Déductions fiscales sur les intérêts hypothécaires

Introduite en même temps que l’impôt sur le revenu en 1913, la déduction fiscale pour intérêts hypothécaires est depuis devenue la déduction fiscale préférée pour des millions de propriétaires américains. Nous examinons ici les règles existantes derrière cette déduction, ainsi que les nouveaux changements résultant de la législation fiscale de décembre 2017.

Obtenir des déductions: qui se qualifie

Dans la plupart des cas, tous les intérêts hypothécaires jusqu’à un certain niveau de prêt peuvent être déduits des impôts fédéraux américains, à condition que le propriétaire remplisse les conditions suivantes:

• Il ou elle dépose le formulaire 1040 et détaille les déductions sur l’annexe A.
• Il ou elle est légalement responsable du prêt – vous ne pouvez pas déduire les intérêts si vous effectuez un paiement sur le prêt d’une autre personne.
• Il ou elle a effectué le paiement sur une maison admissible.

Dette d’acquisition et dette de participation: grande différence fiscale

Bien sûr, comme les déductions sont réglementées par le gouvernement, les règles ne sont jamais aussi simples qu’elles le paraissent à première vue. Il existe deux types de dette qui génèrent des intérêts déductibles d’impôt. Le premier est la dette contractée pour acheter, construire ou améliorer votre maison. Ce type de dette est appelé « dette d’acquisition ». Le deuxième type est la dette qui a été contractée à d’autres fins et est connue sous le nom de «dette de capitaux propres», car elle s’appuie sur la valeur nette de votre propriété. Cette distinction est devenue particulièrement importante depuis l’adoption de la nouvelle législation fiscale en décembre 2017 (voir Comment la loi fiscale GOP vous affecte ).

Le projet de loi comprend des changements importants dans le montant des intérêts que les emprunteurs peuvent déduire sur les prêts hypothécaires et la dette sur la valeur nette du logement, rendant les intérêts déductibles uniquement pour les prêts de 750 000 $ ou moins. En outre, les règles ont changé pour les prêts sur valeur domiciliaire qui ne sont pas utilisés comme dette d’acquisition – par exemple, pour payer des frais médicaux ou universitaires plutôt que pour rénover une maison. Voici quelques détails.

• Post-oct. 13, 1987, jusqu’au 16 décembre 2017, Dette: les intérêts sur une hypothèque contractée pour acheter, construire ou améliorer votre maison après le 13 octobre 1987 ne peuvent être entièrement déduits que si la dette totale de tous les prêts hypothécaires, y compris toute dette faisant l’objet de droits acquis, équivaut à 1 million de dollars ou moins pour les couples mariés et à 500 000 dollars ou moins pour les célibataires ou les couples mariés déclarant séparément.
• Post-déc. 16, 2017, jusqu’au 31 décembre 2025, Dette: Les intérêts sur une nouvelle hypothèque contractée pour acheter, construire ou améliorer votre maison ne sont entièrement déductibles que si la dette totale de tous les prêts hypothécaires s’élève à 750000 $ ou moins pour les couples mariés et 500000 $ ou moins pour les célibataires ou les couples mariés déclarant séparément. (Sont également couverts: les prêts dans le cadre d’un contrat contraignant en vigueur avant le 16/12/17, à condition que l’achat du logement soit clôturé avant le 01/04/18). Les intérêts sur les anciens prêts – et le nouveau refinancement de ces anciens prêts – restent déductibles à 1 million de dollars.
• Dette sur valeur domiciliaire après oct. 13, 1987, jusqu’au 16 décembre 2017:  Les intérêts sur les hypothèques de deuxième rang (ou marges de crédit hypothécaire) contractées pour des raisons autres que l’achat, la construction ou l’amélioration de votre maison doivent totaliser 100000 $ ou moins pour les couples mariés et 50000 $ ou moins pour les célibataires ou les couples mariés déposant séparément. Ils doivent également totaliser moins que la juste valeur marchande de votre maison moins la valeur de toutes les dettes bénéficiant de droits acquis et de toutes les dettes hypothécaires postérieures au 13 octobre 1987.
• Dette sur valeur domiciliaire après oct. 13, 1987, jusqu’au 16 décembre 2017:   Les intérêts sur les hypothèques secondaires (ou marges de crédit hypothécaire) contractées pour des raisons autres que l’achat, la construction ou l’amélioration de votre maison ne sont pas du tout déductibles. C’est vrai. même si le prêt initial a été contracté avant le 16 décembre 2017 et durera jusqu’au 31 décembre 2025. Ensuite, théoriquement, les règles de prêt reviendraient aux règles postérieures à 1987.

