Comment calculer la valeur nette de mon logement?
Table des matières
Développer
- Déterminez la valeur nette de votre maison
- Taille du prêt sur valeur domiciliaire
- Coûts de transaction
- Le ratio prêt / valeur
On suppose généralement que la plupart des gens savent quelle est la valeur nette de leur propriété. Cependant, beaucoup de gens sont encore confus sur le sujet. En tant que propriétaire, vous devez comprendre comment fonctionne la valeur nette du logement. Cela est particulièrement vrai si vous cherchez à refinancer une hypothèque ou à emprunter de l’argent sur votre résidence.
Points clés à retenir
- La valeur nette de votre propriété correspond à la valeur de votre participation dans votre maison, calculée en soustrayant votre prêt hypothécaire impayé de la valeur marchande de la propriété.
- Peu de prêteurs vous permettront d’emprunter sur le montant total de la valeur nette de votre maison.
- Dans des circonstances économiques normales, vous pourriez être en mesure d’emprunter entre 80% et 90% de vos fonds propres disponibles.
- Pendant la pandémie de coronavirus, les prêteurs ont restreint l’accès à la valeur nette du logement et ont augmenté les exigences en matière de cote de crédit, en particulier pour les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC).
Quelle est la valeur nette de votre propriété?
La valeur nette de votre maison correspond à la différence entre la valeur marchande actuelle de votre maison et la somme totale des dettes (principalement, votre hypothèque principale) inscrites sur celle-ci.
Le crédit dont vous disposez en tant qu’emprunteur par le biais d’un prêt sur valeur domiciliaire dépend de la valeur nette dont vous disposez. Supposons que votre maison vaut 250 000 $ et que vous devez 150 000 $ sur votre prêt hypothécaire. Soustrayez simplement votre prêt hypothécaire restant de la valeur de la maison, et vous obtiendrez 100 000 $ en valeur nette du logement.
Quel montant pouvez-vous obtenir pour un prêt immobilier?
Très peu de prêteurs vous permettront d’emprunter sur le montant total de la valeur nette de votre maison. Ils vous permettent généralement d’emprunter un maximum de 80% à 90% des fonds propres disponibles, en fonction de votre prêteur, de votre crédit et de vos revenus. Ainsi, si vous avez 100 000 $ en valeur netteimmobilière, comme dans l’exemple ci-dessus, vous pourriez obtenir unemarge de crédit hypothécaire (HELOC) de 80 000 $ à 90 000 $. La race, l’origine nationale et d’autres considérations non financières ne devraient jamais jouer un rôle dans la détermination de la valeur nette du logement que vous pouvez emprunter.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou le US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Voici un deuxième exemple qui prend en compte quelques facteurs supplémentaires. Supposons que vous ayez une hypothèque de 30 ans sur votre maison pendant cinq ans. De plus, une évaluation ou une évaluation récente a établi la valeur marchande de votre maison à 250 000 $. Il vous reste également 195 000 $ sur le prêt initial de 200 000 $. N’oubliez pas que presque tous vos premiers versements hypothécaires sont destinés au remboursement des intérêts.
S’il n’y a pas d’autres obligations liées à la maison, vous avez 55 000 $ en valeur nette du logement. Cela équivaut à la valeur marchande actuelle de 250 000 $ moins la dette de 195 000 $. Vous pouvez également diviser la valeur nette de votre maison par la valeur marchande pour déterminer le pourcentage de la valeur nette de votre maison. Dans ce cas, le pourcentage de la valeur nette du logement est de 22% (55 000 $ ÷ 250 000 $ = 0,22).
Supposons maintenant que vous ayez également contracté un prêt immobilier de 40 000 $ en plus de votre hypothèque. L’endettement total sur la propriété est de 235 000 $ au lieu de 195 000 $. Cela change votre valeur nette totale à seulement 15 000 $, ce qui ramène votre pourcentage de valeur nette à 6%.
Coûts de transaction
L’immobilier est l’un des actifs les plus illiquides, il y a donc généralement un coût associé à l’exploitation de la valeur nette de votre maison. Si vous vendez réellement la maison, les frais de clôture totaux se situent généralement entre 2% et 5% aux États-Unis. Les acheteurs paient généralement bon nombre de ces frais, mais sachez qu’ils pourraient utiliser ces frais comme excuse pour négocier un prix de vente inférieur.
Si vous contractez un prêt hypothécaire, vous aurez probablement à payer un certain type de prêt taxe de départ. Les taux d’intérêt sont également généralement plus élevés pour les hypothèques de deuxième rang et les marges de crédit hypothécaire (HELOC) que pour l’hypothèque d’origine. Après avoir inclus ces coûts de transaction, le montant de la valeur nette du logement que vous pouvez réellement utiliser est inférieur au montant que vous avez en théorie.
Le ratio prêt / valeur
Une autre façon d’exprimer la valeur nette de votre maison consiste à utiliser le ratio prêt / valeur ( ratio LTV ). Il est calculé en divisant le solde du prêt par la valeur marchande actuelle. En utilisant le deuxième exemple décrit ci-dessus, votre LTV est de 78%. (Oui, c’est le revers de la médaille de 22% de la valeur nette de votre propriété.) Avec votre prêt sur valeur nette de 40 000 $, il grimpe à 94%.
Les prêteurs potentiels utilisent la LTV pour déterminer s’ils approuvent ou non vos demandes de prêts supplémentaires.
Les prêteurs n’aiment pas un LTV élevé, car cela suggère que vous pourriez avoir trop de levier et que vous pourriez être incapable de rembourser vos prêts. En période de bouleversement économique, ils peuvent resserrer leurs normes de prêt. Cela s’est produit pendant la crise mondiale des coronavirus. Surtout pour les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), les banques ont relevé leurs exigences de pointage de crédit des années 600 aux années 700. Ils ont également réduit les montants en dollars et le pourcentage de la valeur nette du logement qu’ils étaient prêts à prêter.
La valeur LTV et la valeur nette de la propriété sont sujettes à des fluctuations lorsque la valeur marchande d’une maison change. Des millions de dollars en valeur nette immobilière supposée ont été anéantis lors de l’ effondrement des prêts hypothécaires à risque de 2007–2008. Les prix n’augmentent pas toujours. L’impact à long terme de la crise des coronavirus sur la valeur nette du logement reste incertain.