Calcul de la déduction des intérêts hypothécaires résidentiels (HMID)
La déduction des intérêts hypothécaires (HMID) est l’un des avantages fiscaux américains les plus appréciés. Les agents immobiliers, les propriétaires, les futurs propriétaires et même les comptables fiscaux vantent sa valeur. En vérité, le mythe vaut souvent mieux que la réalité.
Points clés à retenir
- La déduction des intérêts hypothécaires (HMID) permet aux propriétaires de déduire les intérêts hypothécaires payés sur une valeur maximale de 750 000 $ du capital de leur prêt.
- La Loi sur les réductions d’impôt et l’emploi (TCJA) adoptée en 2017 a réduit le capital hypothécaire maximal admissible à l’intérêt déductible à 750000 $ (contre 1 million de dollars) pour les nouveaux prêts.
- La TCJA a également presque doublé les déductions standard, ce qui rend inutile pour de nombreux contribuables de détailler.
- En conséquence, la plupart d’entre eux ont complètement renoncé à l’utilisation de la déduction fiscale des intérêts hypothécaires.
La plupart des propriétaires n’obtiennent plus rien
La capital hypothécaire maximal admissible à l’intérêt déductible à 750 000 $ (contre 1 million de dollars) pour les nouveaux prêts (ce qui signifie que les propriétaires peuvent déduire les intérêts payés sur une dette hypothécaire pouvant atteindre 750 000 $). Mais cela a aussi presque doublé les déductions standard, rendant inutile pour de nombreux contribuables de détailler.
En conséquence, la plupart d’entre eux ont complètement renoncé à la déduction fiscale des intérêts hypothécaires. Pour la première année suivant la mise en œuvre de la TCJA, environ 135,2 millions de contribuables devaient opter pour la déduction forfaitaire.
À titre de comparaison, 20,4 millions devaient être détaillés et, parmi eux, 16,46 millions réclameraient la déduction des intérêts hypothécaires. Il y a plus de 80 millions deprêts hypothécaires encours aux États-Unis, cequi laisse supposer quela grande majorité des propriétaires nereçoivent aucun avantage de la déduction des intérêts hypothécaires.
La déduction fiscale pour intérêts hypothécaires est peut-être l’aspect le plus mal compris de l’accession à la propriété. Il a pris un statut presque mythique au point que de nombreux propriétaires potentiels sont vendus sur les avantages avant même d’examiner les mathématiques pour déterminer leur admissibilité. À la base du mythe se trouvent deux idées fausses principales: la première est l’idée erronée que chaque propriétaire bénéficie d’un allégement fiscal. Le deuxième est que chaque dollar payé en intérêts hypothécaires entraîne une réduction d’un dollar pour un montant d’impôt sur le revenu.
La déduction des intérêts hypothécaires maintenant
Idée fausse 1: vous obtiendrez un allégement fiscal
Malgré le battage médiatique, l’écrasante majorité des propriétaires ne bénéficient d’aucun allégement fiscal grâce à la déduction fiscale des intérêts hypothécaires. Gardez à l’esprit que pour avoir droit à la déduction, les propriétaires doivent détailler leurs déductions lors de la détermination de leur impôt sur le revenu. Le détail permet de comptabiliser des dépenses spécifiques, y compris les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers et les frais médicaux partiels. Comme l’intérêt hypothécaire est souvent la plus importante de ces dépenses qu’un contribuable paie, la déduction est souvent citée comme une incitation financière à acheter une maison.
Encore une fois, bien qu’il s’agisse d’une idée intéressante en théorie, la réalité est que l’adoption de la TCJA signifie que détailler les déductions n’a plus de sens pour la plupart des gens. Pour les contribuables qui sont célibataires ou mariés mais qui font une déclaration séparément, la déduction standard est de 12 400 $ en 2020 et de 12 550 $ en 2021. Pour les chefs de ménage, elle est de 18 650 $ en 2020 et de 18 800 $ en 2021. Pour les couples mariés déclarant conjointement, la déduction standard est de 24 800 $ en 2020 et 25100 $ en 2021.5
Les contribuables qui n’ont pas de déductions qui totalisent plus que les montants de déduction standard n’auraient pas besoin de détailler et, par conséquent, ne tireraient aucun avantage fiscal du paiement d’intérêts sur leurs prêts hypothécaires.
Idée fausse 2: ce sera une forte déduction
Même pour les propriétaires qui détaillent leurs impôts et sont admissibles à la déduction fiscale pour intérêts hypothécaires, le montant de la déduction n’est qu’une fraction du crédit d’impôt.
