L’accession à la propriété comme investissement
Table des matières
Développer
- Investissement à long terme attrayant
- Bâtir l’équité
- Emplacement, emplacement, emplacement
- Exclusion des gains en capital
- Déductions fiscales
- Loi sur les réductions d’impôts et l’emploi
- Coûts initiaux élevés
- Dépréciation potentielle
- Fierté et responsabilités
- Illiquidité
- La ligne de fond
L’accession à la propriété a toujours fait partie du rêve américain. Pour cette raison, de nombreuses personnes acceptent de posséder une maison comme la chose à faire, voire obligatoire, sans tenir compte des avantages et des risques. Si vous envisagez d’acheter une maison, vous devez connaître et examiner les avantages et les inconvénients de l’investissement que vous vous apprêtez à faire – comme vous le feriez pour toute décision d’investissement – avant de signer sur la ligne pointillée.
Points clés à retenir
- Si vous envisagez d’accéder à la propriété, soyez conscient des avantages et examinez-les ainsi que les risques potentiels auxquels vous pourriez être confronté avant de conclure la transaction.
- Les avantages d’investir dans une maison comprennent l’appréciation, la valeur nette du logement, les déductions fiscales et les dépenses déductibles.
- Les risques et les mises en garde liés à l’investissement dans une maison peuvent inclure des coûts initiaux élevés, la dépréciation et l’illiquidité.
Investissement à long terme attrayant
L’appréciation représente l’augmentation de la valeur de la maison au fil du temps. Les prix de l’immobilier sont cycliques et les propriétaires ne devraient pas s’attendre à ce que la valeur de la propriété augmente considérablement à court terme. Mais si vous restez assez longtemps dans votre maison, il y a de très bonnes chances que vous puissiez vendre votre maison pour un profit en raison d’une appréciation plus tard dans le futur.
En fait, l’achat d’une maison est l’un des meilleurs investissements à long terme que vous puissiez faire. Malgré des baisses dramatiques telles que la retour sur investissement (ROI) qui vous offre également un endroit où vivre.
L’immobilier s’apprécie principalement en raison du terrain sur lequel se trouve la maison, tandis que la structure réelle se déprécie avec le temps. Ainsi, l’expression «emplacement, emplacement, emplacement» n’est pas seulement un slogan immobilier, mais une considération très importante lors de l’achat d’une maison. Le quartier avec les commodités qu’il apporte – districts scolaires, parcs, état des routes, etc. – et la ville où se trouve la maison sont tous des facteurs d’appréciation de la propriété.
Prenons une maison délabrée et délabrée au point qu’elle est inhabitable. Le terrain sous la maison peut encore valoir une somme d’argent importante – plus que la résidence, dans ce cas. Un vendeur peut envisager de le vendre tel quel (avec la structure encore intacte) ou de dépenser un peu plus pour démolir la maison et vendre le terrain à un prix plus élevé.
Bâtir l’équité
La valeur nette du logement représente la différence entre le montant que vous devez encore sur votre prêt hypothécaire et le prix du marché ou la valeur de votre maison. La valeur nette et l’appréciation du logement peuvent être considérées ensemble. Comme indiqué ci-dessus, la valeur marchande de votre maison augmentera probablement avec le temps.
Votre valeur nette augmente également au fur et à mesure que vous remboursez votre prêt hypothécaire, moins votre paiement étant consacré aux intérêts et davantage destiné à réduire le solde de votre prêt.
L’appréciation est le changement de la valeur de votre maison au fil du temps, tandis que la valeur nette de votre maison est la différence entre le solde de votre prêt hypothécaire et la valeur marchande de votre maison.
La création de capitaux propres prend du temps, car il faut du temps pour réduire le solde du capital dû sur le prêt hypothécaire – à moins, bien entendu, que vous ne versiez une mise de fonds importante ou des remboursements anticipés réguliers.
Une chose à garder à l’esprit, cependant, est que la durée pendant laquelle vous avez votre maison est un facteur important dans la valeur nette que vous construisez et l’appréciation que vous pouvez réaliser. Plus vous le conservez longtemps, plus vous obtenez d’équité.
