Faire face à la faillite des coopératives

La dernière chose que les personnes vivant dans des coopératives veulent entendre à leur assemblée annuelle des faillite. Mais pour beaucoup de gens, c’est une réalité. Chaque année, des coopératives font faillite et laissent leurs «propriétaires» dans le froid.

Qu’est-ce qu’une coopérative?

Les coopératives sont des arrangements de logement où les résidents possèdent une part de l’entité juridique, appelée société. Ces actionnaires reçoivent un bail exclusif, ou droit, qui leur permet de vivre dans l’un des appartements ou unités. Techniquement, le propriétaire ne possède que des actions de cette société, et non le bien immobilier lui-même. La société est propriétaire du bien immobilier. Le propriétaire des actions paie un coût d’entretien mensuel qui sert à couvrir les dépenses de gestion de l’immeuble telles que le nettoyage, le chauffage, l’eau, les salaires des employés, l’enlèvement des ordures, les frais de réparation, les taxes, l’assurance et l’ hypothèque sous-jacente de l’immeuble.

Types de défaut

Il existe deux types de défaut communément connus qui impliquent les coopératives: les défauts de paiement hypothécaire et les défauts techniques.

1. Les défauts techniques ne sont pas terriblement graves. Adam Leitman Bailey, Esq., Avocat spécialisé dans l’immobilier à New York et dans le New Jersey et directeur de la société immobilière résidentielle et commerciale de New York, Adam Leitman Bailey, PC, affirme que ce type de défaut « consiste en l’omission d’effectuer des réparations en violation. du contrat hypothécaire même si tous les paiements monétaires ont été payés à temps.  » Habituellement, ces types de défauts peuvent être résolus en prenant des dispositions pour que les réparations soient terminées ou, au moins, payées.
2. Les défauts d’hypothèque sont beaucoup plus graves parce que le prêteur ne reçoit pas de paiements pour l’immeuble, conformément à l’accord initial. C’est une situation frustrante pour les actionnaires qui ont payé avec diligence la maintenance mensuelle sans manquer de paiements. C’est souvent le moyen le plus rapide de déclarer faillite pour les coopératives. Dans cette situation, le prêteur envoie un avis de défaut à la direction de l’immeuble, et si le défaut hypothécaire n’est pas résolu, le processus de saisie commence.

Pire scénario: la forclusion

La forclusion est la pire chose qui puisse arriver lorsqu’une coopérative déclare faillite. Une forclusion est une poursuite intentée par le prêteur pour obtenir le titre légal du bâtiment. Stuart M. Saft, associé chez Dewey & LeBoeuf LLP, dit qu’à New York, une forclusion peut prendre plusieurs années mais qu’en fin de compte, à moins que la coopérative n’ait une défense légitime, un arbitre organisera une vente aux enchères pour vendre l’immeuble, et les actionnaires redeviendront locataires et ne seront plus «propriétaires» de leurs appartements.

Dans le cas où une coopérative déclare faillite en raison du défaut de paiement de son hypothèque, le prêteur a le pouvoir de saisir l’immeuble et d’expulser les actionnaires. Bailey ajoute: « Le prêteur de l’hypothèque sous-jacente ne peut pas s’en prendre à chaque actionnaire d’appartement parce que l’hypothèque de l’immeuble n’est pas une garantie personnelle des actionnaires. » En cas de faillite, la banque de la coopérative sera payée avant les actionnaires.

Ainsi, tout produit de la vente par forclusion d’une faillite servira à payer la banque. Les actionnaires qui ont obtenu des hypothèques personnelles seront responsables de ces paiements même s’ils ont perdu la propriété des parts d’appartement.

Dans ce scénario, les actionnaires n’ont pas beaucoup d’options. Si la coopérative choisit de déposer un chapitre 11 (une réorganisation), le créancier hypothécaire de la coopérative peut passer à un chapitre 7, qui est une liquidation, où l’immeuble est vendu immédiatement.

