Engagements et intérêts sans possession sur des biens immobiliers
La propriété est un concept juridique qui accorde et protège le droit exclusif d’une personne de posséder, de posséder, d’utiliser et de disposer d’une chose. Le terme propriété ne suggère pas un élément physique, mais décrit une relation juridique entre une personne et une chose.
Biens immobiliers Les biens immobiliers comprennent les terres, les immeubles et les héritages. Les terres font référence au sol, à l’air au-dessus, à la zone sous la surface de la terre et à tout ce qui y est érigé. Les tenures comprennent les terres et certains droits immatériels liés aux terres. Les héritages englobent tous les intérêts matériels ou immatériels dans les biens immobiliers, y compris les terres et les immeubles, qui peuvent être hérités. (Pour en savoir plus, lisez 5 erreurs que les investisseurs immobiliers devraient éviter.)
TUTORIEL: Explorer les investissements immobiliers
Intérêt Un intérêt décrit tout droit, réclamation ou privilège qu’une personne possède à l’égard d’un bien immobilier. La loi reconnaît divers types d’intérêts sur les biens immobiliers. Un droit foncier sans possession est le droit d’une personne d’utiliser ou de restreindre l’utilisation d’un terrain qui appartient à une autre personne.
Les intérêts sans possession ne constituent pas la propriété du terrain lui-même: les détenteurs d’un intérêt sans possession sur un bien immobilier n’ont pas de titre, et le propriétaire du terrain continue de jouir de tous les droits de propriété, sous réserve de toute charge.
Une charge est un fardeau, une réclamation ou une charge sur un bien immobilier qui peut affecter la qualité du titre et la valeur et / ou l’utilisation du bien. Les charges peuvent représenter des intérêts sans possession sur des biens immobiliers. Des exemples de charges comprennent les privilèges, les empiétements, les servitudes, les baux, les clauses restrictives et les clauses de protection. Cet article fournira une introduction aux charges et aux intérêts sans possession sur des biens immobiliers.
Intérêts sans possession Un intérêt sans possession sur un terrain est le droit d’utiliser ou de restreindre l’utilisation du terrain d’une autre personne. Bien que le détenteur d’un intérêt non dépositaire ait des droits certains et clairement définis en ce qui concerne l’utilisation d’un bien, il ne détient pas le titre de propriété sur le bien.
Les intérêts sans possession peuvent être créés soit par un accord entre deux parties, à savoir le propriétaire du bien et la personne souhaitant acquérir le droit sans possession; ou par ordonnance du tribunal. Un privilège fiscal fédéral, par exemple, peut être déposé auprès du tribunal du comté dans lequel se trouve le bien immobilier d’un contribuable délinquant. Un bail, par contre, peut être conclu volontairement par le biais d’un accord entre deux parties.
Engagements Un engagement est tout ce qui peut diminuer la valeur ou l’utilisation et la jouissance d’un bien, comme un privilège ou une clause restrictive. Étant donné que les charges peuvent avoir un effet défavorable sur la valeur ou l’utilisation du terrain, toute personne impliquée dans une transaction immobilière doit être consciente de l’existence de charges sur la propriété qui est transférée.
En règle générale, un avocat effectue une recherche de titre et forme une opinion de titre, dans laquelle toutes les charges découvertes lors de la recherche seront spécifiées. Une charge n’empêchera pas le titre de propriété dans une transaction immobilière; au contraire, le titre passera sous réserve de toute charge. En d’autres termes, une charge demeure sur la propriété, ou «court avec le terrain», jusqu’à ce qu’elle soit satisfaite, même lorsque le titre est transféré à un nouveau propriétaire. (Pour en savoir plus, consultez Attention aux acheteurs! Pourquoi vous avez besoin d’un avocat.)
Il existe de nombreuses formes de charges, notamment:
Servitudes Une servitude est un droit sans possession d’utiliser la terre d’une autre personne d’une manière limitée qui ne constitue pas la pleine propriété. La personne physique ou morale qui bénéficie de la servitude a un intérêt sans possession (le droit d’utiliser la propriété, mais pas de la posséder) sur le terrain de l’autre personne; le propriétaire de la propriété est accablé par la servitude. Les servitudes courantes comprennent les emprises, les fossés de drainage, les lignes d’utilité publique et les servitudes par condamnation (Domaine Eminent).
