Les FPI sont-elles utiles à une époque où les intérêts sont élevés?
Lorsque les taux d’intérêt augmentent, les investisseurs se mettent à l’abri de tout bon actif qu’ils peuvent trouver. Les placements alternatifs, comme les fiducies de placement immobilier (FPI), peuvent être une bonne option, selon le cycle du marché. Voyons comment les FPI se sont comportées pendant les périodes de taux d’intérêt élevés et bas.
Récapitulatif des FPI
Une FPI est cotée en bourse une sécurité qui investit dans l’ immobilier par des propriétés ou des hypothèques, et sont disponibles sur les grandes bourses comme les actions. En conséquence, les REIT offrent des niveaux de liquidité élevés (une qualité rare dans le domaine de l’immobilier). Les fiducies se spécialisent souvent dans des types de propriétés spécifiques, tels que des appartements résidentiels, des bâtiments commerciaux, des entrepôts ou des installations hôtelières. Les REIT sont également disponibles dans des variantes régionales, se concentrant sur l’immobilier dans des pays / régions spécifiques comme les États-Unis, l’Europe, la Chine ou le Japon.
Les FPI offrent de nombreux avantages, notamment la diversification, la liquidité susmentionnée, un petit montant d’investissement, la distribution des revenus et des avantages fiscaux (en fonction des lois locales). (Pour en savoir plus, consultez: Conseils clés pour investir dans les FPI.)
Rendements des FPI par rapport aux taux d’intérêt
Pendant les périodes de croissance économique, les prix des FPI ont tendance à augmenter parallèlement aux taux d’intérêt. La raison en est qu’une économie en croissance augmente la valeur des FPI parce que la valeur de leurs actifs immobiliers sous-jacents augmente. Dans une économie en croissance, la demande de financement augmente également, ce qui entraîne une hausse des taux d’intérêt. À l’inverse, dans une économie en ralentissement, lorsque la Fed resserre sa monnaie, la relation devient négative. Cette relation est visible dans le graphique suivant, qui détaille la corrélation entre les rendements totaux des FPI et les rendements des bons du Trésor à 10 ans de 2000 à 2019.
Pour la plupart, les rendements des FPI et les taux d’intérêt avaient une corrélation positive, évoluant dans la même direction. Cela se manifeste principalement entre 2001-2004 et 2008-2013. Les périodes de corrélation inverse, juste après 2004, 2013 et 2016, sont toutes liées aux politiques de resserrement monétaire de la Fed, annulant les actions de relance monétaire mises en place principalement après les récessions. Ici, les taux d’intérêt ont augmenté mais les valeurs des REIT ont diminué.
Une étude réalisée par le S&P, qui a analysé six périodes commençant dans les années 1970, où le rendement du Trésor à 10 ans a augmenté de manière significative, renforce encore cet argument. L’étude a comparé la hausse des taux d’intérêt à celle des FPI et du rendement des actions au cours de ces périodes. Les informations sont présentées dans le tableau suivant.
De ces six périodes d’augmentation des taux d’intérêt, les rendements des FPI ont augmenté pendant quatre d’entre elles et ont dépassé le marché boursier pendant trois d’entre elles.
Cependant, il y a d’autres facteurs et d’autres observations détaillées à considérer, qui peuvent indiquer des rendements positifs ou négatifs pour les placements de FPI en fonction de l’environnement des taux d’intérêt.
Le facteur le plus important est que tous les REIT ne sont pas créés égaux. D’abord et avant tout, les FPI exercent leurs activités dans de nombreux types d’industries. Ceux-ci incluent les soins de santé, les hôtels, les résidences, les industries et bien d’autres. Chacune de ces industries a différentes variables en jeu qui réagissent différemment à l’environnement économique. Un autre facteur important est le profil d’endettement d’une FPI; combien de financement ils prennent pour développer leur entreprise. Le profil d’endettement détermine la capacité et le délai d’un FPI à rembourser sa dette, qui sera touché par différents environnements de taux d’intérêt.
Les observations discutées indiquent que les FPI peuvent ne pas vraiment dépendre des scénarios de taux d’intérêt et que de nombreux autres facteurs entrent en jeu dans la détermination du rendement d’une FPI en période de taux d’intérêt différents. Les rendements des placements en FPI peuvent en fait rester exempts de variations de taux d’intérêt. Comme pour tout investissement, il est essentiel d’examiner la FPI en question, son rendement, son historique de versement de dividendes et ses niveaux d’endettement.
Avantages des FPI pour les investisseurs
Les FPI présentent d’autres avantages, qui en font un bon choix de placement pendant différentes périodes d’intérêt:
Opportunité de revenu
Les FPI sont considérées comme des titres fondés sur le rendement. Bien que leur prix puisse s’apprécier, une part considérable des rendements des FPI provient des dividendes. Les FPI évitent d’avoir à payer l’impôt sur les sociétés si elles distribuent au moins 90% de leur revenu à leurs porteurs de parts. Cet allégement fiscal se traduit par une distribution régulière de revenus de dividendes aux actionnaires de FPI, et les rendements nets effectifs sont souvent supérieurs à ceux des obligations (ou actions), même en cas de taux d’intérêt élevés.
Diversification mondiale
Les FPI offrent une exposition aux marchés mondiaux. Depuis les années 1990, le Royaume-Uni, Singapour, le Japon, l’Australie, les Pays-Bas, l’Afrique du Sud et de nombreux autres pays ont activé les inscriptions de REIT, permettant aux investisseurs de s’exposer aux marchés immobiliers des pays étrangers. Par exemple, si le marché immobilier local aux États-Unis se résorbe en raison des effets de taux d’intérêt plus élevés, un investisseur américain exposé au marché immobilier de Singapour peut en bénéficier s’il détient des REIT à Singapour dans son portefeuille.
Exposition spécifique au secteur
En cas de hausse des taux d’intérêt, tous les sous-secteurs de l’immobilier risquent de ne pas être touchés négativement. Par exemple, les loyers résidentiels peuvent en souffrir, mais pas les centres commerciaux situés à des emplacements privilégiés. Une étude attentive du marché immobilier, des effets des taux d’intérêt sur un sous-secteur spécifique et sur des REIT spécifiques en fonction de ses actifs immobiliers sous-jacents peut rendre les investissements REIT rentables, quel que soit l’impact sur les taux d’intérêt.
La ligne de fond
Après avoir examiné les modèles de corrélation et les données historiques, il semble que les rendements des FPI varient au cours des différentes périodes de taux d’intérêt, mais ont pour la plupart montré une corrélation positive lors de la hausse des taux d’intérêt. Après une étude minutieuse et une sélection appropriée des sous-secteurs de l’immobilier et des régions géographiques, les investisseurs peuvent considérer les FPI comme un bon investissement pour la diversification aux côtés des actions et des obligations traditionnelles.