Acheter une maison fermée: les 5 principaux pièges
Table des matières
Développer
- Problèmes avec la propriété
- Maintenance et état
- Vandalisme et négligence
- Problèmes avec l’achat
- La ligne de fond
L’achat d’une maison en cours de saisie est souvent présenté comme un moyen pour les propriétaires-occupants et les investisseurs d’obtenir beaucoup sur une propriété. Cependant, les récompenses financières potentielles ne sont pas obtenues sans un travail acharné.
Les propriétés saisies présentent des problèmes communs. En outre, vous pouvez rencontrer certaines difficultés standard lors de l’achat d’un. Alors que les saisies peuvent être de grands investissements en tant que réparateurs, que ce soit pour y vivre ou pour les revendre, elles sont souvent accompagnées de bagages.
Points clés à retenir
- Cependant, les récompenses financières potentielles de l’achat d’une propriété saisie ne sont pas obtenues sans un travail acharné.
- De nombreuses maisons en forclusion ont été mal entretenues et peuvent présenter des problèmes structurels ou des dommages causés par l’eau ou la moisissure; certains peuvent être en violation des codes ou d’autres normes.
- Le vandalisme peut également être un problème, les voleurs ou les anciens propriétaires prenant parfois des luminaires, des appareils électroménagers, des fenêtres ou tout autre élément de valeur.
- Il peut y avoir des problèmes avec les prêteurs qui ne veulent pas financer l’achat de maisons saisies; acheter avec tout l’argent comptant peut être la seule option de l’acheteur.
Problèmes avec la propriété
La chose la plus importante à garder à l’esprit avant de décider de faire des achats sur le marché de la forclusion est que ces propriétés sont abandonnées par les propriétaires qui ne peuvent plus payer leurs paiements hypothécaires. Dans ces cas, la maison a souvent été mal entretenue – après tout, si le propriétaire ne peut pas effectuer les paiements, il est également en retard sur le paiement de l’entretien régulier.
En outre, certaines personnes qui sont forcées de saisir leur propriété sont aigries par leur situation et éliminent leurs frustrations sur leur maison avant que la banque ne reprenne possession. Cela implique souvent de retirer les appareils et les accessoires, et parfois même le vandalisme pur et simple. Après le départ des occupants, les saisies restent abandonnées, invitant souvent à des activités criminelles.
Maintenance et état
L’entretien et la condition peuvent être un problème dans les propriétés saisies en raison des circonstances dans lesquelles l’ancien propriétaire a déménagé et de la durée pendant laquelle la maison peut avoir été inoccupée. Certaines des principales préoccupations sont les suivantes.
Manque de propreté
Les propriétés appartenant à la banque sont parfois terriblement sales en raison du temps passé assis à vide, de la négligence intentionnelle du propriétaire précédent ou de l’occupation par des vagabonds. Lorsqu’une maison est enfermée sans air circulant pendant des mois, la saleté accumulée peut provoquer une odeur dans toute la maison.
Mauvaises rénovations
Le propriétaire précédent peut avoir apporté des modifications à la maison sans avoir obtenu les permis appropriés. Un exemple courant est la conversion du garage en espace de vie afin que plus de personnes puissent vivre dans la maison. Ces changements peuvent ne pas être souhaitables pour les nouveaux propriétaires ou leur créer des maux de tête avec les autorités municipales.
Si le propriétaire précédent a commencé à améliorer la maison, mais est ensuite tombé dans des moments difficiles, il peut y avoir des travaux partiellement terminés dans la maison. Les salles de bains peuvent être refaites alors que la cuisine n’a pas été rénovée depuis 40 ans, ou il peut y avoir de nouveaux planchers dans le salon alors que les chambres arborent encore de la moquette ancienne.
De plus, si des réparations ont été effectuées, elles peuvent avoir été effectuées par les propriétaires eux-mêmes ou par des professionnels non agréés – en d’autres termes, des personnes qui n’ont pas nécessairement fait le travail correctement.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.
Pas d’électricité
Comme personne ne vit dans la maison, l’électricité peut être coupée à moins que la banque ne l’ait intentionnellement maintenue. Sans lumière, il peut être difficile de voir ce que vous achetez dans certaines pièces, en particulier les sous-sols et les salles de bains sans fenêtre.
Dégâts d’eau
Une petite fuite sous l’évier de la cuisine peut entraîner un problème de moisissure, et une fuite de toit ou un tuyau éclaté peut entraîner des dégâts d’eau importants. Sans personne pour s’occuper des problèmes au fur et à mesure qu’ils surviennent, les petits problèmes peuvent rapidement se transformer en gros problèmes, et les gros problèmes peuvent se transformer en catastrophes.
Manque d’entretien de base
Si l’ancien propriétaire ne pouvait pas se permettre les paiements hypothécaires, vous pouvez parier qu’il ne pourrait pas non plus se permettre de réparer les fuites, les dommages causés par les termites, une poubelle cassée ou quoi que ce soit d’autre.