Empiétements Un empiètement est une amélioration qui s’étend au-delà de la ligne de démarcation d’un propriétaire foncier et «empiète» sur une propriété adjacente. Des exemples d’empiètements comprennent les avant-toits de bâtiments ou en surplomb, les dépendances, les clôtures, les allées et les allées. Les empiétements peuvent rendre le titre des deux propriétés concernées invendable: la propriété empiétante n’a pas de titre sur toutes les terres sur lesquelles des améliorations ont été apportées, tandis que la propriété empiétée n’a pas l’usage de toutes les terres.
Contrats de location Un contrat de location est un contrat entre un propriétaire d’un bien (bailleur) et une personne physique ou morale souhaitant louer le bien (locataire). En vertu d’un bail, le bailleur accepte de permettre au locataire d’occuper et d’utiliser le bien en échange d’une contrepartie précieuse (loyer).
Le bail spécifie généralement la durée de l’accord, les conditions de prolongation de l’accord, ainsi que le montant et la fréquence du loyer qui sera payé. Bien que le locataire occupe la propriété, le bailleur reste propriétaire et détient le titre de propriété.
Privilèges Un privilège est un droit accordé par la loi aux créanciers de faire acquitter les dettes qui leur sont dues par la vente de biens appartenant au débiteur. Le bien fait office de garantie et, en cas de transfert du bien, le produit de la vente peut être utilisé pour payer la dette et régler le privilège. Les privilèges communs comprennent l’impôt foncier et les privilèges d’évaluation, les privilèges des mécaniciens, les privilèges de jugement et les privilèges fiscaux fédéraux.
Lis Pendens Une litispendance est un avis de litige en cours qui informe toutes les parties intéressées qu’une action en justice a été engagée qui affecte le titre d’un bien particulier. Une litispendance, qui peut être déposée devant un tribunal d’État ou fédéral, implique généralement le titre d’un bien ou un droit de propriété revendiqué sur le bien.
Puisqu’une litispendance est déposée contre un bien immobilier, toute personne à qui le bien est transféré sera liée par l’issue du procès en cours.
Clauses de protection ou restrictives Une clause de protection ou de restriction est une condition exécutoire qui apparaît comme une clause dans un acte qui limite la manière dont un bien immobilier peut être utilisé. Ces engagements imposent aux propriétaires fonciers d’exécuter ou de ne pas exécuter de manière spécifiée.
Des exemples de clauses de protection ou de restriction comprennent les contraintes de superficie minimale dans un nouveau bâtiment, la conception architecturale, le retrait et la ligne de côté des routes ou des propriétés adjacentes et la couleur extérieure de la maison. (Pour une lecture connexe, voir Détenir des titres sur des biens immobiliers.)
The Bottom Line Un intérêt sans possession dans un bien immobilier est le droit d’utiliser ou de restreindre l’utilisation de l’immeuble d’une autre personne. Dans certains cas, l’intérêt sans possession découle d’un contrat volontaire conclu entre deux parties, comme dans le cas d’un contrat de location. Dans d’autres cas, l’intérêt non dépositaire a lieu en raison d’une ordonnance du tribunal, comme un privilège sur la propriété.
Lorsque vous envisagez l’achat d’un bien immobilier, il est important d’effectuer une recherche de titre pour déterminer s’il existe des défauts de titre qui pourraient affecter l’utilisation de la propriété. Un avocat qualifié peut effectuer une recherche de titre pour découvrir les privilèges ou les charges contre la propriété. De nombreuses propriétés sont vendues «sous réserve de tous les privilèges et charges», ce qui signifie que la propriété peut être grevée, et il est dans le meilleur intérêt de l’acheteur de découvrir toute charge avant de prendre toute décision finale.
Un acte de garantie générale est la meilleure protection de l’acheteur et contient une garantie «pacte contre les charges» qui assure à l’acheteur qu’aucune charge n’existe sur le terrain à l’exception de celles qui sont spécifiées dans l’acte. (Pour en savoir plus, consultez Louer ou acheter? Les problèmes financiers.)