En remboursant votre prêt hypothécaire et en réduisant le montant que vous devez, sans vous en rendre compte, vous économisez à mesure que la valeur de votre maison augmente, tout comme la valeur de votre compte d’épargne augmente avec les intérêts. Lorsque vous vendez, vous récupérerez probablement chaque dollar que vous avez payé et plus, en supposant que vous restiez suffisamment longtemps dans votre maison. Au fil du temps, le rendement moyen de 6% ( taux d’intérêt ) de votre épargne devrait plus que couvrir vos dépenses.
Un autre avantage est que la valeur nette du logement offre la possibilité d’obtenir un prêt lié au montant de la valeur nette de votre maison. De nombreux investisseurs suivent simultanément la valeur nette de leur maison et l’appréciation de leur maison. Si un investisseur estime que la valeur de sa maison s’apprécie beaucoup, il peut reporter un prêt sur valeur domiciliaire pour avoir une meilleure opportunité de réaliser l’appréciation du vendeur.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou duDepartment of Housing and Urban Development (HUD)desÉtats-Unis.
Emplacement, emplacement, emplacement
Bien que le remboursement de votre prêt hypothécaire fonctionne de la même manière, peu importe où vous vivez, la croissance de la valeur marchande varie selon l’emplacement. Selon l’indice des prix des logements (IPH) de l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA), les prix de l’immobilier ont augmenté en moyenne de 32,88% au cours de la période de cinq ans se terminant le 31 décembre 2019 aux États-Unis dans l’ensemble. Cependant, les prix dans la division de recensement de l’Atlantique moyen n’ont augmenté que de 23,21% et les prix dans la division de recensement du Pacifique ont augmenté de 40,39% en moyenne.
Pour voir comment cela pourrait affecter les prix où vous prévoyez d’acheter, consultez le tableau FHFA complet ci-dessous:
Source: FHFA US House Price Index – 3T 2019.
Exclusion des gains en capital
Finalement, vous vendrez votre maison. Lorsque vous le faites, la loi vous permet de conserver les bénéfices et de ne payer aucun impôt sur les gains en capital. Eh bien, pas nécessairementtous les bénéfices. L’Internal Revenue Service (IRS) permet un bénéfice non imposable de 250 000 $ pour les propriétaires célibataires et de 500 000 $ pour les couples mariés – pour votre résidence principale uniquement, pas pour une résidence secondaire ou une propriété de vacances.
Vous devez remplir quelques conditions pour bénéficier de cette exclusion. Vous devez être propriétaire de la maison pendant au moins deux ans — 24 mois — au cours des cinq dernières années jusqu’à la date de clôture. L’exigence de résidence exige que vous ayez vécu dans la maison pendant au moins deux ans au cours de la période de cinq ans précédant la vente. La dernière exigence, l’exigence de rétrospective, indique que vous n’avez pas profité de la vente d’une autre résidence principale au cours de la période de deux ans précédant la vente la plus récente.
Déductions fiscales
Après appréciation, l’avantage de l’accession à la propriété qui est le plus souvent cité est les déductions fiscales ou les économies. Lorsque vous achetez une maison, vous pouvez déduire certaines des dépenses liées à la possession de cette maison des impôts que vous payez au gouvernement. Cela comprend les intérêts hypothécaires sur votre résidence principale et sur une résidence secondaire, qui peuvent s’élever à des milliers de dollars par an.
Les intérêts sur les prêts sur valeur domiciliaire, oules marges de crédit hypothécaire (HELOC), sont également déductibles si les fonds sont utilisés pour améliorer considérablement votre maison. Vous pouvez également déduire jusqu’à 10 000 $ en taxes provinciales et locales (SALT), y compris les taxes foncières.
L’effet de la Loi sur les réductions d’impôts et l’emploi
LaLoi sur les réductions d’impôt et l’emploi a apporté des modifications substantielles aux parties du code des impôts qui ont trait à l’accession à la propriété.À moins qu’un futur Congrès ne modifie la loi, toutes les dispositions expireront après le 31 décembre 2025. Mais pour l’instant, les modifications apportées à cette loi ont réduit la valeur de la propriété d’une maison.
