L’immobilier ou le marché boursier ont-ils mieux performé historiquement?

Pendant la majeure partie de l’histoire des États-Unis – ou du moins aussi loin que des informations fiables – les prix des logements n’ont augmenté que légèrement plus que le niveau d’inflation de l’économie. Ce n’est que pendant la période entre 1990 et 2006, connue sous le nom de Grande Modération, que les rendements des logements ont rivalisé avec ceux du marché boursier. Le marché boursier a toujours produit plus de booms et de chutes que le marché du logement, mais il a également eu de meilleurs rendements globaux.

Tout résultat dérivé de la comparaison de la performance relative des actions et des prix de l’ immobilier dépend de la période examinée. L’examen des rendements du 21e siècle seulement est très différent de ceux qui incluent la majeure partie ou la totalité du 20e siècle.

Preuve historique

Les données fiables sur la valeur de l’immobilier aux États-Unis sont relativement obscures avant les années 1920. Selon l’indice Case-Shiller Housing, le taux de rendement annualisé moyen du logement a augmenté de 3,7% entre 1928 et 2013. Les stocks ont enregistré un rendement de 9,5% annualisé au cours de la même période.1

L’appréciation corrigée de l’inflation du Dow Jones Industrial Average (DJIA) au cours de la même période de 84 ans était de 1,9% par an. Compensée au fil du temps, cette différence s’est traduite par une performance quintuple du marché boursier.

Cependant, il n’y a pas beaucoup d’investisseurs avec un horizon d’investissement de 84 ans. Prenez une période différente: les 38 années entre 1975 et 2013. Un investissement de 100 $ dans la maison moyenne (tel que suivi par l’indice des prix des logements de l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA)) en 1975 serait passé à environ 500 $ en 2013. Un investissement similaire de 100 $ dans le S&P 500 au cours de cette période serait passé à environ 1 600 $.

Pommes et oranges

Alors que les prix des actions et les prix des logements reflètent tous deux la valeur marchande d’un actif, il ne faut pas comparer les maisons et les actions uniquement pour les rendements du marché.

Les actions représentent une participation dans une société cotée en bourse. Ils ne sont pas des actifs corporels, physiques et ne servent à aucune utilité autre qu’une réserve de valeur et un instrument de sécurité liquide. Bien qu’il y ait des raisons de croire que le marché boursier global gagnerait en valeur réelle (par opposition à la valeur nominale) au fil du temps, il y a peu de raisons de croire qu’une seule action devrait croître à perpétuité.

L’immobilier n’est pas comme les actions. Certaines personnes spéculent sur les prix de l’immobilier, mais l’immobilier commercial et résidentiel remplit des fonctions tangibles. Les gens vivent dans des maisons et des appartements en copropriété. Les entreprises opèrent à partir de propriétés commerciales. La propriété physique a une valeur en soi.

Cela introduit deux phénomènes contradictoires. D’une part, les structures immobilières existantes devraient naturellement perdre de la valeur au fil du temps en raison de l’usure et de la dépréciation. Une maison non modifiée n’a aucune raison de prendre de la valeur avec le temps; tous les planchers, plafonds, appareils électroménagers et isolants vieillissent et perdent de leur valeur.

D’un autre côté, les maisons moyennes construites en 2015 étaient sans doute supérieures aux maisons moyennes construites en 1915. Bien que les structures existantes ne devraient pas prendre de valeur, les nouvelles structures devraient être plus précieuses en raison de leurs améliorations structurelles et fonctionnelles.