Arrangements d’hébergement d’échange qualifié
Que sont les arrangements de logement d’échange qualifiés?
Un accord d’hébergement d’échange qualifié est une stratégie fiscale dans laquelle un tiers, connu sous le nom de partie d’hébergement, détient temporairement la propriété abandonnée ou de remplacement d’un investisseur immobilier. Les accords d’hébergement d’échange qualifiés, tout en soumettant les investisseurs à des directives strictes pour la vente et l’achat de propriétés de même nature, augmentent la flexibilité dans le calendrier des ventes et simplifient les qualifications pour le report d’impôt.
Points clés à retenir
- Un échange 1031 est lorsque les investisseurs peuvent différer la prise d’un gain ou d’une perte en capital sur la vente d’un bien immobilier tant que la propriété cédée est remplacée par une propriété de même nature.
- Un accord d’hébergement d’échange qualifié est lorsqu’un tiers détient temporairement la propriété abandonnée ou de remplacement d’un investisseur immobilier.
- L’arrangement aide les investisseurs à différer un gain ou une perte en capital réalisé sur la vente d’un bien immobilier en leur permettant d’effectuer un échange de même nature.
Comprendre les arrangements d’hébergement d’échange qualifié
Un accord d’hébergement d’échange qualifié (QEAA) permet aux investisseurs de se conformer à l’ article 1031 de l’Internal Revenue Code, qui permet aux investisseurs de différer la prise d’un gain ou d’une perte en capital sur la vente d’un bien immobilier tant que la propriété cédée est remplacée par une propriété similaire. propriété aimable.
Également appelée échange 1031, cette transaction est un échange à impôt différé qui permet la cession d’un actif et l’acquisition d’un autre actif similaire sans générer de passif d’impôt à partir de la vente du premier actif.
Un accord d’hébergement d’échange qualifié est généralement établi par un intermédiaire qui devient le titulaire du titre d’hébergement d’échange (EAT). L’EAT détient la propriété qui a été cédée ou la propriété qui a été achetée, pour laisser le temps à l’autre moitié de la transaction d’être finalisée. Un accord d’hébergement d’échange qualifié est essentiellement un accord de détention pour l’une des deux propriétés dans un échange 1031.
C’est l’un des avantages d’un accord d’hébergement d’échange qualifié, car il permet la flexibilité d’abandonner et de recevoir des propriétés de même nature afin que les propriétés puissent être conservées auprès de l’EAT jusqu’à ce que les deux soient prêts pour l’échange 1031. Par conséquent, l’arrangement aide les investisseurs à différer la réalisation d’un gain ou d’une perte en capital provenant de la vente d’un bien immobilier tout en leur permettant de se conformer à l’article 1031 du code des impôts. Cependant, un échange doit être effectué pour une propriété de même nature. En outre, il existe des limites quant à la durée pendant laquelle la propriété peut être détenue dans un EAT, et un professionnel de la fiscalité doit être consulté avant de tenter un échange 1031.
Propriétés et arrangements d’hébergement d’échange qualifié
Cette stratégie fiscale a été reconnue par l’IRS en 2000, mais était auparavant utilisée pendant de nombreuses années. L’approbation de la procédure par l’IRS et l’établissement de directives de qualification spécifiques ont rendu plus simple la conformité des investisseurs aux règles d’échange 1031. Étant donné que le but de ces transactions était de détenir temporairement une propriété, elles étaient également connues sous le nom de transactions d’entrepôt.
Avant le 1er janvier 2018, un échange 1031 pouvait inclure l’échange d’une entreprise contre une autre ou d’un bien corporel contre une autre. Cependant, avec l’adoption de laloi sur les réductions d’impôt et l’emploi (TCJA) en décembre 2017, un échange 1031 est limité aux biens immobiliers. En d’autres termes, d’autres échanges d’actifs, y compris des machines, des équipements, des véhicules, des œuvres d’art, des objets de collection, des brevets et d’autres propriétés intellectuelles ainsi que des actifs commerciaux incorporels ne sont plus éligibles au traitement fiscal de change de même nature.
En conséquence, un échange 1031 ne peut impliquer qu’un échange de propriété avec une propriété de même nature, et il doit s’agir d’un bien immobilier détenu à des fins d’investissement ou à des fins productives dans un commerce ou une entreprise situé aux États-Unis. Les propriétés sont de même nature si elles ont la même nature ou le même caractère, même si elles diffèrent en qualité.
En d’autres termes, qu’une propriété soit améliorée ou non, elle sera généralement considérée comme de même nature. Par exemple, un immeuble à appartements serait considéré comme de même nature pour un autre immeuble à appartements. Cependant, les biens immobiliers aux États-Unis ne sont pas considérés comme de même nature que les biens en dehors des États-Unis.
Taxes et arrangements d’hébergement d’échange qualifié
Bien que la dette fiscale soit différée et qu’aucun gain ou perte ne soit comptabilisé, l’échange 1031 doit être déclaré sur le formulaire 8824, Échanges similaires. Les instructions du formulaire 8824 expliquent comment déclarer les détails de l’échange 1031. Le formulaire 8824 aide le contribuable à calculer le montant du gain différé à la suite de l’échange de même nature.
Événements imposables
L’article 1031 permet à un investisseur de donner ou de recevoir des espèces, des passifs ou d’autres biens qui ne sont pas de même nature en plus des biens immobiliers de même nature échangés. L’argent liquide, le passif ou tout autre bien qui n’est pas de même nature et qui est donné ou reçu dans un échange 1031 est appelé boot. Boot déclenche des gains ou des pertes imposables dans l’année de l’échange.
En d’autres termes, si une personne reçoit également d’autres biens (non de même nature) ou de l’argent (dans le cadre de l’échange), il doit être reconnu comme un gain dans la mesure des autres biens et de l’argent reçus. Cependant, le contribuable ne peut pas reconnaître une perte.
Le montant imposable qui n’est pas reporté par l’article 1031 est le montant de la chaussure. Le montant imposable qui est reporté par l’article 1031 est le gain ou la perte en capital sur les biens immobiliers de même nature échangés. Le gain reconnu parce que la botte a été reçue est déclaré sur le formulaire 8949, l’annexe D sur le formulaire 1040 ou le formulaire 4797, selon le cas. Si l’ amortissement doit être récupéré, alors ce gain comptabilisé peut devoir être déclaré comme revenu ordinaire.
Titulaire de l’hébergement d’échange
Si, dans le cadre d’ un accord d’hébergement d’échange qualifié, la propriété est transférée à un titulaire du titre d’hébergement d’échange (EAT) et détenue dans un QEAA, l’EAT devient le bénéficiaire effectif de la propriété. Même s’il existe un intermédiaire, les avantages fiscaux de l’échange de même nature s’appliquent toujours.
Selon l’IRS, les biens transférés de l’EAT à l’investisseur peuvent être traités comme des biens reçus lors d’un échange, et les biens transférés à l’EAT peuvent être traités comme des biens abandonnés lors d’un échange. Cela peut également être vrai si la propriété devant être reçue est transférée à l’EAT avant que la propriété à céder ne soit transférée au titulaire du titre de l’hébergement.