Investissements en actions ou en dette pour le financement participatif immobilier
Investissement immobilier en actions ou en dette: un aperçu
Le financement participatif immobilier a décollé depuis l’adoption de la loi Jumpstart Our Business Startups en 2012, et le marché devrait encore se développer.1 En octobre 2015, la SEC a rendu sa décision finale sur les dispositions du titre III de la loi sur l’emploi, permettant aux investisseurs non accrédités de participer à des transactions immobilières à financement participatif aux côtés d’investisseurs accrédités.
Investir dans l’immobilier via une plateforme de financement participatif présente certains avantages par rapport aux REIT ou à la propriété directe de biens. L’un de ces avantages est la possibilité de choisir entre les placements en dette et en actions. Avant de se lancer dans le crowdfunding immobilier, il est utile de comprendre en quoi les deux diffèrent et quels sont les risques. (Pour plus d’informations sur les bases du financement participatif immobilier, voir: Immobilier et financement participatif: une nouvelle voie pour les investisseurs.)
Points clés à retenir
- Le financement participatif immobilier est une alternative de plus en plus populaire aux FPI et aux ETF immobiliers pour ajouter des biens à son portefeuille.
- L’investissement immobilier en actions génère un rendement grâce aux revenus locatifs payés par les locataires ou aux gains en capital de la vente de la propriété.
- L’investissement immobilier par emprunt consiste à émettre des prêts ou à investir dans des hypothèques (ou des titres adossés à des hypothèques).
Principes de base de l’investissement en actions
La plupart des opérations de crowdfunding immobilier impliquent des investissements en actions. Dans ce scénario, l’investisseur est actionnaire d’une propriété spécifique et sa participation est proportionnelle au montant qu’il a investi. Les retours sont réalisés sous la forme d’une part des revenus locatifs générés par le bien, déduction faite des éventuels frais de service payés à la plateforme de financement participatif. Les investisseurs peuvent également recevoir une part de toute valeur d’appréciation si la propriété est vendue.
Avantages:
- Pas de plafond de rendement: les investissements en actions offrent un horizon plus large en termes de potentiel de gain. Il est possible de voir des rendements annualisés allant de 18% à 25%. Comme il n’y a pas de plafond, cependant, le ciel est vraiment la limite du point de vue d’un investisseur.
- Avantages fiscaux: l’ un des avantages de posséder un immeuble de placement est de pouvoir déduire certaines dépenses associées à sa propriété, telles que l’ amortissement et le coût des réparations. Avec le financement participatif en actions, les transactions sont normalement structurées par l’intermédiaire d’une LLC, qui est traitée comme une entité intermédiaire à des fins fiscales. Cela signifie que les investisseurs peuvent profiter des avantages de la déduction pour amortissement sans avoir à posséder directement des biens.
- Frais moins élevés: les investissements en actions ont le potentiel d’être moins chers en ce qui concerne les frais. Plutôt que de payer des frais initiaux et des frais de service mensuels, les investisseurs peuvent payer des frais annuels uniques pour maintenir leur position dans la propriété. Les frais sont calculés en pourcentage du montant total investi et se situent souvent entre 1% et 2%.
Inconvénients:
- Plus de risques: le financement participatif en actions peut mettre plus d’argent dans les poches des investisseurs, mais cela signifie prendre un pari plus important. Les investisseurs sont en deuxième position lorsqu’il s’agit de récupérer leur investissement, et si la propriété ne répond pas à ses attentes de performance, cela peut facilement se traduire par une perte.
- Période de détention plus longue: les investisseurs en actions envisagent un délai beaucoup plus long que les investisseurs en dette. Les délais de conservation peuvent s’étendre sur cinq, voire dix ans, ce qui est un facteur important si vous souhaitez maintenir un degré élevé de liquidité dans votre portefeuille.
Comment fonctionnent les investissements par emprunt
Lorsqu’il investit dans des titres de créance immobiliers, l’investisseur agit en tant que prêteur auprès du propriétaire ou du promoteur de la transaction. Le prêt est garanti par la propriété elle-même et les investisseurs reçoivent un taux de rendement fixe déterminé par le taux d’intérêt du prêt et le montant qu’ils ont investi. Dans un accord de dette, l’investisseur est au bas de la pile de capitaux, ce qui signifie qu’il a la priorité lorsqu’il s’agit de réclamer un paiement de la propriété. (Pour en savoir plus, consultez le didacticiel: Comment gagner de l’argent dans l’immobilier.)
Avantages:
- Réduction du temps d’attente: les investissements de la dette sont le plus souvent associés à des projets de développement. En conséquence, ils ont généralement une période de détention plus courte que les investissements en actions. Selon la nature de la transaction, la durée de conservation peut durer entre six et 24 mois. C’est un plus pour les investisseurs qui ne sont pas à l’aise pour immobiliser des actifs à long terme.
- Risque moindre: en raison de la manière dont les transactions sont structurées; les investisseurs prennent moins de risques avec des placements par emprunt. Le prêt est garanti par la propriété, qui agit comme une police d’assurance contre le remboursement du prêt. En cas de défaillance du propriétaire ou du sponsor, les investisseurs ont la possibilité de récupérer la perte de leur investissement par une action de forclusion.
- Revenu stable: les investissements en dette sont plus prévisibles en termes de montant et de fréquence des paiements de retour. Bien que chaque transaction soit différente, il n’est pas rare que les investisseurs obtiennent des rendements allant de 8% à 12% par an. Ces retours sont généralement payés sur une base mensuelle ou trimestrielle.
- Rendements plafonnés: les investissements en dette comportent moins de risques, mais un inconvénient majeur est le fait que les rendements sont limités par le taux d’intérêt du prêt. Les investisseurs doivent savoir s’ils sont prêts à sacrifier le potentiel de gagner des rendements plus élevés en échange d’un pari plus sûr.
- Frais plus élevés: Bien que la plupart des plates-formes de financement participatif immobilier ne facturent rien aux investisseurs pour créer un compte et rechercher des investissements en dette, il y a généralement des frais pour participer à une transaction. La plate-forme de financement participatif prélève généralement un pourcentage sur le dessus avant que les intérêts ne soient payés, ce qui peut gruger vos retours. Il peut également y avoir des frais de montage de prêt distincts qui sont répercutés sur les investisseurs. (Pour en savoir plus sur les plateformes de financement participatif immobilier, lisez: Top 5 des sociétés de financement participatif immobilier .)
Les inconvénients:
- Des rendements potentiels plus faibles : avec un risque plus faible, un rendement attendu plus faible.
- Exposition au risque de remboursement anticipé: les créanciers hypothécaires remboursent parfois leurs prêts tôt, soit en vendant une maison, soit en se refinançant. Cela peut interrompre les flux de trésorerie associés à votre investissement en dette et réduire la durée de votre portefeuille de prêts.
La ligne de fond
Le financement participatif est une option intéressante pour les investisseurs qui souhaitent investir dans des transactions immobilières privées de manière rentable. L’investissement minimum sur de nombreuses plateformes varie de 5 000 $ à 10 000 $, ce qui est un prix relativement faible à payer pour accéder à cette classe d’actifs. Les investissements en actions et en dette ont leurs bons et mauvais côtés, que les investisseurs avisés doivent prendre le temps de peser avec soin. Comprendre ce que vous avez à gagner par rapport à ce que vous risquez peut vous aider à décider si l’un ou les deux types d’investissement convient bien à votre portefeuille.