Points négatifs

Quels sont les points négatifs?

Les points négatifs sont essentiellement des rabais que les prêteurs versent aux courtiers immobiliers ou aux emprunteurs pour les aider à se permettre de conclure des prêts hypothécaires qu’ils émettent. Ce système permet à certains emprunteurs qualifiés, qui ne pourraient autrement pas assumer les frais de clôture et de règlement, de pouvoir acheter une maison – généralement en échange de payer un taux d’intérêt plus élevé sur la durée du prêt.

Les points négatifs sont généralement exprimés en pourcentage du montant principal du prêt ou en points de base (BPS). Ils peuvent être comparés aux points de réduction, également appelés points de clôture, qui sont achetés à l’avance sous forme d’intérêts prépayés par les emprunteurs pour réduire leur coût mensuel sur la durée de l’hypothèque.

Comprendre les points négatifs

Les points négatifs se présentent sous l’une des deux formes générales: aux courtiers et aux emprunteurs directement. Les remises versées à un courtier en hypothèques sont appelées primes d’écart de rendement  (YSP) et font partie de la rémunération du courtier en hypothèques.

Lorsque la remise est un crédit emprunteur, elle peut être utilisée pour couvrir certains frais de règlement ou de clôture du prêt. Cette utilisation par l’emprunteur des points négatifs est connue sous le nom de prêt hypothécaire sans frais.

Le montant crédité à l’emprunteur ne peut excéder les frais de règlement et ne peut faire partie de l’acompte. Les points négatifs peuvent être utilisés pour couvrir certains frais de clôture non récurrents, tels que les frais bancaires et de titres, mais ne peuvent pas être utilisés pour financer des dépenses récurrentes telles que les intérêts ou la taxe foncière.

Avantages et inconvénients des points négatifs

Les points négatifs permettent aux emprunteurs avec peu ou pas d’argent de payer les frais de règlement pour obtenir un prêt hypothécaire. Cependant, les aspects économiques de l’utilisation des points négatifs dépendent de l’horizon temporel de l’emprunteur.

Si l’emprunteur a l’intention de détenir le prêt hypothécaire pendant une courte période, il peut être économique d’éviter les coûts initiaux en échange d’un taux d’ intérêt relativement plus élevé – de nombreux prêts hypothécaires avec des points négatifs porteront un taux d’intérêt plus élevé pendant la durée du prêt. Si, en revanche, l’emprunteur a l’intention de détenir l’hypothèque pendant une période prolongée, il est probablement plus économique de payer les frais de règlement initiaux en échange d’un taux d’intérêt plus bas.

Exemple de points négatifs

L’application de points négatifs à un prêt hypothécaire augmente le taux d’intérêt mais peut réduire les frais de clôture. Si un emprunteur accepte un point négatif, le prêteur pourrait augmenter le taux d’intérêt fixe du prêt de 0,25% mais donner à l’emprunteur 1% du prêt à titre de crédit contre les frais de clôture.

Par exemple, un emprunteur sollicite un prêt hypothécaire de 1 000 000 $ pour acheter une maison. Un devis pour un prêt avec un taux d’intérêt de 5% et deux points négatifs donnerait un rabais de 20 000 $ à appliquer aux frais de clôture du prêt (1 000 000 $ x 2% = 20 000 $).

La structure de prêt plus traditionnelle pour le même montant d’achat d’une maison pourrait être un prêt à 4% d’intérêt et un acompte d’ un point. Avec ce prêt, le taux d’intérêt est plus bas, mais il oblige l’emprunteur à verser un acompte de 10 000 $.

Considérations particulières

Certains courtiers en hypothèques peuvent ne pas informer les consommateurs de la disponibilité des prêts à points négatifs et peuvent être plus préoccupés par leur commission sur l’opération. Dans le passé, les courtiers étaient connus pour majorer les prêts hypothécaires et conserver le montant généré par les points négatifs à titre de compensation pour le courtage du prêt.

Les chercheurs ont constaté que les marges bénéficiaires des courtiers en hypothèques étaient constamment plus élevées sur les prêts à point négatif que sur les prêts à point positif. Une étude menée parThe Mortgage Professor au début du siècle a révélé que sur les prêts cités par le prêteur à 6% plus 3 points, la majoration de l’emprunteur était de 1 point de pourcentage. Mais, sur les prêts cotés à 7% et moins 2,25 points, la majoration du courtier était de 2,375 points.

Les acheteurs de maison admissibles doivent être conscients des programmes de points négatifs et demander activement à leur courtier quelle est leur structure de frais. N’oubliez pas que les points négatifs augmenteront également le coût total des intérêts hypothécaires payés sur la durée du prêt, augmentant les mensualités afin de compenser la remise sur les frais de clôture.