Ce que vous devez savoir sur les évaluations domiciliaires
Table des matières
Développer
- Qu’est-ce qu’une évaluation d’une maison?
- Le processus d’évaluation
- Ce que les acheteurs doivent savoir
- Ce que les vendeurs à la maison doivent savoir
- Conseils pour le refinancement des propriétaires
- La ligne de fond
Que vous achetiez une maison avec un prêt hypothécaire, que vous refinançiez votre prêt hypothécaire existant ou que vous vendiez votre maison à quelqu’un d’autre qu’un acheteur au comptant, une évaluation de la maison est un élément clé de la transaction. Si vous êtes un acheteur, un propriétaire ou un vendeur, vous voudrez comprendre comment fonctionne le processus d’évaluation et comment un évaluateur détermine la valeur d’une maison.
Points clés à retenir
- Une évaluation est une opinion professionnelle impartiale de la valeur d’une maison et est utilisée chaque fois qu’une hypothèque est impliquée dans l’achat, le refinancement ou la vente de cette propriété.
- Un évaluateur qualifié crée un rapport basé sur une inspection visuelle, en utilisant les ventes récentes de propriétés similaires, les tendances actuelles du marché et les aspects de la maison (par exemple, les commodités, le plan d’étage, la superficie en pieds carrés) pour déterminer la valeur d’évaluation de la propriété.
- L’emprunteur paie généralement les frais d’évaluation, qui peuvent s’élever à plusieurs centaines de dollars.
- Lorsque la valeur d’évaluation est inférieure à celle attendue, la transaction peut être retardée ou même annulée.
Qu’est-ce qu’une évaluation d’une maison?
Une évaluation est une opinion professionnelle impartiale de la valeur d’une maison. Les évaluations sont presque toujours utilisées dans les transactions d’achat et de vente et couramment utilisées dans les transactions de refinancement. Dans une transaction d’achat et de vente, une évaluation est utilisée pour déterminer si le prix du contrat de la maison est approprié compte tenu de l’état, de l’emplacement et des caractéristiques de la maison. Dans une transaction de refinancement, une évaluation assure au prêteur qu’il ne remet pas à l’emprunteur plus d’argent que la maison ne vaut.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.
Les prêteurs veulent s’assurer que les propriétaires n’empruntent pas excessivement pour une propriété parce que la maison sert de garantie pour l’hypothèque. Si l’emprunteur fait défaut sur l’hypothèque et fait une saisie, le prêteur vendra la maison pour récupérer l’argent prêté. L’évaluation aide la banque à se prémunir contre les prêts plus qu’elle ne pourrait récupérer dans le pire des cas.
Le processus d’évaluation et comment les valeurs sont déterminées
Étant donné que l’évaluation protège principalement les intérêts du prêteur, le prêteur ordonnera généralement l’évaluation. Une évaluation coûte plusieurs centaines de dollars et, généralement, l’emprunteur paie ces frais.
Selon le Appraisal Institute, une association d’évaluateurs professionnels de l’immobilier, unévaluateur qualifié devrait être autorisé ou certifié – comme requis dans les 50 États – et être familier avec la région. Conformément à la réglementation fédérale, l’évaluateur doit être impartial et n’avoir aucun intérêt direct ou indirect dans la transaction.
La valeur d’évaluation d’une propriété est influencée par les ventes récentes de propriétés similaires et par les tendances actuelles du marché. Les équipements de la maison, le nombre de chambres et de salles de bains, la fonctionnalité du plan d’étage et la superficie en pieds carrés sont également des facteurs clés pour évaluer la valeur de la maison. L’évaluateur doit effectuer une inspection visuelle complète de l’intérieur et de l’extérieur et noter toutes les conditions qui nuisent à la valeur de la propriété, comme les réparations nécessaires.
En règle générale, les évaluateurs utilisent le rapport uniforme d’évaluation résidentielle deFannie Mae pour les maisons unifamiliales. Le rapport demande à l’évaluateur de décrire l’intérieur et l’extérieur de la propriété, le quartier et les ventes comparables à proximité. L’évaluateur fournit ensuite une analyse et des conclusions sur la valeur de la propriété en fonction de ses observations.
