Assurer les hypothèques de l’Administration fédérale du logement
Si vous prêtez de l’argent à quelqu’un dont les antécédents d’emprunt sont loin d’être parfaits, vous voudrez une garantie de remboursement. C’est le principe sous-jacent de l’ assurance hypothécaire. Bien que l’assurance hypothécaire protège les prêteurs contre les pertes, vous pouvez la considérer comme une nuisance. Après tout, c’est un autre coût que vous devez assumer pour réaliser votre rêve de devenir propriétaire. Mais s’il n’existait pas, beaucoup de gens ne seraient probablement pas du tout admissibles à des prêts tant qu’ils n’auraient pas reçu de mise de fonds plus élevée.
Beaucoup de gens trouvent que payer les primes d’assurance hypothécaire est une meilleure option que d’attendre plusieurs années jusqu’à ce qu’ils aient une mise de fonds suffisamment élevée pour l’éviter. Bien qu’il existe de nombreux types d’assurance hypothécaire, cet article examine les principes de base de l’ assurance hypothécaire de la Federal Housing Administration ( FHA ).
Points clés à retenir
- L’assurance hypothécaire FHA protège les prêteurs contre les pertes résultant d’un défaut de paiement.
- Les emprunteurs avec un prêt FHA doivent souscrire une assurance hypothécaire FHA.
- Ceux qui obtiennent un prêt hypothécaire doivent payer une prime d’assurance hypothécaire initiale de 1,75% plus les primes annuelles, toutes deux basées sur la valeur du prêt.
- La durée pendant laquelle vous devez payer pour l’assurance prêt hypothécaire FHA dépend de votre période d’amortissement et de votre ratio prêt / valeur.
Assurance hypothécaire FHA: un aperçu
Les prêts de la Federal Housing Administration (prêts FHA ) sont attrayants pour de nombreux consommateurs, en particulier les fonds moins élevées – aussi bas que 3,5% – ainsi que des seuils de revenu et de crédit plus bas. Cela signifie qu’une personne avec un pointage de crédit aussi bas que 580 peut se qualifier.
Tous les prêts FHA obligent les emprunteurs à souscrire une assurance hypothécaire, en particulier lorsqu’ils mettent moins de 20%. L’assurance hypothécaire FHA protège le prêteur parce que les emprunteurs, en particulier les nouveaux, présentent un risque de défaut de paiement plus élevé lorsqu’ils ont une valeur nette minimale dans leur maison. En substance, vous n’avez pas grand-chose à perdre en vous éloignant et en laissant la banque saisir la propriété.
La Federal Housing Administration (FHA) exige deux types d’assurance hypothécaire sur les prêts FHA. Les emprunteurs doivent payer une assurance hypothécaire initiale ( UFMI ) —1,75% du solde du prêt — ainsi que des primes annuelles d’assurance hypothécaire (PMI) basées sur la valeur totale du prêt. Les PMI annuels varient de 0,8% à 0,85% pour des prêts de base de 625 500 $ ou moins. Pour ceux qui dépassent ce montant, les PMI annuels varient entre 1% et 1,05%. Ces taux s’appliquent aux prêts de plus de 15 ans. Les prêts hypothécaires financés pendant 15 ans ou moins sont assortis de taux de 0,45% à 0,95%.
Pour démontrer, voici combien vous paieriez en assurance hypothécaire FHA avec un prêt de 300000 $:
- Montant hypothécaire : 300000 $
- Acompte : 10500 $ (3,5% de 300000 $)
- Montant du prêt : 289500 $
- UFMI : 5 066,25 $
- PMI annuel : 2460,75 $ chaque année ou 205,06 $ par mois
Gardez à l’esprit que ce scénario suppose que vous payez l’UFMI dès le départ. Mais vous avez la possibilité d’ajouter le montant au montant total de votre prêt hypothécaire. C’est une bonne idée de le payer intégralement au début si vous pouvez vous le permettre. Mais si vous décidez de l’inclure dans votre prêt, vous paierez plus à long terme. Non seulement cela augmente le montant de votre prêt, mais cela augmente également le paiement annuel de votre prime d’ assurance prêt hypothécaire.
Conditions de l’assurance prêt hypothécaire de la FHA
Selon le site Web du Département américain du logement et du développement urbain ( HUD ), la durée pendant laquelle les primes d’assurance hypothécaire FHA doivent être payées varie en fonction du montant et de la durée de l’hypothèque. Un ratio prêt / valeur (ratio LTV ) égal ou inférieur à 90% nécessite une assurance prêt hypothécaire pendant 11 ans.
Lorsque vous commencez à payer votre prêt hypothécaire, vous courez un risque de défaut de paiement plus élevé, de sorte que vos primes seront plus élevées. C’est parce que, comme mentionné ci-dessus, vous n’avez pas beaucoup de valeur nette dans votre maison. Ainsi, vous ne perdez l’acompte de 10 500 $ que si vous faites défaut la première année sur cette maison de 300 000 $. Vos paiements de prime diminuent au fur et à mesure que vous payez votre prêt hypothécaire. Vous serez moins susceptible de vouloir quitter votre maison et de rembourser votre prêt plus tard.