Si vous avez réussi à suivre cette logique sans vous tromper, vous êtes en bonne forme jusqu’à présent – mais ne commencez pas encore vos déductions. Il y a des stipulations supplémentaires. Même si vous êtes admissible à la déduction en fonction des critères décrits ci-dessus, vous ne pouvez pas la déduire à moins que votre hypothèque ne soit classée comme créance garantie, ce qui signifie que votre maison doit servir de garantie pour la dette. S’il s’agit d’une dette non garantie, elle est considérée comme un prêt personnel et les intérêts sur celle-ci ne sont pas déductibles.

La définition du «  domicile  »

Le prochain obstacle que vous devez franchir est de vous assurer que votre propriété est une «maison qualifiée». Afin de répondre à cette définition, la propriété doit disposer d’installations de couchage, de cuisine et de toilettes. Les éléments qui correspondent à cette définition peuvent inclure votre résidence principale, une résidence secondaire, une copropriété, une maison mobile, une roulotte ou un bateau.

Si votre résidence est une résidence secondaire, vous pouvez déduire les intérêts d’une seule résidence secondaire. Vous devez utiliser cette propriété au moins 14 jours au cours de l’année. Si votre résidence secondaire est un bien locatif, vous devez l’utiliser plus de 10% du temps que le bien est loué. Si votre bien locatif ne répond pas à ces critères, l’intérêt ne peut pas être inscrit à l’annexe A et doit plutôt être inscrit à l’annexe E.

Refinancement

Ces dernières années, la baisse des taux d’intérêt a incité les propriétaires à refinancer leurs prêts hypothécaires. Le refinancement offre la possibilité de réduire les mensualités hypothécaires, de réduire la durée du prêt ou les deux. Lorsque le refinancement est effectué sans endettement supplémentaire, tous les intérêts générés par l’hypothèque restent déductibles d’impôt. Lorsque les propriétaires utilisent leur maison comme tirelire et refinancent afin de prendre des capitaux propres pour générer de l’argent de poche – c’est-à-dire pour des raisons autres que pour acheter, construire ou améliorer leur maison – la dette sur valeur nette du logement après le 13 octobre 1987, règle appliquer: vous ne pouvez déduire les intérêts que sur 100 000 $ ou moins, etc., selon votre statut fiscal. (Pour en savoir plus, lisez Quand (et quand non) refinancer votre prêt hypothécaire.)

Le prouver à l’IRS

En cas de vérification par l’Internal Revenue Service, vous devrez avoir une copie du formulaire 1098, Déclaration des intérêts hypothécaires, qui doit être fournie chaque année par la société qui détient votre prêt hypothécaire. Si vous payez votre versement hypothécaire à un particulier, vous devrez fournir le nom, le numéro de sécurité sociale et l’adresse du prêteur hypothécaire, en plus du montant des intérêts payés. (Pour en savoir plus, voir Surviving the IRS Audit.)

La ligne de fond

La déduction fiscale des intérêts hypothécaires est chère aux propriétaires et méprisée par les partisans de la réforme de l’impôt sur le revenu. Les défenseurs de l’ impôt forfaitaire sont favorables à la suppression de cette déduction et, depuis de nombreuses années, les législateurs américains des deux côtés de l’allée discutaient de divers programmes de réforme fiscale qui impliquaient généralement la suppression de la déduction fiscale des intérêts hypothécaires. Il a survécu, sous forme réduite, dans la facture fiscale de 2017. Ce qui se passe ensuite reste à voir

Pour en savoir plus, consultez Comprendre la structure de paiement hypothécaire.