la durée restante du bail sur le terrain est de 20 ans et que vous souhaitez une hypothèque de 30 ans.
Idéalement, un bail qui dépasse votre durée de vie potentielle restante protégera vos intérêts financiers et votre tranquillité d’esprit. Bien que vous n’habitiez peut-être pas dans cette maison pour le reste de votre vie, c’est bien d’avoir cette option. Et si vous vendez la maison, un bail à long terme affectera positivement votre prix de vente.
Quels sont les termes de la clause de rachat?
Vérifiez les termes de la clause de rachat si le bail expire alors que vous êtes toujours propriétaire de la maison. Si le bail expire et n’est pas renouvelé, vous devrez renoncer à l’utilisation du terrain sur lequel votre maison est construite. Certaines clauses de cession stipulent que vous devez également céder toute amélioration au terrain (c.-à-d. Votre condo, maison en rangée ou maison). Évitez les mauvaises surprises en obtenant les informations avant d’acheter.
Combien par mois, à quelle fréquence ajusté et de combien?
S’il y a des frais HOA, posez les mêmes questions à ce sujet. Vous voulez vous assurer que vous économiserez vraiment de l’argent en achetant un terrain loué et que vous ne serez pas un jour obligé de déménager en raison de l’escalade des coûts.
Suis-je mieux de louer?
Déterminez si la propriété d’une maison sur un terrain loué est préférable à la location. Les deux sont similaires à bien des égards, y compris le paiement de frais mensuels déterminés par une autre partie. Posséder une maison traditionnelle peut vous donner un plus grand degré de liberté; si cela est important pour vous, cela vaut peut-être la peine d’attendre pour épargner pour une mise de fonds ou pour augmenter suffisamment votre revenu pour avoir droit à une bonne hypothèque sur une maison traditionnelle.
Avantages
Un gros avantage à cela est que vous pouvez acheter votre maison pour beaucoup moins qu’une maison traditionnelle parce que vous n’avez pas à acheter le terrain. Dans le même temps, les terrains loués peuvent offrir un meilleur environnement que la vie en appartement pour les enfants et les animaux domestiques, et vous pouvez investir l’argent que la location vous permet d’économiser.
Les acheteurs peuvent vivre dans un endroit à prix élevé qu’ils ne pourraient pas se permettre autrement. Par exemple, à Huntington Beach, en Californie, il existe plusieurs communautés de maisons mobiles près de l’océan Pacifique. Pour acheter ne serait-ce qu’une maison d’entrée de gamme à Huntington Beach, vous pourriez avoir besoin d’environ 400 000 $.7 L’ achat d’une maison d’entrée de gamme dans un parc à roulottes, en comparaison, pourrait coûter aussi peu que 40 000 $.
Les communautés de terrains loués comprennent souvent des équipements que l’on ne trouve pas toujours dans les quartiers traditionnels, tels que les pavillons, les piscines, les courts de tennis, les terrains de jeux et les terrains de golf. En raison de l’aspect de l’association communautaire, tous les frais HOA peuvent inclure la tonte de votre pelouse sur une base régulière.
De plus, comme vous ne possédez pas le terrain, vous aurez probablement des impôts fonciers faibles ou inexistants, ce qui peut vous éviter de payer des frais de terrain loué et HOA. Dans certaines régions, les lois locales limitent le montant de l’augmentation annuelle des redevances foncières louées.
Désavantages
L’inconvénient le plus important de la possession d’une maison sur un terrain loué concerne la valeur nette de l’immeuble. Pour de nombreuses personnes, l’ capital à l’expiration du bail, selon les termes de la clause de rachat. La revente de la maison sera probablement plus difficile que la revente d’une maison traditionnelle, d’autant plus que chaque année qui passe, la durée restante du bail se raccourcit.
Pour cette raison, si vous souhaitez laisser quelque chose à vos héritiers, une maison sur un terrain loué ne leur sera pas aussi précieuse qu’une maison traditionnelle.
Les propriétés foncières louées font souvent partie d’un HOA, ce qui signifie des frais mensuels supplémentaires qui sont quelque peu imprévisibles. Alors que les frais HOA sont généralement un montant fixe chaque mois, ils peuvent augmenter chaque année. Le HOA peut également percevoir une cotisation spéciale pour les réparations ou les mises à niveau des propriétés communautaires majeures, créant une facture importante et inattendue.
Les frais HOA peuvent être particulièrement gênants pour ceux qui n’utilisent pas les équipements communs comme les piscines, ou qui préfèrent faire leur propre aménagement paysager pour économiser de l’argent.
Si l’accession à la propriété traditionnelle peut être une bonne protection contre l’ inflation, la propriété d’un terrain loué ne l’est pas. Lorsque vous achetez une maison avec un prêt hypothécaire à taux fixe, votre paiement demeure le même chaque année à mesure que l’inflation augmente .
À terme, le paiement mensuel pour devenir propriétaire de votre maison pourrait être inférieur à celui de la location dans votre quartier. Et même si la valeur des maisons fluctue, les hausses de prix à long terme correspondent ou dépassent généralement le taux d’inflation. Dans une communauté de terres louées, vos paiements de location mensuels et les frais HOA augmenteront probablement au moins autant que le taux d’inflation. Pendant ce temps, votre maison deviendra moins précieuse à mesure que la fin du bail approche.
Si vous avez une maison préfabriquée sur un terrain loué et que le bail expire (et que la clause de cession ne vous oblige pas à céder la propriété), vous pouvez théoriquement les ramener chez vous dans une autre communauté de terres louées ou sur un terrain que vous possédez. acheté.
Cependant, ce n’est pas très réaliste, sauf si vous achetez une roulotte. Sinon, vous devrez faire démonter la maison et la transporter sur un nouveau terrain. Cela peut être très peu pratique et coûtera probablement un prix prohibitif.
La ligne de fond
L’achat d’une maison sur un terrain loué peut être tentant lorsque vous voyez le prix catalogue concurrentiel, mais l’achat implique des considérations que l’achat d’une maison traditionnelle ne fait pas. L’accession à la propriété traditionnelle facilite la sécurité financière de la plupart des gens, mais l’achat d’une maison sur un terrain loué peut être une alternative viable pour ceux dont la priorité principale est d’acheter dans une communauté particulière à un prix inférieur à celui d’une maison ou d’un condominium traditionnel, plutôt que de construire l’équité.