Système d’enregistrement électronique des prêts hypothécaires – MERS
Qu’est-ce qu’un système d’enregistrement électronique de prêt hypothécaire – MERS?
Le système d’enregistrement électronique des hypothèques (MERS) est une base de données créée par le secteur bancaire hypothécaire. Registre électronique confidentiel des prêts hypothécaires originaire des États-Unis, il assure le suivi des transferts et des modifications des droits de gestion et de la propriété des prêts. Il est utilisé par l’industrie du financement immobilier pour l’enregistrement des prêts hypothécaires résidentiels et commerciaux.
Le MERS, qui fait également référence à la société privée qui gère la base de données, est approuvé par des entreprises financées par le gouvernement telles que la Federal National Mortgage Association ( Freddie Mac) et le Government National Mortgage. Association ( Ginnie Mae), ainsi que des agences gouvernementales telles que la Federal Housing Administration (FHA) et le Department of Veterans Administration (VA) qui sont impliquées dans les prêts au logement. Les agences de financement du logement de la Californie et de l’Utah et toutes les grandes agences de notation de Wall Street en font également usage.
Points clés à retenir
- Le système d’enregistrement électronique des hypothèques (MERS) est une base de données privée créée par le secteur bancaire hypothécaire pour simplement enregistrer et transférer des hypothèques.
- En suivant électroniquement les transferts hypothécaires, le MERS élimine le besoin d’un prêteur d’enregistrer le transfert auprès de l’enregistreur du comté chaque fois que le prêt est vendu d’une banque à une autre.
- Parfois, le MERS lui-même est désigné comme prêteur hypothécaire (créancier hypothécaire).
- Bien que le MERS puisse économiser du temps et des coûts d’enregistrement, il a suscité des critiques parce qu’il est difficile de voir qui est réellement le propriétaire actuel d’une hypothèque.
Comprendre le système d’enregistrement électronique des prêts hypothécaires – MERS
Chaque fois qu’une hypothèque est vendue d’une banque à une autre, une cession – un document attestant que l’hypothèque a été transférée – est, en théorie, préparée et enregistrée dans les registres fonciers du comté. La cession transfère tous les intérêts que le prêteur d’origine avait sous l’hypothèque à la nouvelle banque.
En suivant les transferts de prêts par voie électronique, le MERS élimine la pratique de longue date selon laquelle le prêteur doit enregistrer une cession auprès de l’enregistreur du comté chaque fois que le prêt est vendu d’une banque à une autre.
Le système MERS est utilisé par les initiateurs d’hypothèques, les agents de gestion, les prêteurs d’entrepôt, les prêteurs en gros, les prêteurs de détail, les dépositaires de documents, les agents de règlement, les sociétés de titres, les assureurs, les investisseurs, les enregistreurs de comté et les consommateurs. Les autorités régionales et réglementaires et les propriétaires peuvent accéder gratuitement au MERS. Les propriétaires peuvent rechercher des informations sur leurs propres prêts hypothécaires enregistrés dans le système.
Afin d’utiliser le suivi électronique, le gestionnaire de l’hypothèque lui attribue un numéro d’identification d’hypothèque (MIN) puis enregistre le prêt dans la base de données MERS. Parfois, le MERS lui-même est désigné comme créancier hypothécaire, car le prêteur initial est officiellement appelé dans les documents hypothécaires; un tel prêt est connu sous le nom de prêt hypothécaire initial (MOM). À partir de là, le vendeur peut émettre l’hypothèque auprès du MERS en tant que prête-nom du prêteur (également appelé bénéficiaire), puis céder ou enregistrer la cession du prêt au MERS dans le registre foncier du comté. Cela ferait du MERS le créancier hypothécaire officiel.
Bien que le MERS puisse agir comme créancier hypothécaire dans les registres fonciers du comté, il ne détient pas réellement le prêt hypothécaire.
Si le prêteur vend le prêt, le MERS mettra à jour ses informations concernant l’hypothèque. Le gestionnaire d’une hypothèque peut la faire retirer de la base de données du MERS en envoyant une demande de désactivation. Le MERS informera à son tour Fannie Mae. Si le gestionnaire d’une hypothèque souhaite mettre fin entièrement à son adhésion au MERS, il doit également en informer Fannie Mae dans les plus brefs délais.
Avantages et inconvénients du système d’enregistrement électronique des prêts hypothécaires – MERS
En tant que site électronique à guichet unique pour les documents hypothécaires (actes de fiducie et billets à ordre), le MERS simplifie considérablement le processus hypothécaire. Le MERS peut agir comme une mesure de réduction des coûts dans une certaine mesure car, en agissant en tant que créancier hypothécaire, il réduit les frais d’enregistrement du transfert d’une hypothèque d’un prêteur à un autre. Avoir le prêt au nom du MERS (en tant que prête-nom) dans les registres fonciers permet d’économiser du temps et des coûts d’enregistrement, car plusieurs affectations ne sont pas nécessaires chaque fois que le prêt change de mains.
La base de données a cependant suscité quelques critiques. Pendant la forclusion ou à un allégement de leurs prêts, car ils avaient besoin de savoir qui détenait leur prêt hypothécaire afin de trouver une forme de recours.