Vous n’obtenez pas un allégement fiscal de 1 $ pour chaque dollar dépensé; vous obtenez des centimes sur le dollar. Contrairement à un crédit — qui offre une réduction d’un dollar pour un dollar sur les montants d’impôt réels dus — la déduction des intérêts hypothécaires réduit le montant du revenu total assujetti à l’impôt en fonction de la tranche d’imposition du contribuable.
À titre d’exemple simplifié, un contribuable dépensant 12 000 $ en intérêts hypothécaires et payant des impôts à un taux d’imposition des particuliers de 24% serait autorisé à exclure 12 000 $ de l’impôt sur le revenu, ce qui se traduirait par une économie de 2 880 $. En effet, le propriétaire a versé 12 000 $ à la banque en intérêts afin d’exclure moins du quart de ce montant de l’impôt.
Dépenser 12 000 $ pour réduire le montant des impôts que vous paierez de 2 880 $ n’a tout simplement aucun sens. Pire encore, une évaluation honnête des économies réelles devrait tenir compte de la valeur de la déduction forfaitaire. Le tableau ci-dessous fournit une comparaison.
En utilisant notre exemple d’intérêt hypothécaire de 12000 $, un couple marié dans la tranche d’imposition de 24% obtiendrait une déduction standard de 25100 $ en 2021, ce qui équivaut à 6024 $ en paiements d’impôt réduits. Si le couple détaillait ses déductions à l’annexe A, la déduction hypothécaire s’élèverait à 2 880 $. Le couple bénéficierait de la valeur de réduction d’impôt de la déduction forfaitaire même s’il n’a pas d’hypothèque. La différence entre les deux – l’allégement fiscal obtenu en payant 12 000 dollars réels à la banque en intérêts hypothécaires – serait une perte de 3 144 dollars. Prendre la déduction forfaitaire serait un plan d’action beaucoup plus sage que de détailler simplement pour recevoir la déduction fiscale des intérêts hypothécaires.
Même les contribuables dans des tranches d’imposition plus élevées n’obtiendraient aucun avantage, à moins qu’ils n’aient d’autres déductions de valeur élevée à détailler. Un contribuable dépensant 12 000 $ en intérêts hypothécaires et payant des impôts à un taux d’imposition des particuliers de 35% ne recevrait qu’une déduction fiscale de 4 200 $. C’est un peu moins que ce que le contribuable recevrait en prenant la déduction forfaitaire. L ‘«avantage» de la déduction des intérêts hypothécaires est indiqué dans le tableau ci-dessous.
Structuré de cette manière, il n’est pas étonnant qu’une déduction fiscale mise en place pour encourager l’achat d’un logement ait tendance à être principalement utilisée par les ménages à revenu élevé. Sur les 14,35 millions de contribuables en 2019 qui devraient demander la prestation en 2019, 10,56 millions appartiennent à des ménages gagnant 100000 $ par an ou plus.
De plus, il y a une limite en place sur le montant de votre intérêt hypothécaire pouvant être déduit. Pour 2021, la limite correspond aux intérêts hypothécaires payés sur la première tranche de 750 000 $ de dettes pour un couple marié ou 375 000 $ en cas de dépôt individuel ou marié séparément. Il existe une limite légèrement plus élevée pour les dettes contractées avant le 16 décembre 2017 (1000000 $ pour le dépôt conjoint et 500000 $ si le dépôt est célibataire ou marié séparément).
Une meilleure façon
Plutôt que de dépenser de grosses sommes d’argent en intérêts pour peu en retour, vous feriez bien mieux de payer comptant pour votre nouvelle maison. Un achat au comptant vous fera économiser des dizaines de milliers de dollars car vous ne paierez pas d’intérêts.
Bien sûr, il y a toujours l’argument selon lequel vous pourriez gagner plus d’argent en payant les intérêts et en investissant le reste de votre argent en bourse. Cela semble être une excellente stratégie lorsque le marché est à la hausse, mais les pronostiqueurs qui donnent ces conseils ne sont pas visibles lorsque le marché boursier baisse de 40%, que la valeur des maisons baisse de 40% et que leurs conseils en matière d’investissement laissent les propriétaires redevables de leurs prêts hypothécaires. que la maison vaut.
Comme il n’y a aucun investissement là-bas qui garantira de meilleurs rendements que le montant que vous économiseriez en évitant complètement les paiements d’intérêts, le choix prudent est clair. Évitez de payer des intérêts si vous le pouvez. Remboursez la maison rapidement si vous ne pouvez pas.