Les prêts FHA peuvent-ils être utilisés pour les immeubles de placement?
La Federal Housing Authority (FHA) est le plus grand assureur hypothécaire des États-Unis, avec plus de 1,3 billion de dollars dans son portefeuille. Dans le cadre du bureau du logement du US Housing and Urban Development (HUD), il aide environ un million de personnes à travers le pays à prêts FHA beaucoup plus intéressants que les prêts hypothécaires conventionnels.
Bien que cela puisse être une bonne nouvelle pour certains propriétaires, les investisseurs immobiliers qui cherchent à profiter des avantages d’un prêt FHA peuvent avoir besoin de chercher ailleurs. C’est parce que les conditions de ces prêts restreignent ceux qui sont admissibles.
Lisez la suite pour en savoir plus sur les prêts FHA, qui est éligible et si vous pouvez les utiliser pour financer des propriétés locatives.
Points clés à retenir
- La Federal Housing Authority assure les prêts hypothécaires qui nécessitent une mise de fonds faible et des normes de souscription libérales.
- En raison des avantages qui viennent avec les prêts FHA, ils ne peuvent pas être utilisés pour des résidences secondaires, des locations, des vacances ou d’autres immeubles de placement.
- Les emprunteurs FHA doivent emménager dans la maison 60 jours après la clôture de l’hypothèque et doivent la conserver comme résidence principale pendant au moins une année complète.
- La FHA assure également des prêts hypothécaires pour les logements de quatre logements au maximum, à condition que l’un d’eux soit occupé par le propriétaire.
Quels sont les prêts FHA?
Les propriétaires ont eu de la difficulté à acheter et à maintenir les paiements sur leurs propriétés pendant la Grande Dépression. Ils étaient limités à des prêts d’une valeur de 50% de la valeur marchande d’une propriété et les conditions des prêts hypothécaires étaient généralement très courtes. De nombreux prêts se sont soldés par des paiements très importants, ce que la plupart des gens ne pouvaient pas se permettre. Cela a conduit à un nombre massif de défauts de paiement, faisant grimper le taux de saisies. En 1934, le Congrès américain a décidé de former la Federal Housing Administration dans un effort pour promouvoir l’accession à la propriété abordable. C’est ainsi qu’est né le programme de prêts de la Federal Housing Administration (FHA).
Les prêts offerts par la FHA ont des exigences de mise de fonds plus faibles et des normes de souscription plus libérales que la plupart des prêts hypothécaires conventionnels. Par exemple, à partir de 2020, les propriétaires n’ont besoin que d’une cote de crédit de 580 ou plus pour se qualifier. Les candidats approuvés peuvent financer jusqu’à 96,5%, ce qui signifie qu’ils n’ont qu’à verser 3,5%. Ceux dont la cote de crédit est inférieure à 579 sont toujours admissibles, mais ils doivent verser un peu plus – 10%.
Les prêts FHA sont, pour la plupart, réservés aux acheteurs qui ont l’intention d’utiliser la maison qu’ils achètent comme résidence principale. Cela signifie qu’un prêt FHA ne peut pas être utilisé pour financer une résidence secondaire, une maison de location, une maison de vacances ou un immeuble de placement. Cependant, il existe quelques exceptions et quelques moyens de contourner cette règle générale.
Exigence d’occupation de la FHA
Selon les règles et directives de la FHA, la propriété financée doit être occupée par son propriétaire. Cela signifie que la location et les propriétés saisonnières ne s’appliquent pas. La FHA utilise cette règle comme un moyen d’empêcher les investisseurs de bénéficier du programme.
Les prêteurs hypothécaires avec des prêts garantis par la FHA sont tenus d’utiliser leur maison comme résidence principale pendant au moins une année complète.
L’emprunteur doit prendre possession de la maison dans les 60 jours suivant la clôture de l’hypothèque et il doit y vivre la majeure partie de l’année. La propriété doit être utilisée comme résidence principale pendant au moins un an. S’il y a plus d’un emprunteur inscrit sur l’hypothèque, la FHA en exige au moins un pour satisfaire à l’exigence d’occupation.
