Les normes de propriété minimales de la FHA
Les acheteurs qui cherchent à financer l’ achat d’une maison avec un prêt de la Federal Housing Administration (FHA) sont parfois surpris de ne pas être autorisés à acheter une propriété particulière car elle ne répond pas aux exigences de la FHA pour une propriété.
La FHA a mis en place ces exigences minimales en matière de normes immobilières afin de protéger les prêteurs.
Points clés à retenir
- Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) ont des exigences, y compris des normes de propriété minimales, qui aident à protéger les prêteurs.
- Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) doivent répondre aux normes de sûreté, de sécurité et de solidité, qui comprennent des domaines tels que les toits, l’électricité, les chauffe-eau et l’accès à la propriété, entre autres.
- La Federal Housing Administration (FHA) n’exige pas la réparation des défauts esthétiques ou mineurs, de l’entretien différé et de l’usure normale s’ils n’affectent pas la sûreté, la sécurité ou la solidité de la maison.
- Les solutions de contournement pour répondre aux normes incluent le fait que le vendeur effectue lui-même les réparations avant de vendre la propriété.
- Alternativement, les acheteurs qui ne peuvent pas se qualifier pour un prêt FHA peuvent utiliser un autre produit de prêt, tel qu’un prêt FHA 203 (k), qui permet l’achat d’une maison qui a des problèmes importants.
Normes minimales de propriété de la Federal Housing Administration (FHA)
Lorsqu’un acheteur prend une hypothèque, la propriété sert de garantie pour le prêt. En d’autres termes, si l’emprunteur cesse de faire les versements hypothécaires, le prêteur hypothécaire finira par saisir et prendre possession de la maison. Le prêteur vendra ensuite la maison afin de récupérer autant que possible l’argent restant dû sur le prêt.
Exiger que la propriété réponde aux normes minimales protège le prêteur. Cela signifie que la propriété devrait être plus facile à vendre et exiger un prix plus élevé si le prêteur doit la saisir.
Dans le même temps, cette exigence protège également l’emprunteur: cela signifie qu’il ne sera pas accablé par des factures de réparation et d’entretien coûteux dès le départ. De plus, avec un lieu de vie fondamentalement sain, l’emprunteur peut être davantage incité à effectuer ses paiements afin de garder la maison.
Quelles sont les normes de propriété minimales de la FHA?
Selon le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), la FHA exige que les propriétés financées avec ses produits de prêt respectent les normes minimales suivantes:
- Sécurité : la maison doit protéger la santé et la sécurité des occupants.
- Sécurité : la maison doit protéger la sécurité de la propriété.
- Solidité : la propriété ne doit pas présenter de déficiences physiques ou de conditions affectant son intégrité structurelle.
Le HUD décrit ensuite les conditions que la propriété doit remplir pour répondre à ces exigences. Un évaluateur observera l’état de la propriété lors de l’ évaluation de la propriété requise et rapportera les résultats sur le formulaire d’évaluation de la FHA. Les évaluations immobilières sont l’une des nombreuses exigences que les acheteurs remplissent avant de conclure une transaction.
Pour les maisons unifamiliales unifamiliales, l’évaluateur doit utiliser un formulaire appelé le rapport uniforme d’évaluation résidentielle. Le formulaire demande à l’évaluateur de décrire les caractéristiques de base de la propriété, telles que le nombre d’étages, l’année de construction, la superficie en pieds carrés, le nombre de pièces et l’emplacement. Il oblige également l’évaluateur à «décrire l’état de la propriété (y compris les réparations nécessaires, la détérioration, les rénovations, le remodelage, etc.)» et demande: «Y a-t-il des déficiences physiques ou des conditions défavorables qui affectent l’habitabilité, la solidité ou l’intégrité structurelle? de la propriété? »
Le formulaire d’évaluation d’un logement en copropriété est similaire mais comporte des questions spécifiques au condominium sur les parties communes, l’ association de propriétaires, le nombre d’unités occupées par le propriétaire, etc.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.
La FHA n’exige pas la réparation des défauts esthétiques ou mineurs, de l’entretien différé et de l’usure normale s’ils n’affectent pas la sûreté, la sécurité ou la solidité de la maison. La FHA dit que des exemples de tels problèmes comprennent, mais sans s’y limiter à, ce qui suit:
- Mains courantes manquantes
- Portes de sortie fissurées ou endommagées qui sont autrement utilisables
- Verre de fenêtre fissuré
- Surfaces de peinture défectueuses dans les maisons construites après 1978 (en raison des risques liés à la peinture au plomb)
- Fuites mineures de plomberie (comme des robinets qui coulent)
- Finitions ou revêtements de sol défectueux (usés à travers la finition, moquette très sale)
- Preuve de dommages antérieurs (non actifs) causés par des insectes / organismes destructeurs du bois lorsqu’il n’y a aucune preuve de dommages structurels non réparés
- Plans de travail pourris ou usés
- Plâtre, plaques de plâtre ou autres matériaux de murs et de plafonds endommagés dans les maisons construites après 1978
- Mauvaise exécution
- Risques de trébucher (trottoirs fissurés ou partiellement soulevés, moquette mal installée)
- Vides sanitaires avec débris et déchets
- Absence de surface d’allée toutes saisons
Problèmes les plus courants de sûreté, de sécurité et de solidité des propriétés
Cependant, il existe de nombreux domaines dans lesquels la FHA exige que des problèmes soient résolus pour que la vente soit conclue. Voici quelques-uns des problèmes les plus courants auxquels les acheteurs de maison sont susceptibles de faire face:
Électricité et chauffage
- La boîte électrique ne doit pas avoir de fils effilochés ou dénudés.
