Utiliser votre IRA pour acheter un bien immobilier
Table des matières
Développer
- Le bon IRA pour la propriété
- Ce qui est et n’est pas à vous
- Faire l’achat dans un IRA
- Posséder la propriété dans un IRA
- Vendre la propriété dans un IRA
- Avantages et inconvénients de la propriété dans un IRA
- La ligne de fond
En ce qui concerne les IRA, les actifs financiers – actions, obligations et fonds communs de placement ou fonds négociés en bourse (ETF) – sont les suspects d’investissement habituels. Pourtant, il est possible de détenir des biens immobiliers dans votre IRA sous certaines conditions. Vous pouvez acheter des maisons unifamiliales ou multiplex; Tours d’appartements; les propriétés commerciales telles que les magasins de détail, les hôtels ou les complexes de bureaux; terres brutes et lots; et même des glissades de bateau.
Cependant, ce n’est pas aussi facile que d’acheter quelques centaines d’actions. Si vous souhaitez vous lancer dans les achats de propriétés via votre IRA autogéré, vous devez connaître les règles – et il y en a beaucoup.
Points clés à retenir
- Vous pouvez détenir des biens immobiliers dans votre IRA, mais vous aurez besoin d’un IRA autogéré pour le faire.
- Tout bien immobilier que vous achetez doit être strictement à des fins d’investissement; vous et les membres de votre famille ne pouvez pas l’utiliser.
- L’achat de biens immobiliers au sein d’un IRA nécessite généralement de payer en espèces, et tous les frais de propriété doivent être payés par l’IRA.
- Détenir un bien immobilier dans votre IRA peut être délicat, avec des problèmes fiscaux et des formalités administratives. Mais, d’un autre côté, l’immobilier peut vous offrir un bon (ou bon) taux de rendement et diversifier votre portefeuille.
Le bon IRA pour l’achat d’un immeuble de placement
Tout d’abord, votre IRA doit être autonome. Le terme «autogéré» signifie que les placements alternatifs sont acceptés ou proposés par le dépositaire de l’IRA, l’institution financière ou la société responsable de la tenue des registres et des exigences de déclaration de l’IRS. Un IRA autogéré est indépendant de toute société de courtage, banque ou société d’investissement qui prendrait des décisions à votre place (la plupart des comptes de courtage n’autorisent pas les avoirs immobiliers, de toute façon).
Pour acheter et posséder une propriété via votre IRA, vous aurez toujours besoin d’un dépositaire, une entité spécialisée dans les comptes autogérés qui gérera la transaction, les documents associés et les rapports financiers. Tout passe par le dépositaire pour vous empêcher de violer les règles strictes concernant ces types de transactions immobilières.
Comme vous vous en doutez, le dépositaire facturera des frais pour le service. Cependant, il ne vous conseillera pas sur la meilleure façon de structurer vos avoirs. Le travail de ce gardien est de gérer le travail de back-office.
Avant d’examiner le reste des règles, comprenez ce fait de base: vous et votre IRA êtes deux entités distinctes. Votre IRA est propriétaire de la propriété – vous ne le faites pas. En fait, le titre de la propriété indiquera «XYZ Trust Company Custodian [au profit de] (FBO) [Your Name] IRA».
Si vous achetez un bien immobilier avec votre IRA de manière incorrecte, vous pouvez disqualifier l’IRA. Si cela se produit, tous les fonds qu’il contient deviennent immédiatement imposables.
Ce qui est et n’est pas à vous
Votre bien immobilier doit être purement un investissement. Vous ne pouvez pas l’utiliser comme maison de vacances, logement pour vos enfants, résidence secondaire ou bureau pour votre entreprise. Ces règles s’appliquent à vous et aux personnes que l’IRS juge «disqualifiées». Alors, qui est considéré comme une personne disqualifiée?
- Votre conjoint
- Vos parents, grands-parents et arrière-grands-parents
- Vos enfants et leurs conjoints, petits-enfants et arrière-petits-enfants
- Fournisseurs de services de votre IRA
- Toute entité qui possède plus de 50% de la propriété
Vous ne pouvez pas non plus acheter la propriété à l’une de ces personnes disqualifiées (c’est ce qu’on appelle unetransaction pour compte propre) et l’IRA ne peut pas non plus acheter une propriété que vous possédez déjà. Pour en savoir plus sur les transactions interdites, consultez la section 4.72.11.2.1. du Manuel des recettes internes.
Faire l’achat
Votre solde IRA devra être assez élevé, car obtenir une hypothèque pour acheter une propriété dans un IRA n’est pas facile. Vous devrez probablement payer en espèces, ce qui non seulement prend une grosse part du compte, mais affecte également votre taux de rendement sur la route.
Les investisseurs immobiliers déposent souvent un petit montant et profitent de taux d’intérêt encore relativement bas pour tirer parti de l’achat, estimant qu’ils peuvent gagner plus d’argent sur la propriété qu’ils ne paieront d’intérêts. Si vous ne pouvez pas financer votre achat immobilier, vous perdez ce potentiel de retour sur investissement (ROI) important.
Certaines banques envisagent des prêts pour ce type de transaction, mais cela pose un autre problème: tout revenu provenant de la propriété peut alors être considéré comme un revenu imposable des entreprises non lié (UBTI). Vous pouvez en savoir plus sur UBTI à partir de la section 511 de l’IRS Internal Revenue Code (IRC).
