Immobilier de Private Equity
Qu’est-ce que le Private Equity Real Estate?
L’immobilier de private equity est une classe d’actifs alternative composée d’investissements privés et publics regroupés par des professionnels sur les marchés immobiliers. L’investissement dans l’immobilier de private equity implique l’acquisition, le financement et la propriété (directe ou indirecte) de biens ou de propriétés via un fonds d’investissement.
L’immobilier de private equity ne doit pas être confondu avec une fiducie de placement immobilier en actions, ou REIT en actions, qui sont des actions cotées en bourse représentant des investissements immobiliers dont les revenus sont principalement générés par les revenus locatifs de leurs actifs immobiliers.
Points clés à retenir
- Private Equity Real Estate est un fonds géré par des professionnels qui investit dans l’immobilier.
- Contrairement aux FPI, l’investissement immobilier en private equity nécessite un capital substantiel et ne peut être disponible que pour des investisseurs fortunés ou accrédités.
- Ce type d’investissement est souvent plus risqué et plus coûteux que les autres formes de fonds d’investissement immobilier, mais des rendements de 8% à 10% ne sont pas rares.
Comprendre le Private Equity Real Estate
Les fonds immobiliers de private equity permettent aux particuliers fortunés (HWNI) et aux institutions telles que les fonds de dotation et les fonds de pension d’investir dans des actions et des titres de créance liés à des actifs immobiliers.
En utilisant une stratégie de gestion active, le private equity immobilier adopte une approche diversifiée de la propriété immobilière. Les partenaires généraux (GP) investissent dans une variété de types de propriétés dans différents endroits, qui peuvent aller du nouveau développement et des propriétés foncières brutes au réaménagement complet de propriétés existantes, ou aux injections de flux de trésorerie dans des propriétés en difficulté.
Les investissements immobiliers en private equity sont généralement regroupés et peuvent être structurés sous forme de sociétés en commandite (LP), de sociétés à responsabilité limitée (LLC), de S-corps, de C-corps, de fiducies de placement collectif, de FPI privées, de comptes d’assureurs séparés ou d’autres structures juridiques.
Considérations particulières
Investir dans l’immobilier de capital-investissement nécessite un investisseur avec une perspective à long terme et un engagement de capital initial important – plus de 250 000 $ au départ et des investissements ultérieurs au fil du temps. Peu de flexibilité et de liquidité sont offertes aux investisseurs puisque la fenêtre d’engagement de capital prend généralement plusieurs années.
Les périodes de blocage pour l’immobilier de private equity peuvent parfois durer plus d’une douzaine d’années ou plus. En outre, les distributions peuvent être lentes parce qu’elles sont souvent payées à partir des flux de trésorerie plutôt que par liquidation pure et simple – les investisseurs n’ont pas le droit d’exiger une liquidation. De plus, les gestionnaires de fonds facturent généralement une structure de frais de 2 et 20, coûtant aux investisseurs 2% des actifs investis par an plus 20% des bénéfices.
La catégorie d’investisseurs suivante investit dans l’immobilier de private equity:
- Institutions ( fonds de pension et fonds à but non lucratif) et tiers, tels que les gestionnaires d’actifs investissant pour le compte d’institutions
- Investisseurs privés accrédités
- Particuliers fortunés (HWNI)
Les fonds créés pour les investisseurs individuels exigent généralement que l’investissement soit financé au moment de la signature de l’accord d’investissement, tandis que les fonds créés pour les investisseurs institutionnels nécessitent un engagement en capital. Ce capital est ensuite prélevé au fur et à mesure des investissements appropriés. Si aucun investissement n’est réalisé pendant la période d’investissement spécifiée par l’accord, rien ne peut être tiré de l’engagement.
L’investissement immobilier en private equity est risqué, mais il peut également fournir des rendements élevés.
Rendements immobiliers du Private Equity
Malgré le manque de flexibilité et de liquidité, ce type d’investissement peut fournir des niveaux de revenus potentiels élevés avec une forte appréciation des prix. Les rendements annuels de l’ordre de 6% à 8% pour les stratégies de base et de 8% à 10% pour les stratégies de base plus ne sont pas rares.
Les rendements des stratégies à valeur ajoutée ou opportunistes peuvent être considérablement plus élevés. Cela dit, l’immobilier de private equity est suffisamment risqué pour que les investisseurs puissent perdre la totalité de leur investissement si un fonds sous-performant.
Les fonds immobiliers de private equity sont devenus populaires dans les années 1990 au milieu de la baisse des prix de l’immobilier comme moyen de récupérer les propriétés à mesure que les valeurs chutaient. Auparavant, la plupart des investissements immobiliers institutionnels adhéraient aux actifs de base.
Types d’investissements immobiliers en Private Equity
Immeubles de bureaux (immeubles de grande hauteur, bureaux urbains, suburbains et jardins); propriétés industrielles (entrepôt, recherche et développement, bureaux flexibles ou espace industriel); propriétés de vente au détail, centres commerciaux (quartier, communauté et centres d’alimentation); et les appartements multifamiliaux (jardin et gratte-ciel) sont les investissements immobiliers en private equity les plus courants.
Il existe également des investissements immobiliers de niche tels que les logements pour seniors ou étudiants, les hôtels, le self-stockage, les bureaux médicaux, les maisons unifamiliales à posséder ou à louer, les terrains non aménagés, les espaces de fabrication, etc.