11 erreurs commises par des propriétaires inexpérimentés

Bien que cela puisse sembler assez facile d’être propriétaire – acheter une maison, faire quelques rénovations et la louer pour plus que le paiement hypothécaire mensuel – la gestion réussie de vos propres immeubles de placement nécessite la mentalité d’un professionnel des affaires.

Sans expérience, il peut être facile de perdre rapidement de l’argent, du temps et du sommeil en commettant ces nouvelles erreurs courantes de propriétaire. (Voir aussi:  5 choses que tout professionnel de l’immobilier sait.)

1. Ne pas effectuer de vérifications adéquates sur un locataire potentiel. Aussi désireux que vous soyez de faire entrer un locataire et de payer le loyer, cela ne vaut pas la peine de vous précipiter sans rapport de crédit (pour vérifier l’historique des retards de paiement, des comptes en souffrance, etc.) et prenez le temps de vérifier les références, y compris les employeurs et les anciens propriétaires.. Même si le locataire est «désespéré» d’emménager et peut faire le montant du dépôt immédiatement, vérifiez d’abord ses antécédents. Ne vous permettez pas de vous sentir pressé ou poussé à commettre une erreur potentiellement coûteuse.
2. Penser que la propriété sera toujours louée. Avant de fermer une propriété, vous devez faire votre propre diligence financière et vous assurer que vous pouvez payer l’hypothèque (si vous contractez un prêt) dans le cas où vous auriez des mois sans locataire à payer le loyer. Ne risquez pas une éviction potentielle et une ruine financière parce que vous n’avez pas effectué une simple analyse des flux de trésorerie et que vous ne disposez pas de fonds suffisants pour couvrir les paiements hypothécaires lorsque les locataires sont rares.
3. Sous-estimer le coût des réparations ou de l’entretien courant de la propriété. Afin de garder les locataires intéressés (et de payer) la propriété, vous devrez l’entretenir. Assurez-vous de facturer suffisamment de loyer pour au moins aider à couvrir une partie des frais d’entretien courant (c.-à-d. Peinture, nettoyage et nettoyage de tapis entre les locataires). Prévoyez également de devoir retirer de l’argent de l’entreprise ou de votre poche si vous n’avez pas l’argent nécessaire pour effectuer des réparations majeures ponctuelles (telles que la réparation de dommages structurels, le remplacement d’appareils électroménagers, etc.).
4. Le considérer comme un passe-temps. Posséder des propriétés locatives est une entreprise et, pour réaliser des bénéfices, vous devrez les exploiter en tant que tel. Cela signifie établir des comptes bancaires séparés pour les dépôts et les dépenses, utiliser un système de comptabilité et consulter un fiscaliste pour vous assurer que vous gérez (et payez!) Correctement les impôts sur votre entreprise. Si vous ne vous mettez pas en place avec les ressources et les relations nécessaires, vous finirez probablement par perdre de l’argent. (Voir aussi:  Déductions fiscales pour les propriétaires de biens locatifs.)
5. S’appuyant sur une poignée de main. En affaires, vous ne pouvez pas vous fier aux promesses. Pour votre propre protection juridique, il est essentiel que vos locataires signent un contrat de bail pour résider dans la propriété et s’assurent qu’ils comprennent les termes du contrat. Si vous rencontrez des problèmes avec votre locataire, vous aurez besoin d’une documentation écrite et contraignante (c.-à-d. Un bail) pour que le juge rende une décision. Connaissez les lois de votre état concernant les baux et assurez-vous d’utiliser un formulaire approprié pour votre état. FindLaw.com a compilé une liste état par état sur les lois sur les baux et les contrats de location.
6. Poser des questions d’entrevue illégales.Vous ne voulez pas courir le risque de donner à un locataire potentiel des motifs suffisants pour vous poursuivre pour discrimination en posant les mauvaises questions lors de l’entrevue de sélection. Le Fair Housing Act du Civil Rights Act de 1968 exige que vous ne puissiez pas refuser la demande d’un locataire sur la base de la race, de la couleur, de la religion, de l’origine nationale, du sexe, de l’état matrimonial, du handicap ou de la situation familiale (c’est-à-dire s’ils envisagent d’avoir des enfants).
7. Négliger les locataires. La ou les maisons que vous louez sont sous votre responsabilité. Si vous ne vous enregistrez pas régulièrement avec vos locataires et sur l’état de la propriété, vous n’aurez personne d’autre à blâmer que vous-même en cas de problème. Cependant, assurez-vous que vous ne violez pas les lois de votre état concernant la confidentialité des locataires avant de vous arrêter à l’improviste. Vous pouvez par inadvertance leur donner le droit de vous poursuivre ou être libéré des termes de votre contrat de location.
8. Non conforme aux codes du logement de l’État et locaux. En tant que propriétaire, vous devez vous assurer que la propriété répond aux normes de santé et de sécurité. Si vous ne prenez pas soin de votre part du marché légal, vos locataires peuvent avoir des motifs de rompre les termes de votre contrat de location, potentiellement vous poursuivre en justice et même avoir légalement droit à une indemnisation pour dommages ou blessures dus à votre négligence.
9. Retarder une expulsion. Ne pas entamer la procédure d’expulsion dès que possible légalement peut être une erreur très coûteuse. Si vous rencontrez des problèmes avec un locataire et n’êtes pas sûr de vos droits ou de la manière de procéder, contactez un avocat d’expulsion dès que possible. (Voir aussi:  Conseils pour le propriétaire potentiel.)
10. Ne pas appliquer les conditions de location. Si vous avez indiqué que les paiements de loyer en retard entraîneraient une pénalité, facturez-la. Si vous constatez qu’aucun animal n’est autorisé et que votre nouveau locataire achète un Dogue Allemand, appliquez la pénalité. Si vos locataires réalisent que vous êtes laxiste sur les termes du bail, ils suivront probablement. Définissez – et appliquez – la norme que vous souhaitez respecter.
11. Ne pas l’écrire. Il est essentiel que vous conserviez une documentation écrite des interactions avec vos locataires au cas où vous auriez besoin de les poursuivre en justice. Notez les conversations téléphoniques et conservez des copies des e-mails, des messages vocaux ou des messages texte, etc. pour pouvoir étayer vos allégations.

Si vous ne savez pas comment démarrer avec succès votre carrière de propriétaire ou si vous craignez de ne pas avoir le temps nécessaire pour bien faire le travail, envisagez de travailler avec une société de gestion immobilière professionnelle. Interviewez plusieurs entreprises, vérifiez leurs antécédents et leurs références et assurez-vous que, comme vos locataires, vous comprenez et acceptez les termes d’une relation contractuelle. (Voir aussi:  Top 10 des caractéristiques d’un bien locatif rentable.)