Réamortir ou refinancer votre maison
Table des matières
Développer
- Qu’est-ce que la refonte des prêts?
- Raisons de refondre un prêt
- Une grande raison pour ne pas refondre un prêt
- Avantages de la refonte des prêts
- Inconvénients d’une refonte de prêt
- Exemple
Que votre objectif soit de réduire vos mensualités refinancement hypothécaire. Le refinancement permet aux propriétaires de réserver leurs prêts hypothécaires pour profiter de taux d’intérêt plus bas. Cependant, tous les emprunteurs ne peuvent pas prétendre à un refinancement hypothécaire. Une option moins connue pour certains emprunteurs est appelée réamortissement ou refonte de prêt.
Points clés à retenir
- Une refonte ou un réamortissement d’un prêt oblige l’emprunteur à verser une somme forfaitaire sur le solde du prêt, ce qui réduit les mensualités.
- Une refonte de prêt peut permettre d’économiser sur les frais de refinancement, car elle n’implique pas de nouveau prêt et peut être une bonne option pour les emprunteurs ayant des problèmes de crédit.
- Cependant, lorsque les taux d’intérêt hypothécaires sont bas, les propriétaires pourraient mieux se refinancer que refondre, même avec les frais de clôture.
Qu’est-ce que la refonte des prêts?
La refonte ou le réamortissement d’un prêt oblige généralement l’emprunteur à payer une somme forfaitaire pour le solde dû – appelé le principal – sur l’hypothèque. Les paiements restants sont recalculés sur la base du nouveau solde du principal inférieur. Un nouveau calendrier de remboursement du prêt est alors créé, appelé calendrier d’amortissement.
Essentiellement, le calendrier de paiement est recalculé pour refléter le fait que le prêt hypothécaire a maintenant un solde de prêt plus petit en raison du paiement du principal.
Raisons de refondre un prêt
En règle générale, les emprunteurs choisissent de refondre un prêt pour réduire leurs mensualités. Cependant, certains emprunteurs continuent de faire leurs précédents versements hypothécaires et donc de rembourser leurs emprunts plus tôt. D’autres utilisent les économies mensuelles supplémentaires sur les flux de trésorerie pour investir, rembourser leurs dettes ou épargner à d’autres fins.
La refonte peut être la seule option pour les emprunteurs qui ne peuvent pas se qualifier pour refinancer leur prêt hypothécaire en raison de problèmes de crédit.
Une autre refonte du prêt peut être utile lorsqu’un emprunteur achète une nouvelle maison avant que sa maison actuelle ne soit vendue. Si un emprunteur peut se qualifier pour le prêt hypothécaire neuf tout en payant la maison précédente, une refonte du prêt peut être effectuée. Le produit de la vente de la maison précédente peut être utilisé, en partie, pour rembourser le principal de la nouvelle maison. Cependant, la plupart des prêteurs n’autorisent pas une refonte avant qu’au moins 90 jours de paiement hypothécaire n’aient été effectués.
Une grande raison pour ne pas refondre un prêt
Si l’incapacité de refinancer en raison de problèmes de crédit légitimes est une raison de refondre, l’impossibilité de refinancer en raison de la discrimination ne l’est pas. Vous ne devriez jamais avoir l’impression de devoir payer des taux d’intérêt trop élevés ou d’être autrement exploités par votre prêteur. De nombreux prêteurs hypothécaires ne font pas de discrimination et sont prêts à vous prêter aux taux en vigueur sur le marché.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.
Avantages de la refonte des prêts
Il y a des avantages à effectuer un réamortissement ou une refonte de prêt dont les propriétaires devraient être conscients avant de refinancer ou de refondre leur prêt hypothécaire.
Paiement mensuel inférieur
Payer de l’argent supplémentaire sur le solde de votre capital vous permet de rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt. Cependant, l’avantage supplémentaire de la refonte du prêt est que vos mensualités sont recalculées pour refléter le nouveau solde.
Problèmes de crédit
Un refinancement d’une hypothèque est un peu un abus de langage puisque le processus est similaire à celui d’une demande de nouveau prêt hypothécaire. Cela comprend une nouvelle demande de prêt, une vérification des revenus et une vérification de crédit. Pour les emprunteurs qui ne peuvent pas refinancer en raison de problèmes de crédit ou d’une faible valeur nette du logement, une refonte de prêt pourrait être une bonne option car ils ne demandent pas un nouveau prêt.
Un refinancement typique consiste à réserver un nouveau prêt, à modifier le taux d’intérêt et la durée du prêt. Cependant, la refonte conserve le prêt d’origine intact et ne modifie que le paiement mensuel.
Frais moins élevés
Une refonte de prêt peut économiser sur les frais de refinancement puisqu’une refonte de prêt ne nécessite pas de demande de prêt. En conséquence, les frais de clôture sont nettement moins chers pour les renouvellements de prêts que pour le refinancement. Les frais de refinancement peuvent coûter environ 2% à 3% du montant du prêt. En d’autres termes, un refinancement hypothécaire de 200 000 $ pourrait coûter 4 000 $ en frais de clôture et frais (2% * 200 000 $). Lors du refinancement, le nouveau taux d’intérêt doit être suffisamment bas pour récupérer les milliers de dollars de frais de clôture.