- Toutes les pièces habitables doivent avoir une source de chaleur fonctionnelle (sauf dans quelques villes sélectionnées avec des hivers doux).
Toits et greniers
- La toiture doit empêcher l’humidité de pénétrer.
- La toiture doit durer au moins deux ans de plus.
- L’évaluateur doit inspecter le grenier pour détecter d’éventuels problèmes de toiture.
- Le toit ne peut pas avoir plus de trois couches de toiture.
- Si l’inspection révèle la nécessité de réparer le toit et que le toit a déjà trois couches ou plus de toiture, la FHA exige un nouveau toit.
Chauffe-eau
Le chauffe-eau doit être conforme aux codes du bâtiment locaux et doit communiquer avec la propriété.
Dangers et nuisances
Un certain nombre de conditions relèvent de cette catégorie. Ils incluent, mais ne sont pas limités à ce qui suit:
- Sol contaminé
- Proximité d’un site de déchets dangereux
- Puits de pétrole et de gaz situés sur la propriété
- Circulation dense
- Bruit et dangers dans les aéroports
- Autres sources de bruit excessif
- Proximité de quelque chose qui pourrait exploser, comme une conduite de pétrole à haute pression
- Proximité des lignes électriques à haute tension
- Proximité d’une tour de transmission radio ou TV
Accès à la propriété
La propriété doit fournir un accès sûr et adéquat aux piétons et aux véhicules, et la rue doit avoir une surface toutes saisons afin que les véhicules d’urgence puissent accéder à la propriété quelles que soient les conditions météorologiques.
Solidité structurelle
Toute condition structurelle défectueuse et toute autre condition pouvant entraîner de futurs dommages structurels doivent être corrigées avant que la propriété puisse être vendue. Ceux-ci comprennent une construction défectueuse, une humidité excessive, des fuites, des pourritures, des dommages causés par les termites et un tassement continu.
Amiante
Si une zone de la maison contient de l’amiante qui semble être endommagé ou se détériorer, la FHA exige une inspection plus approfondie par un professionnel de l’amiante.
Salles de bain
La maison doit avoir des toilettes, un lavabo et une douche. (Cette exigence peut sembler idiote, mais vous seriez surpris de ce que les gens emporteront avec eux lorsqu’ils seront saisis, et quels vandales voleront dans une maison vacante.)
appareils électroménagers
Des preuves anecdotiques suggèrent que la FHA nécessite des propriétés pour avoir des appareils de cuisine en état de marche, en particulier une cuisinière en état de marche. Cependant, les documents FHA ne mentionnent aucune exigence concernant les appareils.
Remèdes pour les propriétés inférieures aux normes minimales
Il existe des options pour les acheteurs de maison qui sont tombés amoureux d’une propriété qui présente l’un de ces problèmes potentiellement destructeurs.
La première étape devrait être de demander au vendeur d’effectuer les réparations nécessaires. Si le vendeur n’a pas les moyens d’effectuer des réparations, le prix d’achat peut peut-être être augmenté afin que les vendeurs récupèrent leur argent à la clôture. Habituellement, la situation fonctionne à l’inverse: si une propriété a des problèmes importants, l’acheteur demandera un prix inférieur pour compenser. Cependant, si le prix de la propriété est déjà inférieur au prix du marché ou si l’acheteur le souhaite suffisamment, augmenter le prix pour s’assurer que les réparations sont terminées (et que la transaction est clôturée) pourrait être une option.
Si le vendeur est une banque, il se peut qu’il ne soit pas disposé à effectuer des réparations. Dans ce cas, l’accord est mort. La propriété devra aller à un acheteur au comptant ou à un acheteur non FHA dont le prêteur leur permettra d’acheter la propriété dans l’état actuel.
De nombreux acheteurs devront simplement continuer à chercher jusqu’à ce qu’ils trouvent une meilleure propriété qui répondra aux normes de la FHA. Cette réalité peut être frustrante, en particulier pour les acheteurs disposant de fonds limités et de propriétés limitées dans leur gamme de prix.
Certains acheteurs de maison peuvent être en mesure d’obtenir l’approbation d’un produit de prêt différent. Un prêt non FHA peut offrir plus de marge de manœuvre sur l’état de la propriété, mais le prêteur aura toujours ses propres exigences. Donc, cette approche peut ne pas réussir. Une autre option consiste à demander un prêt FHA 203 (k), qui permet l’achat d’une maison qui a des problèmes de réparation et d’entretien importants.
La ligne de fond
Les prêts FHA permettent aux emprunteurs de se qualifier plus facilement pour un prêt hypothécaire, mais ils ne facilitent pas nécessairement l’achat d’une propriété. Si une propriété ne répond pas aux normes minimales pour un prêt FHA, de nombreux acheteurs devront simplement continuer à chercher jusqu’à ce qu’ils trouvent une meilleure propriété qui répond aux normes FHA – un processus qui peut être frustrant, en particulier pour les acheteurs avec des fonds limités et peu de propriétés dans leur gamme de prix.
Cependant, les emprunteurs FHA qui savent à quoi s’attendre lors de l’achat à domicile peuvent restreindre leur recherche aux propriétés susceptibles de répondre aux directives de la FHA, ou du moins éviter de placer leurs espoirs sur une propriété supérieure avant de la faire évaluer.