Éviter ou se débarrasser de l’assurance hypothécaire FHA
Parce que l’assurance hypothécaire FHA ajoute une dépense importante au coût de l’accession à la propriété, vous vous demandez probablement s’il y a quelque chose que vous pouvez faire pour le réduire ou l’éviter, et à quel moment pouvez-vous vous en débarrasser.
Le moyen le plus simple d’éviter l’assurance prêt hypothécaire est de verser 20%. Vous pouvez le faire en attendant d’acheter jusqu’à ce que vous ayez économisé davantage ou, dans certains cas, en achetant une propriété moins chère. Bien sûr, si vous envisagez un prêt FHA avec une mise de fonds de 3,5%, vous marchez probablement sur une ligne fine entre être en mesure de payer une hypothèque et devoir continuer à louer.
Si les prix des maisons s’apprécient considérablement après l’achat, vous pourrez peut-être refinancer votre sortie du PMI. Pour que cela fonctionne, la valeur de votre maison devra être suffisamment appréciée pour vous donner 22% de valeur nette de la maison. Si vous ne pouvez pas refinancer pour augmenter votre ratio LTV, envisagez de rembourser votre solde de capital. Non seulement cela vous aidera à vous débarrasser plus rapidement de l’assurance prêt hypothécaire, mais cela vous aidera également à rembourser votre maison plus rapidement. Cela réduit le montant des intérêts que vous paierez à long terme. Si vous empruntez cette voie, vous devrez contacter votre prêteur pour faire annuler votre assurance hypothécaire.
Certains prêteurs peuvent offrir des programmes de prêt spéciaux qui ne nécessitent pas de versements mensuels de primes d’assurance hypothécaire, même s’ils autorisent un petit acompte. Cela rend essentiel de magasiner.
Votre prêteur est censé abandonner automatiquement l’assurance prêt hypothécaire lorsque vous atteignez le ratio prêt / valeur approprié.
FHA vs assurance hypothécaire privée (PMI)
Il existe une alternative à l’assurance hypothécaire FHA: l’assurance hypothécaire privée (PMI). Vous devrez peut-être acheter un PMI comme condition si vous avez une hypothèque conventionnelle. Comme son nom l’indique, il est fourni par une compagnie d’ assurance privée et est organisé par le prêteur. Tout comme l’assurance hypothécaire FHA, PMI protège le prêteur, pas l’emprunteur.
Vous devez acheter PMI si votre acompte est inférieur à 20% du montant total du prêt. De nombreux prêteurs exigent également un PMI lorsque vous refinancez votre prêt hypothécaire avec un prêt conventionnel et que les capitaux propres sont inférieurs à 20% de la valeur de la propriété. Mais il y a une grande différence entre l’assurance prêt hypothécaire FHA et PMI: tous les prêteurs n’exigent pas un paiement initial d’assurance hypothécaire.
Le PMI peut coûter entre 0,5% et 1% de la valeur totale du prêt par an. Ainsi, une hypothèque de 200 000 $ vous coûtera jusqu’à 2 000 $ de plus chaque année au taux maximal de 1%. Bien entendu, votre taux dépend de votre pointage de crédit: meilleur est votre crédit, plus le taux est bas. Si votre pointage de crédit est inférieur, vous aurez besoin d’un acompte plus important avant de vous proposer tout type d’assurance.
L’assurance hypothécaire de la FHA ne nécessite qu’un pointage de crédit minimum de 580 pour être éligible à un acompte de 3,5%. Cependant, la plupart des prêteurs privés exigent une cote de crédit de 620 à 640, ce qui vous permet toujours d’acheter une maison plus tôt. Donc, si vous devez souscrire une assurance hypothécaire, l’assurance hypothécaire FHA peut être le moindre de deux maux.
En outre, il y a eu un débat sur l’impact de la redlining et d’autres formes de discrimination dans le secteur privé de l’assurance hypothécaire. Bien que de nombreux assureurs hypothécaires privés ne fait pas de discrimination, sachez que cela peut arriver et signaler rapidement.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.
La ligne de fond
Lorsque vous envisagez un prêt avec une petite mise de fonds, demandez-vous si l’assurance prêt hypothécaire initiale et les primes mensuelles d’assurance hypothécaire valent la peine pour vous d’obtenir une maison plus tôt. Il est difficile de calculer parce que vous ne pouvez pas prédire quels seront les prix des logements lorsque vous aurez plus d’argent pour un acompte plus tard. Il peut être préférable de décider sur une base psychologique si vous êtes prêt à payer l’argent supplémentaire nécessaire à l’assurance hypothécaire.