Posséder la propriété
Comme votre IRA ne paie pas d’impôts, vous ne pouvez pas profiter des déductions qui accompagnent la possession d’un bien immobilier. Parce que vous avez payé en espèces, il n’y a aucun paiement d’intérêt hypothécaire à déduire. Vous n’obtenez pas non plus les avantages des déductions ou de la dépréciation de l’impôt foncier. Si votre propriété génère des revenus de location, chaque partie de celle-ci revient directement dans votre IRA. Comme vous ne possédez pas la propriété, vous ne pouvez empocher aucun revenu. (Bien sûr, vous obtiendrez l’argent éventuellement, lorsque vous effectuerez des retraits du compte à la retraite.)
Du bon côté des choses, aucun des frais d’entretien ou autres coûts associés à la possession d’un bien immobilier ne sort de votre poche. L’IRA paie pour tout. Cependant, ce n’est pas sans inconvénients. Chaque dollar qui sort de votre IRA est un dollar qui n’a plus une vingtaine d’années pour s’apprécier en valeur en franchise d’impôt.
Un risque énorme: les dépenses d’entretien qui drainent l’argent de votre IRA et conduisent à des pénalités coûteuses si vous «sur-contribuez» au compte pour les couvrir.
Et que se passe-t-il si la propriété engage une série de dépenses majeures qui poussent votre solde IRA si bas que le compte n’a pas assez d’argent pour le payer? N’oubliez pas que vous ne pouvez pas payer de votre poche quoi que ce soit concernant cette propriété et que les contributions de l’IRA sont limitées: vous ne pouvez déposer que 6 000 $ en 2021, 7 000 $ si vous avez 50 ans ou plus.
Si cela ne couvre pas la réparation et que vous devez déposer davantage, vous êtes redevable des pénalités associées à une trop forte contribution. Il s’agit d’un risque important, car la propriété peut souvent nécessiter un entretien coûteux et les revenus que vous tirez de la location peuvent ne pas couvrir ce que vous devez dépenser au cours d’une année nécessitant beaucoup d’entretien.
Vendre la propriété dans un IRA
Pour vendre votre propriété, établissez un prix de vente comme vous le feriez pour tout autre portefeuille immobilier. Une fois que les deux parties se sont entendues sur un prix et des conditions, demandez à votre dépositaire de vendre la propriété au nom de votre IRA. Tout l’argent retournera dans votre IRA avec report d’impôt ou en franchise d’impôt, selon la composition de votre IRA.
Une dernière considération: la liquidité. À quel point est-il facile pour vous de sortir de cet investissement? Avec les actions, c’est relativement facile. Parfois, vous pouvez récupérer votre argent en quelques secondes. En revanche, l’immobilier est un investissement notoirement illiquide. Le désinvestissement peut prendre beaucoup de temps et vous pourriez perdre de l’argent en cours de route. Comme huit millions de personnes l’ont appris lors de la Grande Récession de 2008, vous pourriez vous retrouver avec un actif qui vaut moins que le montant que vous lui devez.
Avantages et inconvénients de la propriété dans un IRA
Nous avons mentionné tant de tracas et d’inconvénients, vous vous demandez peut-être à ce stade s’il est utile de placer une propriété dans un IRA. Historiquement, l’immobilier a été un bon investissement à long terme, car la valeur des propriétés augmente avec le temps, et l’appréciation à long terme va de pair avec l’horizon de placement à long terme d’un compte de retraite. À court terme, tout revenu généré par la propriété est à l’abri de l’impôt au sein de l’IRA. Enfin, en tant qu’actif dur, l’immobilier aide à diversifier un portefeuille autrement investi dans des actions et d’autres titres – ce n’est pas la pire idée au monde.
Avantages
- L’immobilier aide à diversifier un portefeuille, allant souvent à l’encontre des marchés financiers.
- L’immobilier s’est historiquement apprécié au fil du temps, idéal pour l’horizon d’investissement à long terme d’un IRA.
- L’immobilier peut fournir un flux de revenus régulier provenant des loyers, et tout revenu de location que vous percevez croît en franchise d’impôt au sein de l’IRA.
- Vous pouvez acheter, vendre, retourner et accumuler des propriétés.
Les inconvénients
- Vous devez mettre en place un IRA autogéré avec un dépositaire.
- Vous ne pouvez pas demander de déductions pour les impôts fonciers, les intérêts hypothécaires, la dépréciation et les autres dépenses liées à la propriété.
- Toutes les dépenses, réparations et coûts d’entretien doivent être payés avec les fonds de l’IRA, et vous devez payer d’autres pour les faire et gérer la propriété.
- Vous et vos proches ne pouvez pas vivre ou exploiter une entreprise hors de la propriété.
La ligne de fond
L’utilisation d’un IRA pour acheter un immeuble de placement n’est pas pour les âmes sensibles, ni pour quiconque n’est pas familier avec les différents types de comptes de retraite individuels. L’investissement immobilier de tout type est assez risqué ou, au mieux, nécessite un entretien élevé; pour un IRA, cependant, l’immobilier est un choix particulièrement risqué. Non seulement la valeur des propriétés peut baisser au lieu d’augmenter, mais une année de coûts d’entretien importants pourrait également vous exposer à des pénalités si votre revenu et la limite de contribution de l’IRA ne couvrent pas les réparations que vous ne pouvez pas vous permettre d’ignorer.
Sauf si vous avez à la fois le temps et l’expertise pour gérer les biens immobiliers, vous êtes probablement mieux avec des stratégies plus traditionnelles pour votre IRA. Ou envisagez des options immobilières titrisées, comme les fiducies de placement immobilier (FPI) ou les fonds communs de placement et les FNB qui investissent dans l’immobilier. Il s’agit d’une forme indirecte de propriété, mais c’est une proposition plus simple et plus liquide – et ils peuvent également être détenus dans des IRA ordinaires.