Refinancement d’un prêt FHA existant
Supposons que quelqu’un utilise un prêt FHA pour financer l’achat d’une résidence principale. Le propriétaire peut quitter la maison plus tard, mais il continue d’en être propriétaire et de le louer pour un revenu. En d’autres termes, la maison devient un immeuble de placement. Supposons également que les taux d’intérêt baissent et que le propriétaire veuille se refinancer pour une meilleure affaire.
Même s’il ne vit plus dans la maison, les règles de la FHA lui permettent de se refinancer dans un autre prêt FHA. Un refinancement FHA-FHA est également connu sous le nom de refinancement de rationalisation FHA.
Il y a plusieurs conditions pour se qualifier pour le refinancement:
- Un minimum de 210 jours doit s’être écoulé depuis la clôture de votre prêt immobilier initial.
- Vous devez avoir effectué au moins six paiements mensuels sur votre prêt hypothécaire émis par la FHA.
- Si vous n’avez eu votre prêt FHA que depuis moins d’un an, vous ne pouvez pas avoir de paiements en retard de plus de 30 jours. Si vous avez détenu votre prêt FHA pendant plus d’un an, vous avez droit à un seul paiement en retard de 30 jours dans les 12 mois, mais ce retard de paiement ne peut pas avoir eu lieu au cours des 90 derniers jours.
- Le refinancement doit réduire vos paiements mensuels de capital et d’ intérêts, ce qui est souvent décrit comme un avantage tangible net. Par exemple, si votre paiement mensuel précédent était de 1 100 $, votre nouveau paiement mensuel après le refinancement devrait être de 1 050 $ ou moins. Le refinancement en une hypothèque à plus court terme constitue également un avantage tangible net.
Si le propriétaire répond aux critères ci-dessus, les refinancements rationalisés de la FHA sont probablement les prêts les plus faciles à conclure. Ils ne nécessitent aucune vérification de l’emploi ou du revenu, aucune vérification de la cote de crédit et aucune évaluation de la maison. La principale chose qui compte est que le propriétaire ait effectué ses paiements de prêt FHA existants à temps.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.
Double usage
Une autre façon d’utiliser un prêt FHA pour acheter une propriété à revenus est d’acheter un immeuble à logements multiples. La FHA permet aux propriétaires d’acheter une propriété avec jusqu’à quatre unités, à condition que l’une soit occupée par le propriétaire. Cependant, il n’y a pas de limite à la taille du lot. De cette façon, le propriétaire peut vivre dans une seule unité, ce qui en fait une propriété occupée par le propriétaire et, par conséquent, éligible à la FHA. Le propriétaire peut louer les autres unités pour un revenu.
Un investisseur avisé dans un marché locatif chaud gagne parfois suffisamment de revenus en utilisant cette méthode pour vivre gratuitement à la maison. Comme indiqué ci-dessus, la FHA prête jusqu’à 96,5% de la valeur estimative, ce qui signifie que l’acheteur peut mettre aussi peu que 3,5%.
Considérations particulières
La FHA a des dispositions spéciales qui peuvent vous permettre de gagner un revenu de location de votre maison. Si votre travail vous oblige à déménager et que vous avez besoin d’une résidence secondaire, ou si votre maison est trop petite pour votre famille en expansion, vous pourrez peut-être louer votre première maison après avoir satisfait aux conditions d’occupation d’un an. Si vous êtes absent du travail parce que vous êtes autrement incapable de travailler, vous pourrez peut-être louer des chambres chez vous à des pensionnaires pour compenser la perte de salaire.
Bien sûr, vous pouvez toujours rembourser l’hypothèque tôt. La FHA ne facture aucune pénalité de remboursement anticipé, donc si vous pouvez éliminer le prêt dans son intégralité, vous êtes libre de faire ce que vous souhaitez avec la propriété.