Inconvénients d’une refonte de prêt
Cependant, tout comme il y a des avantages à effectuer un réamortissement ou une refonte d’un prêt, il y a aussi certains inconvénients dont les propriétaires devraient être conscients avant de prendre une décision.
Paiement forfaitaire
Trouver l’argent pour le paiement forfaitaire peut être assez difficile. Certains emprunteurs n’ont tout simplement pas des dizaines de milliers de dollars dans leurs comptes d’épargne pour rembourser le principal de leurs prêts hypothécaires.
En outre, certains planificateurs financiers suggèrent qu’il y a de meilleures utilisations de l’argent comptant que de rembourser le solde de l’hypothèque. Pour les emprunteurs qui ont une dette de carte de crédit, un compte de retraite sous-financé ou qui n’ont pas de compte d’épargne d’urgence, rembourser le principal de l’hypothèque n’est peut-être pas la meilleure décision financière.
Aucun changement de taux d’intérêt
Un autre inconvénient, selon les conditions du prêt hypothécaire, est qu’un réamortissement ne réduira pas le taux d’intérêt du prêt. Lorsque les taux hypothécaires sont bas, les propriétaires pourraient mieux se refinancer, même avec les frais de clôture. Certains emprunteurs choisissent de refinancer d’abord, puis de réamortir dans un délai d’un an ou moins pour profiter des deux options de financement.
Remboursement anticipé de l’hypothèque
Supposons que l’objectif soit de rembourser l’hypothèque plus rapidement. Dans ce cas, les emprunteurs feraient peut-être mieux de payer un supplément sur le principal chaque mois ou d’effectuer un paiement supplémentaire chaque année. Les paiements supplémentaires au fil du temps réduiront le montant total des intérêts payés sur la durée du prêt. Rembourser l’hypothèque plus tôt est un avantage supplémentaire.
Des exclusions existent
Malheureusement, une refonte de prêt n’est pas une option pour tous les types de prêts hypothécaires. En règle générale, seuls les prêts conventionnels conformes Freddie Mac sont éligibles. Les prêts FHA 203 (k) et les prêts aux anciens combattants ( prêts VA ) ne peuvent pas être réamortis.
Les prêts Jumbo peuvent être refondus en fonction du prêteur, et il y a des stipulations. Par exemple, le prêt doit être en règle. De plus, si le prêt a été vendu à un investisseur, celui-ci doit accepter une refonte du prêt avec votre gestionnaire hypothécaire.
Exemple de refonte de prêt vs refinancement
Par exemple, disons qu’un emprunteur envisage de refinancer son prêt hypothécaire ou de refondre le prêt. L’emprunteur avait initialement une hypothèque de 30 ans de 350 000 $ à un taux d’intérêt de 4,25% avec un versement de 1 722 $ par mois.
L’emprunteur a maintenant 15 ans sur son prêt hypothécaire et il reste 240 000 $ sur le solde du prêt. L’emprunteur envisage de refinancer en une hypothèque de 15 ans ou de refondre le prêt existant.
Refonte
- L’emprunteur paie 40 000 $ sur le principal, ce qui signifie que le nouveau solde du prêt serait de 200 000 $.
- Le paiement mensuel passerait de 1 722 $ à 1 505 $.
- Les économies réalisées grâce au nouveau paiement mensuel seraient de 217 $ par mois.
- Le taux d’intérêt resterait à 4,25%.
Le refinancement
Disons que le nouveau taux hypothécaire pour un prêt de 15 ans est actuellement de 3,20%.
- Le nouveau paiement mensuel serait de 1 681 $ au taux refinancé.
- Les économies mensuelles seraient de 41 $ (1 722 $ – 1 681 $).
- Les frais et honoraires de clôture s’élevaient à 3 000 $.
- Il faudrait 73 mois ou six ans sur la base des économies de 41 $ par mois pour récupérer les frais de clôture.
Comparaison
Supposons que l’objectif de l’emprunteur soit d’économiser sur les paiements mensuels et d’éviter les frais de clôture du refinancement. Dans ce cas, il semble que la refonte serait la meilleure option. Cependant, la refonte coûte plus cher à l’emprunteur à long terme.
Bien que la refonte prévoie un paiement mensuel moins élevé, le taux d’intérêt de 4,25% est supérieur au taux de refinancement de 3,20%. Par conséquent, les intérêts sur l’hypothèque refondue dépasseraient les intérêts du refinancement lorsque le prêt de 15 ans est finalement remboursé. L’intérêt de refonte serait de 70 820 $, tandis que l’intérêt total avec refinancement ne serait que de 62 504 $.
De plus, le refinancement permet à l’emprunteur d’économiser le principal de 40 000 $ utilisé dans la refonte. Ces fonds pourraient être investis dans un compte d’épargne et générer des intérêts pendant ces 15 années. Un emprunteur doit tenir compte des économies d’intérêts provenant des frais de refinancement et de clôture par rapport aux économies sur les paiements mensuels découlant de la refonte avec le paiement du principal.