Terrains morts ou envahis par la végétation
Selon le climat dans lequel se trouve la maison, la pelouse et l’aménagement paysager peuvent être totalement morts ou extrêmement envahis par la végétation. Les banques ne paient généralement pas les jardiniers pour entretenir la cour d’une maison saisie.
Biens personnels laissés de côté
Parfois, les propriétaires saisis sont exclus de la propriété avant de pouvoir déplacer leurs biens et, dans certains cas, ils n’emportent pas tout avec eux. De nombreuses propriétés immobilières (REO) contiennent des meubles, des ordures, des vêtements et d’autres articles dont vous serez responsable de vous en débarrasser lorsque vous deviendrez propriétaire.
Vandalisme et négligence
Les dommages ne sont pas rares dans les propriétés de forclusion et peuvent être causés par des vandales ou par l’ancien propriétaire.
Vandalisme aléatoire
Parfois, lorsqu’une propriété est vacante, surtout si elle se trouve dans une zone de criminalité modérée à élevée, les nouveaux propriétaires devront faire face à des graffitis, des fenêtres cassées et d’autres dommages.
Vandalisme par le propriétaire
Les fenêtres cassées peuvent être courantes dans les REO pour plusieurs raisons. Comme mentionné précédemment, le vandalisme pourrait être une cause. De plus, lorsque les banques verrouillent les propriétaires lors de la prise de possession de la propriété, l’ancien propriétaire peut casser une fenêtre ou une porte pour récupérer ses biens. Les anciens propriétaires peuvent également infliger délibérément des dommages aux frais de la banque en creusant des trous dans les murs ou en déchirant les plinthes et les moulures.
Suppression d’objets de valeur
Pour se venger de la banque et gagner de l’argent supplémentaire, l’ancien propriétaire peut retirer des objets de valeur, notamment des appareils électroménagers, des luminaires, des portes, des tuyaux en cuivre, etc. Tout ce que le propriétaire ne prend pas peut être pris par des voleurs. Quoi qu’il en soit, de nombreuses propriétés appartenant à la banque manquent des éléments qui viennent généralement avec des propriétés appartenant au vendeur.
Problèmes avec l’achat
Malgré tous ces problèmes potentiels, les saisies peuvent encore être une bonne affaire. Si vous êtes prêt à résoudre des problèmes que la plupart des gens ne veulent pas résoudre, vous pouvez acheter une maison à un rabais important. Cependant, vous pouvez rencontrer des problèmes supplémentaires lorsqu’il s’agit d’acheter réellement la propriété et de l’améliorer pour qu’elle soit emménagée.
Problèmes avec les prêteurs
L’achat d’une maison auprès d’un prêteur a ses problèmes en raison du niveau accru de bureaucratie et de la transparence limitée accordée à ceux qui achètent des saisies.
Financement
Les prêteurs ne donneront pas d’argent à un acheteur pour un logement qu’il considère inhabitable ou dont l’ évaluation est inférieure au prix d’achat. Si vous êtes un investisseur payant en espèces, bien sûr, ce ne sera pas un problème. Le programme HUD Section 203 (k) peut également aider dans certaines circonstances.
Délais avec la banque propriétaire
Le bon sens dit que les banques devraient vouloir décharger les REO le plus rapidement possible, mais en réalité, les banques traînent parfois les talons dans l’examen des offres et tout au long du processus d’entiercement.
Aucune divulgation du vendeur
Étant donné que personne de la banque n’a jamais vécu dans la maison, il est peu probable qu’il ait connaissance des problèmes existants avec la propriété. Vous devrez tout découvrir vous-même, soit lors de l’inspection de la maison, en interrogeant les voisins, ou par expérience après être devenu propriétaire.
Compétition
Parce que les saisies peuvent être de bonnes affaires, elles sont attrayantes pour les investisseurs qui cherchent à retourner des propriétés ou à les utiliser comme locations. Étant donné que les investisseurs peuvent faire des offres entièrement en espèces avec moins ou pas de contingences et des fermetures rapides, leurs offres peuvent être plus attrayantes pour la banque que celles des futurs propriétaires-occupants.
La ligne de fond
Il y a de l’argent à gagner dans les saisies, mais vous devez connaître le défi que vous entreprenez à l’avance et choisir votre propriété avec soin. Ne négligez pas les principes fondamentaux qui rendent une propriété désirable simplement parce que le prix d’achat est une bonne affaire. Vous devriez également rechercher en profondeur les options de financement pour les maisons saisies.
Bien que vous puissiez utiliser un prêteur privé comme vous le feriez pour une maison conventionnelle, les prêteurs peuvent parfois être réticents à financer une maison saisie, il vaut donc la peine de rechercher des prêts de la Federal Housing Administration (FHA) ou de Freddie Mac.