Comment utiliser DCF dans l’évaluation immobilière
Une analyse utilisant l’ actualisation des flux de trésorerie (DCF) est une mesure très couramment utilisée dans l’évaluation des investissements immobiliers. Certes, la détermination du taux d’actualisation – un élément crucial de l’analyse DCF – implique un certain nombre de variables qui peuvent être difficiles à prévoir avec précision. Malgré les difficultés, le DCF reste l’un des meilleurs outils de valorisation des investissements immobiliers, tels que les fiducies de placement immobilier (REIT).
Points clés à retenir
- L’actualisation des flux de trésorerie (DCF), méthode d’évaluation utilisée pour estimer la valeur d’un investissement en fonction de ses flux de trésorerie futurs, est souvent utilisée pour évaluer les investissements immobiliers.
- Le coût initial, le coût annuel, le revenu estimé et la période de détention d’un bien sont quelques-unes des variables utilisées dans une analyse DCF.
- Bien que le taux d’actualisation de l’immobilier puisse être difficile à déterminer, le DCF reste l’un des meilleurs outils d’évaluation des investissements immobiliers.
Qu’est-ce que le flux de trésorerie actualisé?
L’analyse des flux de trésorerie actualisés est une méthode d’ évaluation qui cherche à déterminer la rentabilité, voire la simple viabilité, d’un investissement en examinant ses revenus futurs ou flux de trésorerie projetés de l’investissement, puis en actualisant ces flux de trésorerie pour arriver à un courant estimé. valeur de l’investissement. Cette valeur actuelle estimée est communément appelée valeur actuelle nette ou VAN.
En d’autres termes, l’analyse DCF tente de déterminer la valeur d’une entreprise ou d’un actif aujourd’hui, en se basant sur des projections de la quantité d’argent qu’elle générera à l’avenir. Un taux d’actualisation est utilisé pour calculer la VAN des flux de trésorerie futurs attendus. Pour l’évaluation des investissements immobiliers, le taux d’actualisation est généralement le taux de rendement annuel souhaité ou attendu de l’immobilier. En fonction de votre avenir, la formule du DCF est:
Le but ultime de l’analyse DCF est d’estimer l’argent qu’un investisseur recevrait d’un investissement, ajusté en fonction de la valeur temps de l’argent.
Calcul des flux de trésorerie actualisés pour l’immobilier
Pour les investissements immobiliers, les facteurs suivants doivent être inclus dans le calcul:
- Coût initial — Soit le prix d’achat, soit l’acompte versé sur la propriété.
- Coûts de financement – Les frais de taux d’intérêt sur tout financement initial ou prévu.
- Période de détention – Pour les investissements immobiliers, la période de détention est généralement calculée pour une période comprise entre cinq et 15 ans, bien qu’elle varie entre les investisseurs et les investissements spécifiques.
- Coûts supplémentaires d’une année à l’autre – Ils comprennent les coûts d’entretien et de réparation prévus; impôts fonciers; et tout autre coût en plus des frais de financement.
- Flux de trésorerie projetés – Une projection année par année de tout revenu de location provenant de la propriété de la propriété.
- Bénéfice de la vente – Le montant projeté du profit que le propriétaire s’attend à réaliser lors de la vente de la propriété à la fin de la période de détention prévue.
Un certain nombre de variables doivent être estimées dans le calcul du DCF; ceux-ci peuvent être difficiles à cerner avec précision et comprennent des éléments tels que les coûts de réparation et d’entretien, les augmentations projetées des loyers et les augmentations de valeur des propriétés. Ces éléments sont généralement estimés à l’aide d’une enquête sur des propriétés similaires dans la région. S’il peut être difficile de déterminer des chiffres précis pour projeter les coûts et les flux de trésorerie futurs, une fois ces projections et le taux d’actualisation déterminés, le calcul de la valeur actuelle nette est assez simple et les calculs informatisés sont disponibles gratuitement.
Exemple d’utilisation du DCF dans les investissements immobiliers
Un investisseur pourrait fixer son taux d’actualisation DCF égal au rendement attendu d’un investissement alternatif présentant un risque similaire. Par exemple, disons que vous pourriez investir 500 000 $ dans une maison neuve que vous prévoyez pouvoir vendre dans une décennie pour 750 000 $. Vous pouvez également l’investir 500 000 $ dans une fiducie de placement immobilier (FPI) qui devrait générer un rendement de 10% par année au cours des 10 prochaines années.
Pour simplifier les choses, supposons que vous n’incluiez pas les coûts de substitution du loyer ou les effets fiscaux entre les deux investissements; nous nous en tiendrons à un seul flux de trésorerie – le prix de la maison dans 10 ans. Donc, tout ce dont vous avez besoin pour l’analyse DCF est le taux d’actualisation (10%) et les flux de trésorerie futurs (750 000 $) de la vente future de la maison.
Dans cet exemple, l’analyse DCF montre que les flux de trésorerie futurs de la maison ne valent que 289 157,47 $ aujourd’hui. Vous ne devriez donc pas y investir; le FPI, qui rapportera 500 000 $ au cours de la prochaine décennie, offre une meilleure valeur. Une fois que les effets fiscaux, le loyer et d’autres facteurs sont inclus, vous constaterez peut-être que le DCF est un peu plus proche de la valeur actuelle de la maison.