Le rapport doit inclure:
- Un plan de rue montrant le bien évalué et les ventes comparables utilisées
- Une esquisse de bâtiment extérieur
- Une explication de la façon dont la superficie en pieds carrés a été calculée
- Photographies de l’avant, de l’arrière et de la scène de rue de la maison
- Photographies extérieures avant de chaque propriété comparable utilisée
- Autres informations pertinentes – telles que les données de vente sur le marché, les registres fonciers publics et les dossiers fiscaux publics – dont l’évaluateur a besoin pour déterminer lajuste valeur marchande de la propriété.
Lors du refinancement d’un prêt hypothécaire, si la valeur d’évaluation met la valeur nette de votre maison à moins de 20%, vous serez obligé de payerune assurance hypothécaire privée (PMI).
Ce que les acheteurs doivent savoir
Lorsque vous achetez une maison et que vous êtes sous contrat, l’évaluation sera l’une des premières étapes du processus de clôture. Si l’évaluation est égale ou supérieure au prix du contrat, la transaction se déroule comme prévu. Cependant, si l’évaluation est inférieure au prix du contrat, elle peut retarder ou faire dérailler la transaction.
Il y a de fortes chances que ni vous ni le vendeur ne souhaitiez que la transaction échoue. En tant qu’acheteur, vous avez un avantage, en ce qu’une faible appréciation peut servir d’outil de négociation pour convaincre le vendeur de baisser le prix. La banque ne vous prêtera pas, ni à aucun autre acheteur potentiel, plus que la valeur de la maison.
Alors que les évaluations aident les acheteurs à éviter de payer trop cher pour les maisons, un vendeur peut penser qu’une mauvaise évaluation est inexacte et hésiter à baisser le prix. Si une mauvaise évaluation se tient entre vous et l’achat ou la vente de votre maison, cherchez à obtenir un deuxième avis via une autre évaluation par une personne différente. Les évaluateurs peuvent faire des erreurs ou avoir des informations imparfaites. Mieux encore, présentez un argumentaire factuel pour une valeur plus élevée à l’évaluateur d’origine. Ils peuvent être d’accord avec vous et réviser l’évaluation.
Les lignes directrices fédérales visant à éliminer les valeurs d’évaluation gonflées qui ont contribué à la crise du logement de 2008 font parfois tomber les évaluations en dessous de la juste valeur marchande et peuvent rendre les évaluations faibles difficiles à contester.
Ce que les vendeurs à la maison doivent savoir
En tant que vendeur, une évaluation basse, si elle est exacte, signifie que vous devrez peut-être baisser le prix de votre maison pour la vendre. Tenir un acheteur au comptant qui n’a pas besoin d’une évaluation comme condition de finalisation de la transaction est peu susceptible de vous rapporter un prix de vente plus élevé. Personne ne veut trop payer pour une maison.
Malheureusement, si votre région environnante a récemment connu des ventes en difficulté, cela peut réduire la valeur estimative de votre maison. Si vous pensez que la valeur de votre maison a été réduite par le prix de vente des saisies et des ventes à découvert à proximité, vous pourrez peut-être convaincre l’évaluateur que votre maison vaut plus si elle est en bien meilleur état que ces propriétés.
Obtenir une évaluation est également une étape nécessaire lors de la remise d’une maison à un membre de la famille en tant que don de valeur nette.
Ce que les propriétaires de refinancement doivent savoir
Si vous refinancez un prêt hypothécaire conventionnel, une faible évaluation peut vous empêcher de le faire. La maison doit évaluer au moins le montant que vous souhaitez refinancer pour que votre prêt soit approuvé. Cependant, si votre prêt hypothécaire actuel est un prêt hypothécaire FHA, vous pouvez refinancer sans évaluation par le biais duprogramme FHA Streamline, une excellente option pour les propriétaires subaquatiques.
La ligne de fond
Lorsque tout se passe bien, l’évaluation de la maison n’est qu’une autre case à cocher sur une liste de contrôle de clôture. Lorsque la valeur d’évaluation est inférieure à celle attendue, la transaction peut être retardée, voire annulée. Quelle que soit la situation que vous rencontrez dans votre expérience d’achat, de vente ou de refinancement d’une maison, une compréhension de base du fonctionnement du processus d’évaluation ne peut que jouer en votre faveur, surtout si vous achetez votre première maison.