Règle d’un pour cent
Quelle est la règle d’un pour cent?
La règle du un pour cent, parfois stylisée comme la «règle du 1%», est utilisée pour déterminer si le loyer mensuel gagné à partir d’un immeuble de placement dépassera le paiement hypothécaire mensuel de cette propriété. Le but de la règle est de garantir que le loyer sera supérieur ou – au pire – égal au paiement de l’hypothèque, de sorte que l’investisseur atteigne au moins le seuil de rentabilité de la propriété.
Points clés à retenir:
- Le loyer facturé doit être égal ou supérieur au paiement hypothécaire de l’investisseur afin de garantir au moins le seuil de rentabilité de la propriété.
- Multipliez le prix d’achat de la propriété plus les réparations nécessaires par 1% pour déterminer un niveau de base de loyer mensuel.
- Idéalement, un investisseur devrait rechercher un prêt hypothécaire avec des mensualités inférieures à 1%.
La règle du 1% peut fournir une base de référence pour établir le niveau de loyer que les propriétaires commerciaux facturent sur les surfaces immobilières. Ce niveau de loyer peut s’appliquer à tous les types de locataires dans les propriétés immobilières résidentielles et commerciales.
L’achat d’un bien immobilier à des fins d’investissement nécessite une analyse approfondie de nombreux facteurs. La règle du 1% n’est qu’un outil de mesure qui peut aider un investisseur à évaluer le risque et le gain potentiel qui pourrait être obtenu en investissant dans une propriété.
Fonctionnement de la règle d’un pour cent
Ce calcul simple multiplie le prix d’achat de la propriété plus les réparations nécessaires par 1%. Le résultat est un niveau de base de loyer mensuel. Il est également comparé au paiement hypothécaire mensuel potentiel pour donner au propriétaire une meilleure compréhension des flux de trésorerie mensuels de la propriété.
Cette règle n’est utilisée que pour une estimation rapide, car elle ne prend pas en compte les autres coûts associés à un bien, tels que l’entretien, les assurances et les taxes.
Exemple de la règle d’un pour cent
Un investisseur cherche à obtenir un prêt hypothécaire sur une propriété locative d’une valeur de remboursement totale de 200 000 $. En utilisant la règle d’un pour cent, le propriétaire calculait un loyer mensuel de 2 000 $: 200 000 $ multiplié par 1%. Dans ce cas, l’investisseur chercherait un prêt hypothécaire avec des mensualités inférieures et absolument pas supérieures à 2 000 $.
La règle du un pour cent par rapport aux autres types de calculs
La règle du un pour cent permet également de donner à un investisseur un point de départ à partir duquel il peut tenir compte d’autres facteurs concernant la propriété d’une propriété. Un deuxième calcul important est le multiplicateur de loyer brut, qui utilise le niveau de loyer mensuel pour déterminer le temps qu’il faudra pour rembourser l’investissement. Ce calcul est réalisé en divisant la valeur totale empruntée par le loyer mensuel.
Dans l’exemple de la maison d’une valeur de 200 000 $, l’investisseur diviserait 200 000 $ par 2 000 $. Cela donne à l’investisseur une période de remboursement de 100 mois, ce qui se traduit par un peu plus de 8,3 ans. Les investisseurs peuvent également utiliser le multiplicateur de loyer brut lors de l’examen des modalités de l’échéancier de paiement d’un prêt contracté pour la propriété.
La règle des 70% implique qu’un investisseur ne doit pas payer plus de 70% de la valeur estimée de la propriété après réparations moins coûteuses.
Considérations particulières
Lors du calcul du multiplicateur du loyer brut, l’acheteur doit également tenir compte des tarifs de location dans la zone dans laquelle la propriété est située. Si le taux normal de location dans le quartier est inférieur à 2 000 $ pour l’acheteur dans cet exemple, l’investisseur pourrait devoir envisager de diminuer le loyer pour s’assurer de trouver un locataire.
Un autre facteur important à considérer est l’ entretien de la propriété. Le propriétaire est responsable de l’entretien et des réparations. Bien qu’un dépôt puisse couvrir des dommages importants, il est également important pour le propriétaire de prévoir un montant spécifié du loyer pour économiser sur l’entretien. Cela peut contribuer aux bénéfices s’il n’est pas utilisé, et l’argent serait disponible lorsque des besoins de maintenance surviennent.
Dans l’ensemble, investir dans l’immobilier peut être lucratif pour les investisseurs à long terme. Le loyer de base qu’un propriétaire facture sur tout type de propriété fixe le niveau des paiements attendus par les locataires. Les propriétaires augmentent généralement le loyer chaque année pour gérer l’inflation et les autres coûts associés à la propriété, mais le taux de base est un niveau important qui détermine le rendement global d’un investissement.