En cas de faillite ou de forclusion, les actionnaires de la coopérative demeurent locataires s’ils y vivent, mais leur bail exclusif est annulé. S’ils doivent une hypothèque sur leur appartement et ne paient pas, «ils peuvent avoir des conséquences fiscales défavorables», confirme Saft.

Les coopératives qui peuvent avoir des problèmes de défaut de paiement peuvent essayer de rattraper leurs paiements en empruntant des fonds supplémentaires, en augmentant le montant mensuel de l’entretien ou en ajoutant une cotisation. Une évaluation est une augmentation temporaire de la maintenance mensuelle. Cette augmentation est destinée aux réparations ou autres dépenses couvertes par la coopérative.

Les faillites de coopératives sont-elles courantes?

Les faillites de coopératives sont un événement rare. Saft déclare: « Pour autant que nous le sachions, moins de 10 coopératives ont été saisies à New York depuis la Seconde Guerre mondiale, il est donc peu probable que cela se produise maintenant. Cependant, il vaut la peine d’être vigilant. » Un défaut technique pourrait conduire à la faillite si toutes les sommes du billet deviennent exigibles en raison d’un défaut technique, mais cela est peu probable.

Que peuvent faire les actionnaires?

Malheureusement pour les actionnaires, il n’y a pas grand-chose à faire s’ils ont déjà acheté l’appartement coopératif. S’ils ont acheté des actions dans une coopérative en difficulté, ils devraient demander conseil à un avocat qualifié. La clé est de prendre des décisions éclairées lors de l’achat et d’enquêter sur la coopérative avant d’acheter.

Bailey dit que lorsqu’il représente un acheteur, il s’assure que le bâtiment est stable en analysant les finances de l’immeuble pour les deux dernières années. Il compare les états financiers avec les améliorations structurelles majeures ou les réparations nécessaires et cherche si le bâtiment dispose de solides réserves de trésorerie. Les bâtiments qui n’ont pas les moyens d’effectuer des versements hypothécaires ou de faire face à des dépenses sont des signaux d’alarme indéniables.

Les chasseurs d’appartements coopératifs peuvent éviter de tomber dans une «mauvaise» coopérative en demandant eux-mêmes les finances. L’examen d’une histoire de deux ans peut donner un bon aperçu de la façon dont le bâtiment se porte bien (ou mal). Une réserve de trésorerie faible, par exemple, pourrait indiquer que la coopérative n’aura pas assez de fonds pour couvrir les réparations d’urgence. Dans ce cas, la coopérative devrait acquérir les fonds de la banque sous la forme d’un autre prêt ou des actionnaires.

Les actionnaires doivent poser des questions clés lors de la recherche d’un appartement. Par exemple, demandez si la coopérative a effectué des versements hypothécaires mensuels. S’ils ont manqué des paiements, demandez pourquoi. Demandez s’il y a d’autres types de dettes en attente autres que l’hypothèque, également s’il y a des réparations majeures à venir et, dans l’affirmative, comment la coopérative prévoit-elle les payer.

Saft suggère quelques conseils: « Regardez le dernier état financier pour voir si le comptable a émis une lettre d’ privilèges déposés contre l’immeuble ou si les taxes foncières n’ont pas été payées. Essayez de savoir de l’agent de gestion si de nombreux actionnaires ne paient pas leur pension alimentaire. Demandez à votre avocat de lire le procès-verbal de la coopérative pour voir s’il y a des problèmes.  »

La ligne de fond

Le conseil de la coopérative a le droit de vous poser des questions, en tant qu’acheteur potentiel, sur vos antécédents financiers. Il veut s’assurer que vous serez en mesure d’assumer la responsabilité de l’entretien mensuel, en plus de votre propre versement hypothécaire personnel. Cependant, en tant qu’acheteur, vous avez également le droit de vous assurer que l’espace de vie dans lequel vous vous retrouverez est économiquement stable. Assurez-vous de poser des questions sur chaque détail. C’est votre avenir, alors exercez vos droits.