Contrat de location surélevé
Qu’est-ce qu’un bail majoré?
Un contrat de location accélérée est un contrat qui établit les futures augmentations de prix pour le locataire à des moments déterminés tout au long de la durée du contrat. Les baux progressifs visent à protéger le propriétaire contre les risques que l’inflation ou la hausse du marché présentent pour un bail à long terme. Un tel bail peut prévoir, par exemple, une augmentation de 3% du taux de location de base tous les 18 mois.
Points clés à retenir
- Un bail accéléré comprend des augmentations prédéterminées des paiements de location qui sont convenues lors de la signature du bail.
- L’intensification permet aux propriétaires d’anticiper la hausse des coûts ou les effets de l’inflation qui pourraient survenir à l’avenir.
- Ce type de disposition se retrouve le plus souvent dans les baux commerciaux pluriannuels et rarement dans l’immobilier résidentiel.
Comprendre les baux majorés
Les baux complémentaires sont généralement utilisés dans les baux à plus long terme qui s’étalent sur plusieurs années. Dans ces situations, le bailleur (c.-à-d. Le propriétaire) assume un risque important en bloquant un taux de location. Le prix auquel le bail est signé peut ne pas avoir de sens si les taux de location ou lavaleur des propriétés dans la région augmentent considérablement au cours de la période de location. De plus, les baux commerciaux peuvent présenter des responsabilités pour le bailleur qui peuvent également augmenter de façon inattendue, comme l’augmentation des coûts d’entretien des bâtiments en raison de la hausse des prix de la main-d’œuvre.
Les baux complémentaires sont presque exclusivement utilisés pour les propriétés commerciales. Dans l’immobilier résidentiel, qu’il s’agisse de maisons, de condos ou d’appartements, les bailleurs peuvent atténuer les risques d’inflation et de tarification en se concentrant sur le court terme dans un contrat de location. La durée standard du contrat de location résidentielle est généralement d’un an, bien que certains puissent être pour des périodes plus courtes ou aussi longues que deux ans.3 Dans l’immobilier commercial et industriel, cependant, les entreprises exigent des baux à long terme en raison des coûts de mise en place des opérations, de la valeur de l’établissement d’un emplacement bien connu et de la nécessité d’un coût prévisible d’une année à l’autre.. Les conditions varient en fonction du marché immobilier.À Austin, au Texas, par exemple, la société immobilière commerciale Aquila déclare que «parce qu’Austin est l’un des marchés les plus compétitifs et à la croissance la plus rapide du pays, les propriétaires demandent actuellement des durées de bail comprises entre trois et dix ans».
Alors que les contrats de location ont tendance à être standard, indice des prix à la consommation (IPC). Ceux-ci sont également connus sous le nom de «baux indiciels».
Dans un bail commercial accéléré, le locataire et le bailleur ont des incitations différentes. Le premier veut la stabilité et le faible coût, tandis que le second veut être le plus proche possible du taux du marché sur la durée du bail.
Des clauses supplémentaires dans le contrat peuvent avoir une incidence sur les taux de majoration, comme un plafond d’augmentation annuelle maximale ou une exigence d’augmentation minimale. Grâce à la négociation, les deux parties peuvent se retrouver avec un bail accéléré qui ne sera ni injustement enrichi ni mendiant l’un ou l’autre.
Considérations spéciales: crédit-bail d’équipement intensif
Les contrats de location accélérée sont également utilisés en termes de crédit-bail d’équipement. Bien que la définition soit similaire – augmentations périodiques du taux de location – le but du crédit-bail intensif d’équipement est de donner au locataire le temps d’avoir l’équipement et de gagner des revenus afin de payer le taux de location plus élevé. Les baux accélérés pour l’équipement sont conçus pour aider les entreprises à court de liquidités à se développer en reportant l’intégralité des coûts de location à l’avenir. Bien sûr, il y a généralement une prime par rapport aux taux de location standard qui compense le bailleur pour les revenus perdus au début du contrat.