Option de location
Qu’est-ce qu’une option de location?
Une option de location est un accord qui donne au locataire le choix d’acheter le bien loué pendant ou à la fin de la période de location. Cela empêche également le propriétaire d’offrir la propriété à la vente à quiconque. À l’expiration du terme, le locataire doit soit exercer l’option, soit la renoncer. Une option de location est également connue sous le nom de location avec option d’achat.
Comment fonctionne une option de location
Une option de location donne à un acheteur potentiel plus de flexibilité qu’un contrat de location-vente standard, qui oblige le locataire à acheter la maison à la fin du bail. Le prix de la maison est convenu d’avance par l’acheteur (le locataire) et le propriétaire. Le prix correspond généralement à la valeur marchande actuelle de la maison, ce qui permet au locataire d’acheter la maison à l’avenir au prix d’aujourd’hui. Pour cette option, le locataire doit généralement payer des frais initiaux par le propriétaire, qui peuvent représenter 1% du prix de vente de la maison. Les frais sont versés à l’acompte si le locataire décide d’acheter la maison à la fin du bail.
L’option de location est particulièrement utile pour ceux qui pourraient augmenter leur crédit ou qui n’ont pas suffisamment d’économies pour un acompte. Cependant, il existe plusieurs caractéristiques des options de location à prendre en compte.
Paiements de location
Le propriétaire facture une prime en plus du loyer mensuel standard pour l’option d’achat au prix d’aujourd’hui à la fin du bail. La prime peut être un pourcentage ajouté au loyer actuel du marché, par exemple 10% du montant mensuel standard du loyer pour une maison de cette taille. Le montant supplémentaire ou la prime, qui est souvent appelé crédit de loyer, devient une partie de la mise de fonds pour la maison si l’option est exercée pour acheter la maison par le locataire. Cependant, le locataire perd l’argent supplémentaire payé au-dessus du loyer standard si la maison n’est pas achetée à la fin du bail.
Certains propriétaires peuvent prendre un paiement en espèces unique, souvent appelé «contrepartie valable», qui est similaire à la prime payée pour une option sur les marchés financiers. Ce n’est pas un acompte à l’achat de la propriété, ce qui signifie qu’il n’est pas remboursable. Le montant varie d’un jeton de 100 $ à 5% du prix d’achat prévu.
Financement bancaire avec une option de location
La bonne nouvelle pour les locataires est que, généralement, les banques autoriseront le montant total de la prime au-dessus des paiements de location à être versé à l’acompte pour l’achat de la maison. Toutefois, si le loyer facturé était au taux du marché, la banque peut ne pas autoriser l’application des fonds au prix d’achat. Il est important que les acheteurs vérifient auprès de plusieurs banques pour déterminer leurs politiques concernant le financement d’un prêt hypothécaire pour une maison avec option de location.
La durée d’une option de location
La durée de l’option peut être toute période sur laquelle le propriétaire et le locataire s’entendent, mais elle est généralement de un à trois ans. Le contrat d’option de location stipule également le prix d’achat de la propriété au début du contrat de location ou la manière dont ce prix sera déterminé à la fin de l’option.
Points clés à retenir
- Une option de location est un accord qui donne au locataire le choix d’acheter le bien loué pendant ou à la fin de la période de location.
- Une option de location empêche également le propriétaire d’offrir la propriété à la vente à quiconque.
- Un locataire paie généralement un certain pourcentage au-dessus du montant mensuel standard de la location, qui va à l’acompte pour l’achat de la maison.
Raisons d’utiliser une option de location
Il y a plusieurs raisons pour lesquelles le locataire et le propriétaire peuvent conclure une option de location. Il est important de déterminer si les avantages l’emportent sur les inconvénients liés à la conclusion de l’accord.
Pourquoi les locataires concluent-ils une option de location
Un acheteur potentiel peut avoir de nombreuses raisons d’utiliser une option de location plutôt que d’acheter la propriété au départ. Une considération majeure est de ne pas avoir assez d’argent ou de crédit pour effectuer l’achat. La location peut permettre à l’acheteur potentiel d’économiser de l’argent pour l’achat et en même temps, de construire son crédit en effectuant des paiements réguliers et ponctuels.
Le locataire a la possibilité d’acheter une propriété dans le futur aux prix d’aujourd’hui. Si le locataire n’a pas l’argent économisé aujourd’hui pour acheter la maison, mais craint que la valeur de la maison n’augmente au cours des prochaines années, l’option de location est un bon choix. De plus, si le locataire aime la maison, le district scolaire ou le quartier, l’option de location retire la maison du marché, ce qui permet au locataire d’épargner suffisamment pour l’acheter à la fin du bail.
Même si l’acheteur potentiel a les moyens d’acheter la propriété, il peut ne pas vouloir s’y engager tout de suite. Par exemple, si l’acheteur potentiel vient d’un autre endroit, il peut souhaiter vivre dans la nouvelle ville avant de s’engager dans l’achat. Ou, ils peuvent encore avoir leur ancienne propriété à vendre avant de pouvoir acheter la nouvelle propriété.
Enfin, la propriété peut ne pas être admissible à certains prêts, y compris un prêt VA, en raison de réparations ou de mises à niveau nécessaires. En louant d’abord, l’acheteur potentiel peut apporter ces améliorations afin de se qualifier pour le prêt plus tard.
Pourquoi les propriétaires concluent-ils une option de location
Un propriétaire foncier peut conclure un contrat d’option de bail parce qu’il a eu du mal à vendre la maison purement et simplement. L’option peut rendre la propriété plus attrayante pour différents types d’acheteurs potentiels.
De plus, si un propriétaire envisage de vendre sa maison dans quelques années, l’option de location permet au propriétaire de percevoir une prime supérieure au marché actuel de la location. Le pire des cas est que le locataire n’achète pas la maison; le propriétaire le met sur le marché pour le vendre et conserve les fonds supplémentaires versés au-dessus du loyer mensuel standard.
Il peut également y avoir des problèmes fiscaux liés à la vente pure et simple de la propriété maintenant au lieu de la vendre plus tard. L’option, bien que n’étant pas une garantie de vendre plus tard, rend plus probable que le propriétaire ait un acheteur prêt à partir à la fin de l’option.
Le locataire perd l’argent supplémentaire payé au-dessus du loyer mensuel standard si l’option d’achat de la maison n’est pas exercée à la fin du bail.
Considérations spéciales avec les options de location
L’assurance du locataire est généralement requise pour les effets personnels du locataire. L’assurance du locataire protège contre toute perte de valeur des biens et des meubles de la maison. De plus, il est important d’exiger que le propriétaire ait également une assurance habitation dans le cas où quelque chose se produirait pendant la durée du bail et qui pourrait nuire à la valeur de la propriété, comme un incendie ou des dégâts d’eau.
Une éventualité d’évaluation doit être incluse dans le contrat d’option de location. En d’autres termes, à la fin du bail, la valeur de la maison pourrait avoir diminué. Une évaluation fournit une valeur actualisée de la propriété avant l’achat et la vente.
Il est important de calculer le montant exact à payer au propriétaire à la fin de l’option de location. N’oubliez pas que le propriétaire retire la maison du marché et renonce à tout gain sur la valeur marchande de la maison en concluant l’option de location. Le propriétaire voudra être indemnisé de manière adéquate pour ne pas être en mesure de vendre la maison à une autre personne qui était prête à l’acheter.
Pour ceux qui envisagent une option de location ou une option de location à acheter, ils devraient idéalement demander à un avocat familiarisé avec les transactions d’option de location de passer en revue les petits caractères pour s’assurer qu’il n’y a pas de surprises à la fin du bail.