La loi limite les déductions d’intérêts hypothécaires à 750 000 $ de la dette hypothécaire totale, y compris pour une première et une deuxième maison et tout prêt hypothécaire ou HELOC. Cependant, la limite plus élevée de 1 million de dollars de dettes hypothécaires s’applique toujours aux dettes contractées avant le 16 décembre 2017.
La loi a également fixé la limite de déduction SALT à 10 000 $. D’autres nouvelles dispositions comprennent des restrictions sur la réclamation des pertes en cas de sinistre, sauf pour les catastrophes déclarées au niveau fédéral. La déduction pour frais de déménagement n’existe plus, sauf pour le déménagement militaire en service actif pour des raisons de travail.
Tous ces changements ont réduit la valeur de la propriété d’une maison, y compris le fait qu’avec le quasi-doublement de la déduction forfaitaire (une autre caractéristique de la Loi), moins de gens auront suffisamment de déductions pour produire l’annexe A au lieu de prendre la déduction forfaitaire.
Le fait que vous ayez droit à une déduction fiscale ne signifie donc pas que cela finira par vous être utile. La limitation sévère de la déduction SALT sera particulièrement préjudiciable en abaissant les déductions disponibles pour les personnes qui vivent dans des États fortement taxés.
Coûts initiaux élevés
Le coût d’un investissement dans une maison peut être élevé – vos dépenses ne se limitent pas au prix de vente de la propriété et au taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire. Pour commencer, vous pouvez vous attendre à payer entre 2% et 5% du prix d’achat en frais de clôture. Certains des frais de clôture les plus courants comprennent les frais de demande, les frais d’évaluation, les honoraires d’avocat, les taxes foncières, l’assurance hypothécaire, l’inspection de la maison, la prime d’assurance habitation de première année, la recherche de titre, l’assurance titre, les points (intérêts payés d’avance), les frais de montage, l’enregistrement frais et frais d’enquête.
Les experts disent que vous devriez prévoir de rester dans votre maison au moins cinq ans pour récupérer ces coûts.
Dépréciation potentielle
Toutes les maisons ne prennent pas de valeur. La crise du logement de 2008 a fait en sorte que de nombreux propriétaires se retrouvent sous l’eau, ce qui signifie qu’ils doivent plus sur leur prêt hypothécaire que la valeur de leur maison. Il ne faut pas une crise du logement pour que les prix des maisons stagnent ou baissent. Les conditions économiques régionales ou locales peuvent entraîner des valeurs immobilières qui ne suivent pas l’inflation.
N’oubliez pas non plus que la structure dans laquelle vous vivez se dépréciera avec le temps. Cela peut être le résultat de l’usure de la propriété ou d’un manque d’entretien et de réparations.
Fierté et responsabilités financières
Un avantage souvent cité de l’accession à la propriété est le fait de savoir que vous êtes propriétaire de votre petit coin du monde. Vous pouvez personnaliser votre maison, rénover, peindre et décorer sans avoir besoin d’obtenir la permission d’un propriétaire.
La propriété s’accompagne cependant de responsabilités. Vous devez payer votre hypothèque ou risquer de perdre votre maison et la valeur nette que vous avez construite. La maintenance et l’entretien sont à votre charge. Vous ne pouvez pas appeler le propriétaire à 2 h du matin pour faire réparer une conduite d’eau qui fuit. Si le toit est endommagé, vous devez le réparer ou le faire réparer vous-même. La tonte du gazon, le déneigement, l’ assurance habitation et l’assurance responsabilité civile vous incombent tous.
Illiquidité
Contrairement au stock, qui peut être vendu en quelques jours, les maisons prennent généralement beaucoup plus de temps à se décharger. Le fait que vous puissiez avoir accès à 500 000 $ de gains en capital non imposables ne signifie pas que vous y avez facilement accès. Pendant ce temps, vous devez quand même effectuer des paiements hypothécaires et de maintenir la maison jusqu’à ce que vous vendez.
La ligne de fond
Une maison est un investissement qui présente de nombreux avantages mais aussi des risques, ce qui en fait un investissement qui ne convient pas à tout le monde. Il est important de peser les avantages de l’investissement par rapport aux risques. Une comparaison rationnelle des avantages et des inconvénients peut vous aider à décider si vous souhaitez investir votre argent dans un investissement immobilier ou trouver de meilleurs rendements ailleurs.